Сергей Макаров - Богатый пенсионер. Все способы накопления на обеспеченную жизнь Страница 17

Такой тип фонда нужен как альтернатива депозиту, так как забрать средства из такого ПИФа можно в любой день без потери процентов. Кроме того, в случае неблагоприятной ситуации на рынке можно перевести средства в такой ПИФ, а затем обратно вернуть накопления в более рискованные фонды, вместо того чтобы просто продавать в спешке все паи.

Такие ПИФы инвестируют в другие ПИФы, а также в акции, облигации и т. д., выполняя за вас работу по подбору оптимальных фондов. В результате вы получаете готовый портфель из разных ПИФов, а также других инвестиционных инструментов, доступных и простым ПИФам.

Правда, есть и минус – вы будете оплачивать расходы на управление в двойном размере, так как платите как УК, управляющей вашим ПИФом фондов, так и всем УК, управляющим ПИФами, куда инвестируются средства вашего ПИФа фондов.

Для ПИФов фондов действуют определенные ограничения – они могут инвестировать в паи только открытых и интервальных ПИФов (не закрытых), а также не могут инвестировать в паи других ПИФов фондов. В остальном для ПИФов фондов доступны те же инструменты, что и для остальных ПИФов.

Данный тип фондов инвестирует в компании. Различие между данными фондами: венчурные ПИФы на порядок более рискованны, чем ПИФы прямых инвестиций, они инвестируют в молодые, развивающиеся компании в ожидании роста их стоимости. Порою инвестиции в венчурные ПИФы могут принести колоссальную прибыль, но порой есть риск потерять все, что было вложено в такой ПИФ.

ПИФы прямых инвестиций инвестируют в более стабильные компании, которые уже существуют на рынке, а не в только образующиеся, молодые компании.

Такие фонды всегда относятся к типу закрытых фондов, которые создаются не на один год и войти или выйти из которых в период от формирования до окончания работы фонда проблематично.

Ипотечные фонды – это новый вид ПИФов на российском рынке, но интерес к ним все возрастает вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование в России.

Смысл работы ипотечных ПИФов заключается в следующем: на основании выданных ипотечных кредитов банки или Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выпускают закладные, удостоверяющие право их обладателя на получение основной суммы кредита и процентов по нему. Банки продают эти закладные ипотечному фонду и перечисляют в фонд все платежи по кредитам, которые заемщики ежемесячно вносят в банк. Из получаемых от банков и АИЖК средств ипотечный ПИФ выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.

По такой схеме банки получают назад выданные кредиты, так как ПИФ выкупает их закладные, а ипотечные ПИФы, в свою очередь, получают возможность, путем, по сути, покупки долга, заработать на купленных у банков и АИЖК кредитах.

Данный вид ПИФов существует только в форме ЗПИФов на российском рынке уже три года. ЗПИФы инвестируют в проекты, связанные с поиском, строительством и последующей сдачей в аренду объектов недвижимости в любом регионе РФ или их перепродажей. Пайщик участвует в прибыли от реализации такого проекта, которая обеспечивается двумя основными факторами: ростом стоимости недвижимости и арендными платежами.

Соответственно, в зависимости от того, за счет чего тот или иной закрытый ПИФ будет получать основной доход, закрытые ПИФы подразделяются на две большие группы:

1. Рентные ПИФы занимаются покупкой и эксплуатацией готовых объектов коммерческой недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск у такого вида закрытых ПИФов минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора, поэтому капиталовложения в рентные ПИФы – более надежны, чем в другой вид закрытых ПИФов.

2. Строительные (девелоперские) ПИФы занимаются строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта или неправильно определить стоимость строительства объекта, так что вложения в такого рода закрытые ПИФы более рискованны, чем в рентные. Тем не менее основная масса фондов на данный момент – именно строительные.

Если сравнить рентные и девелоперские ПИФы по доходности, то мы получим следующую картину:

• девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25–37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов;

• рентные фонды – 15–25%.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась с 76,8 млрд до 143 млрд руб. – это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно – не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда, или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая – около 1000 руб.

Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать в момент расформирования: цена пая увеличилась, и вы получили доход. Выйти из ПИФа можно по окончании срока работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа в период с момента формирования фонда до окончания его работы, купив или продав его паи на бирже или через УК, но эта процедура пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Таким образом, инвестиции в ПИФ недвижимости – долгосрочные. Большинство фондов имеет минимальный порог вхождения 50 000 – 200 000 руб., но есть и меньшие, и бо́льшие суммы.

Далее, по мере работы фонда, пайщикам может выплачиваться регулярный доход, обычно 10–14% в год, но это действует не во всех ПИФах недвижимости.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете инвестировать в такой инструмент, как недвижимость!

Что может быть привлекательным с точки зрения капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

• инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции;

• диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости;

• легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости) – возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны;