Татьяна Рогова - Взыскания неустойки с застройщика от А до Я

Предисловие

Дорогие читатели!

Прежде чем вы погрузитесь в изучение этого юридического практикума, хочу пожелать вам успехов. Пособие написано честным юристом специально для вас – пользователей. Просто двигайтесь по пунктам и не торопитесь. Правовые споры, особенно в такой дорогостоящей сфере, как жилищное строительство, – это настоящий квест для обычного человека. Как человек, прошедший суд с застройщиком, думаю, эту брошюру нужно давать в руки каждому, кто решил инвестировать свои деньги и последующий труд в строительство.

            Марина Рождественская

Самостоятельное взыскание денег с застройщика

Прочитав наше пособие, вы сможете:

самостоятельно оценить застройщика и перспективы сотрудничества с ним;

узнать, защиты каких нарушенных прав можете потребовать;

самостоятельно подготовить и отправить претензию;

самостоятельно подготовить, подать иск и выиграть суд;

самостоятельно получить деньги по исполнительному листу.

Все образцы необходимых документов уже содержатся в пособии. Вам останется лишь правильно их заполнить и предъявить.

Взыскать долг по ДДУ проще, чем вам кажется.

Последние изменения, призванные помочь дольщикам

…Ни один из существующих механизмов защиты не является гарантией того, что застройщик не обанкротится, пока возводит ваш дом, что дом будет передан своевременно и надлежащего качества.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ был введен целый блок поправок в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее по тексту – Закон о ДДУ)

Несмотря на то что все изменения вступили в силу с 01 января 2017 года, часть из них нужно применять только с 1 июля 2017 года.

С 1 января 2017 года:

под защиту Закона о ДДУ теперь подпадают дольщики жилых домов блокированной застройки из трех и более блоков;

платить по договору нужно только после его регистрации в Росреестре.

С 1 июля 2017 года:

появится новый реестр застройщиков;

запретят принимать деньги дольщиков при определенных условиях (например, при крупной налоговой задолженности);

поставят размер уставного капитала в зависимость от объемов строительства (минимальный уставный капитал при застройке 200 тыс. м² – 1,5 млрд);

введут новые ограничения по рекламе застройщика.

Появился также ряд других поправок, призванных увеличить защиту дольщиков. Насколько они эффективно будут работать, рассмотрим на примере эскроу-счета.

Так, с 01.07.2017 застройщикам разрешат привлекать деньги дольщиков при помощи эскроу-счетов.

Эскроу-счета – интересный механизм привлечения денежных средств застройщиком, призванный не допустить ситуации, при которой дольщик остается и без квартиры, и без денег.

Для привлечения денежных средств застройщик, желающий работать по данной методике, будет вынужден заключить с банком (эскроу-агентом) целевой кредитный договор на строительство (ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), после чего получает деньги на стройку.

Впоследствии дольщики этого застройщика, после регистрации договора долевого участия в Росреестре, будут открывать счета эскроу и перечислять туда полную стоимость за объект (п. 2 ч. 3 ст. 15.4, ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Банк заблокирует деньги, которые поступили от дольщика (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ), и выдаст их застройщику в течение 10 дней с момента, как тот представит в банк документ о передаче объекта дольщику (ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Следует подчеркнуть: если застройщик решит работать по данной схеме, то он будет вынужден работать по ней со всеми дольщиками. Ситуация, при которой от одного дольщика деньги привлекаются на счета застройщика, а от другого на счета эскроу, запрещена законом.

Очевидно, что при такой схеме дом будет строиться на кредитные средства или личные средства застройщика, а значит, строительство будет дороже. Кроме того, данный застройщик будет выглядеть менее привлекательным для поставщиков строительных материалов. Для дольщиков-то средства заблокированы на отдельном счете, и они имеют определенные гарантии их возврата. В то время как поставщик, предоставивший отсрочку оплаты, имеет весьма смутные гарантии в виде уставного капитала застройщика, его будущей прибыли и повышенные риски его банкротства в случае ошибки расчета рентабельности строительного проекта. Таким образом, дома по данной схеме финансирования будут иметь более высокую себестоимость, нежели традиционное строительство.

