Яна Уайт - Инвестиции в недвижимость. Решение проблем с квартиросъемщиками

Инвестиции в недвижимость. Решение проблем с квартиросъемщиками

Англия для чайников

Яна Уайт

© Яна Уайт, 2017

ISBN 978-5-4483-8663-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Вступление

Инвестиции в доходную недвижимость, это, конечно же, потенциально, очень безопасная и сладкая деятельность. Но при одном условии, ваши квартиросъемщики вам платят. Ибо если они не платят или не платят вовремя, то вы должны платить ипотеку банку из собственного кармана.

В Англии закон больше хранит квартиросъемщиков, чем лендлордов (владельцев недвижимости), то есть существует несколько парадоксальная ситуация, немного как с замужеством, с точки зрения женщины – найти супруга очень трудно, но как только ты его окольцевала, можно вытирать об него ноги. Порядочные женщины, конечно же, такого не делают, но всякое бывает.

Так и с жилищным вопросом – в Англии, потенциальным квартиросъемщикам очень трудно найти квартиру и подписать контракт, но как только контракт подписан, у некоторых включается режим «гуляй не хочу», они перестают платить аренду, начинают плохо себя вести или иногда даже ломают вашу собственность.

Соответственно вам, сегодняшним или завтрашним лендлордам следует знать свои права и обязанности, а также основные правила ведения вашего бизнеса, чтобы вы могли содержать ваше портфолио в прекрасном состоянии.

Меры предосторожности

Мой совет номер один такой: создайте н/з в размере, как минимум, трех ипотечных выплат в банк по отношению к каждой недвижимости, которой вы владеете. Именно три месяца, как минимум, у вас займут разборки со злостными квартиросъемщиками.

Совет номер два: если у вас есть подозрения, что с вашими квартиросъемщиками могут быть проблемы, подпишитесь на Landlord Legal Expenses Insurance. Ибо, если вам не удастся договориться с квартиросъемщиками, у вас будут следующие расходы:

– на услуги юристов для составления прошения в суд

– на судебные оплаты

– на оплаты услуг приставов (людей, которые физически выкинут ваших квартиросъемщиков на улицу).

В некоторых случаях, такая страховка может также покрыть ваши расходы на ипотеку. Найти такую страховку не сложно, поэтому слишком подробно на эту тему распространяться не буду.

Если такой страховки нет, а также нет денег на юристов или специалистов, тогда можно попытаться разрулить ситуацию собственными силами. У меня в практике было несколько дел, когда я решала, по своему обыкновению креативно, особо сложные случаи. К сожалению, не могу рассказать наиболее интересные истории, так как во всех случаях мне приходилось ходить по самому краешку закона, который хранит интересы (помните? правильно!) квартиросъемщиков. Закон я никогда не преступаю, но если я расскажу, какие решения я нашла и вы попробуете их повторить, то вы можете оступиться, а такой грех на душу мне брать не хочется. Поэтому здесь я просто расскажу о процессе, а если у вас слишком сложные случаи, которые не могут решить обычные юристы, то приглашаю на консультацию, пошепчемся без свидетелей.

Как я немного более подробнее расскажу дальше, лучшее решение проблемы – это переговоры, так как, я надеюсь вы уже поняли, у вашего квартиросъемщика позиция в любом конфликте намного сильнее, чем ваша. Поэтому изначально надо подумать о том, как лучше подойти к проблеме, а потом уже приступать к телодвижениям. А впрочем, давайте по порядку.

Как решить проблемы с квартиросъемщиками

Прежде всего, следует перечитать собственный контракт.

Простой совет, скажите вы. Ребята, вы можете удивиться, сколько владельцев недвижимости понятия не имеют, что написано у них в контракте. В 99% случаях я, прочитав контракт домовладельца, находила страшные косяки, которые делали их жизнь очень и очень сложной. Примеров, опять же, приводить не смею. Просто прочитайте контракт, чтобы понять, информация, которая вам нужна – каким образом ваш тенант нарушил условия контракта. «Не платит денег», это еще не нарушение. А вот «не заплатил £375 такого-то числа такого-то месяца на основании такого-то контракта» – это нарушение. Кстати, есть очень большая группа лендлордов, у которых с тенантами вообще нет никаких контрактов, был у меня один такой случай, это была та еще песня. Этому клиенту отказались помогать все лондонские юридические фирмы, в конце-концов дяденьке посоветовали меня. Я нашла решение, по которому ушлого квартиранта вышибли из квартиры ровно за три недели. В «благодарность» этот клиент не заплатил мне половину гонорара, с тех пор я всегда беру деньгивперед.

Итак, вернемся к основам.

Как выглядит процесс выселения квартиросъемщиков?

