Наталья Пономарева - Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Н. Г. Пономарева

Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.

©Электронная версия книги подготовлена компанией ЛитРес

Введение

Пожалуй, нет другой такой категории вещей, которой все мы не уделяли бы столь большое внимание, как недвижимость. И это очевидно, так как каждый из нас в какой-то степени является владельцем той или иной недвижимой вещи.

Недвижимость (недвижимые вещи) – объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. 1, 2, 3 и 4) (далее – ГК РФ). В ст. 130 ГК РФ называет недвижимыми вещами земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Данный закон относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Ранее этот момент вызывал множество споров, так как до внесения изменений данные объекты считались движимом имуществом. Так, некоторые авторы считали, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты не могут считаться недвижимыми, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей[1].

Одним из принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещенных законом. «Под сделками законными разумеются не только сделки, основывающиеся на прямом определении положительного законодательства, на той или иной статье Свода законов, но также и сделки, только не противные законодательству»[2].

Сделка представляет собой действие субъекта гражданских правоотношений, направленное на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер. Это находит свое выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в аренду и т. д.

Права на недвижимость, такие как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации уполномоченными учреждениями в едином государственном реестре.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ.

Время подтвердило справедливость суждения, высказанного В. В. Витрянским: в целом успех (или неуспех) ГК РФ во многом будет зависеть от того, насколько точно и правильно будут применяться новые гражданско-правовые нормы в судебной практике[3].

Нельзя не заметить того влияния на сферу правового регулирования имущественного оборота, которое оказали содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ выводы по сделкам с недвижимостью.

Автор данного издания имел целью проанализировать судебную арбитражную практику по сделкам с недвижимостью в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.)(далее – ЗК РФ), Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188 (далее – ЖК РФ), который вступил в законную силу с 1 марта 2005 г и других нормативных актов Российской Федерации.

Глава 1. Аренда недвижимости

Арендные отношения всегда вызывали немало вопросов в судебной арбитражной практике.

В данной главе приведены не только отдельно взятые арбитражные споры, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, но и примеры из арбитражной практики, которые нашли свое отражение в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенный Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ до сведения арбитражных судов Информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66[4] (далее – Обзор практики по аренде), Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59[5] (далее – Обзор практики по Закону о регистрации), Обзоре практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований в Информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65[6] (далее – Обзор практики по зачету), Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров в Информационном письме от 5 мая 1997 г. № 14[7] (далее – Обзор практики по договорам) и Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. № 61[8] (далее – Обзор практики по земельному законодательству).

Арендные отношения регламентируются в основном гл. 34 ГК РФ. Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Нелогично отсутствие в ГК РФ такого вида договора, как аренда недвижимости. Данный вид регламентируется ЖК РФ. Здесь надо сказать о том, что новый ЖК РФ затрагивает данные отношения поверхностно. Вероятно, законодатель решил, что правоприменителю будет достаточно общих положений ГК РФ об аренде, хотя, на наш взгляд, аренда недвижимости имеет свои специфические особенности, которые необходимо было бы рассмотреть в отдельных статьях ЖК РФ. Практически ничего не сказано в ГК РФ и об аренде земли, лишь раскрываются общие права данного вида сделки в ч. 1 гл. 17 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ не вносит полной ясности в арендные отношения. По сути дела, ст. 22 ЗК РФ изменяет или дополняет ГК РФ. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, отсутствует в ЗК РФ.

Прежде всего необходимо разобрать основополагающие начала аренды недвижимого имущества.

Итак, что же такое аренда недвижимости?

По общему правилу к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[9] в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Данный закон относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Ранее этот вопрос был наиболее спорным, так как до внесения изменений данные объекты считались движимым имуществом. Так, некоторые авторы считали, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей.[10]

Аренда – это один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование. Правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не имущество, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд.

В зависимости от особенностей субъективного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда недвижимости делится на: аренду земельных участков, аренду жилых помещений, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, аренду иного недвижимого имущества.