Понимая данные обстоятельства, чтобы хоть как-то стимулировать застройщика к использованию эскроу-счета, законодатель предусмотрел:

застройщик, как и дольщик, не платит вознаграждение банку по данному счету (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ);

банк начисляет проценты на деньги на счете эскроу, которые банк и застройщик оговорили в кредитном договоре (ч. 5 ст. 15.5, п. 5 ч. 8 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Общие правила договора счета эскроу установили статьи 860.7–860.10 Гражданского кодекса РФ. Их нужно применять в части, которую не урегулировали статьи 15.4–15.5 Закона о ДДУ.

Но данные пункты скорее иллюзорны, чем реальны. Ведь любой здравомыслящий человек понимает, что ни одна коммерческая организация, и банк в частности, не будут ничего делать бесплатно. Значит, то, что недополучит банк по эскроу-счетам, перекочует в комиссии по кредиту или снижение ставок за замороженные средства, которые будет прокручивать банк, пока идет стройка. Учитывая тенденцию в банковском секторе по отзыву банковских лицензий в отсутствие страхового покрытия эскроу-счетов, данные гарантии становятся совершенно иллюзорными.

Таким образом, ни один из существующих механизмов защиты не является гарантией того, что застройщик не обанкротится, пока возводит ваш дом, что дом будет передан своевременно и надлежащего качества.

За что дольщик вправе спросить с застройщика?

Вы можете направить претензию застройщику, если застройщик нарушил сроки передачи вам объекта недвижимости.

Вы можете направить претензию застройщику с требованием устранения недостатков и установления сроков выполнения работы по устранению этих недостатков.

Вы можете направить претензию застройщику с требованием устранения недостатков до момента истечения гарантийного срока на помещение. Напоминаем: по закону о долевом строительстве многоквартирных домов гарантия не может быть меньше 5 лет.

Обращаем внимание: если застройщик направил вам письмо с предложением подписания соглашения о продлении сроков передачи квартиры, вы вправе это соглашение не подписывать. Подписав дополнительное соглашение, вы лишаетесь права на взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков, компенсации убытков и морального вреда. Аналогично при подписании акта приема-передачи: отразите все выявленные недостатки в акте. А по возможности пригласите на приемку строительного эксперта, имеющего квалификационный аттестат, позволяющий выступать судебным экспертом. Несмотря на то что за ряд недостатков вы имеете право спросить с застройщика в течение гарантийного срока, формальный подход к подписанию акта сделает невозможным взыскание по недостаткам, по которым застройщик может доказать, что они возникли в результате ваших действий. Если вы полагаете, что сделать это не так просто, то рекомендуем задуматься: как вы можете доказать, что они возникли до передачи вам квартиры.

Алгоритм взыскания

Шаг 1. Оцениваем вероятность фактического получения денег

Можно осуществить очень много действий, потратить уйму времени и даже выиграть суд, но какой в этом толк, если с вашего застройщика нечего взять, потому что его платежеспособность оставляет желать лучшего.

Безусловно, пока застройщик не признан юридическим банкротом и не исключен из реестра юридических лиц, шанс взыскать деньги сохраняется. Но зачастую он настолько ничтожный и требует такого невероятного количества усилий и судебных разбирательств, что риск потерять больше, чем получить. Более подробно проблема исполнения судебных актов освещена в моей статье «Попробуй, догони. Противостояние должников и кредиторов». Застройщики мало отличаются от обычных должников. Но в приведенной статье рассматривалась ситуация реального взыскания задолженности организации с организации, и взыскателю оказывала поддержку целая группа квалифицированных юристов. Если вы читаете это пособие, значит, вы решили взыскать долг самостоятельно. В том случае, если ваш застройщик платежеспособен, четко следуя описанному в пособии алгоритму и используя предоставленные документы, гарантированно достигнете положительного результата. Да, возможно, профессиональный юрист смог бы добиться меньшего снижения неустойки, чем получится у вас, но это совсем не факт. Вполне очевидно – он придет к тому же результату. К сожалению, суды снижают неустойку и делают это существенно, но об этом мы поговорим более подробно в разделе «Судебное взыскание».