Предположим, у вас есть внятно написанная AST (Assured Shorthold Tenancy agreement) и ваш квартиросъемщик действительно не заплатил квартплату. Вам надо сделать следующие телодвижения.

1. Заплатить банку ипотеку вовремя. Их вообще не волнуют ваши проблемы с квартиросъемщиками.

2. Попробовать поговорить с квартиросъемщиком о том, чтобы он заплатил хоть часть денег, и узнать, в чем проблема. Переговоры всегда лучше, чем юридические разборки. Например, у меня с моими квартиросъемщиками такие отношения, что они сами мне звонят и советуются, если них проблемы с деньгами. Я тогда сажусь вмести с ними и заполняю прошение на Housing Benefit. Обстоятельства по жизни бывают разные. Кстати о бенефитчиках. Я лично считаю, что люди на Housing Benefit, лучшие квартиросъемщики, чем так называемые young professionals. У меня была знакомая, которая сдала студию на Канэри Уорф именно таким двум чудикам. За пол года они ее засрали так, что ей пришлось брать кредит на двадцать тысяч, чтобы привести квартиру в первоначальный вид, что в разы превышало депозит (залог) за квартиру. Люди на бенефитах в свою очередь знают, что если у них не сложится с лендлордом, то найти другое жилье им будут очень сложно, поэтому они стараются о нем заботиться, так как понимают, что им там жить долгие годы.

Реальная история. Так как моя слава бежит далеко впереди меня, на одном официально-алкогольном приеме ко мне прицепилась одна моя знакомая с просьбой разрулить ее большую проблему с квартиросъемщиками. Оказалось, что она сдавала квартиру «порядочным» людям, семье из «папа, мама и ребенок», коих доходы проверило агентство, а теперь она узнала, что эта семья подала на Housing Benefit и моя приятельница вот прямо очень, очень нервничала, что в какой-то момент она не получит своей квартплаты. Я ее послушала, и моя реакция была, как в старом анекдоте: «Вопрос я поняла, а в чем проблема»?

– Ну, как же, – воскликнула приятельница, – если они подают на пособие, это означает, что у них нет денег на квартплату. Они меня обманули!

Ну, во-первых, мою приятельницу обманули в первую очередь агенты, которые так «тщательно» проверили доходы потенциальных квартиросъемщиков. Когда я снимала свою первую квартиру после одиссеи по съемным комнатам, я тоже нарисовала на коленке нужный доход, который и представила агенту, как реальный. Кстати, на этом построен мой бизнес – англичане совсем не умеют собирать и проверять информацию. Я написала и напишу кучу разных учебников и пособий на совершенно разные темы, но одной вещи я не расскажу никогда, как собирать информацию о людях и бизнесах в Великобритании. Это – секрет моей фирмы и он умрет вместе со мной.

Итак, возвратимся к нашим баранам, точнее к приятельнице. Я попыталась ей объяснить, что с таким отношением к тенантам, у нее рано или поздно возникнут проблемы. Здесь даже не вопрос само-возникающего пророчества, это вопрос человеческих взаимоотношений. Нельзя деньги ставить выше, чем людей. На следующей странице вы прочитаете мой совет (с подробной инструкцией) о том, что действовать со злостными неплательщиками надо жестко, но это абсолютно не конфликтует с моим утверждением, что краеугольным камнем бизнеса являются правильные человеческие взаимоотношения. Если вы сдаете квартиру или дом, то ваши квартиросъемщики платят ваши счета, поэтому за ними надо приглядывать и им помогать. Люди ценят человеческое отношение, такая вот тавтология. Но если вы начинаете к ним относиться по-скотски, то они рано или поздно ответят вам тем же. Вы, наверное, помните мою собственную историю, которую я рассказала про агента, который повел со мной, так скажем, не по-джентельменски, эту историю я рассказала в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» в главе 12. Так что я поняла, что у моей приятельницы явно были проблемы с принятием жильцов, так что мой первый совет для нее был просто успокоиться. Ничего плохого не произошло, и это главное. Затем я ей посоветовала, что если она так боится этого пособия по съемке жилья, то этот вопрос надо взять под контроль. То есть сделать то, чем я сама всегда занимаюсь с большим удовольствием – помочь квартирантам заполнить многочисленные бумажки. А третий совет был еще проще – в Англии пособие может переводиться непосредственно на счет лендлорда, я обычно этого не делаю, но приятельнице я посоветовала задуматься над тем, чтобы указать для муниципалитета номер ее собственного счета. Сумма пособия – это как максимум 70% квартплаты, остаток квартиросъемщики должны платить из собственного кармана, но если у них вдруг возникнут реальные проблемы с платежами, то хоть какие-то деньги лучше, чем их полное отсутствие.