Ян Арт - Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги Страница 36

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы сломаете на работе дорогую аппаратуру, а может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное — вы потеряли работу и не смогли быстро найти другую. Или нашли, но ждете, когда найдется более хорошая.

Как бы там ни было, результат один — вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

В любом банке ответят одинаково: идите скорее к нам, будем думать вместе. Попытка сделать вид, что «вас тут нет» и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, банки отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей — и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Злостный неплательщик практически не имеет шансов оправдать себя в глазах банка. Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по независящим от вас причинам — скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк церемониться не будет. И потребует вернуть кредит сей же момент. Соответственно речь пойдет о реализации залога — вашего жилья.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячутся от банка, кредитор относится лояльно. Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют. А во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда тоже встанет речь о реализации залога.

…то возникает два пути: хороший и плохой. По хорошему получается, когда заемщик самостоятельно продает квартиру и возвращает банку долг. В такой ситуации вы имеете шанс договориться с банком об отмене всех пеней и штрафов за просрочку кредита с того момента, как вы оповестили его о своих проблемах. Еще более существенный плюс — от вырученных за продажу квартиры денег вам останется разница, в которую войдут сумма, составлявшая первоначальный взнос (если он был), сумма, которую вы ранее успели внести в счет погашения кредита, и наконец, если квартира выросла в цене, кое-что «сверху». В «активе» будет доброе отношение банка, которому вы пошли навстречу и избавили от хлопот, сопровождающих принудительную реализацию залога. Если позже вы соберетесь брать кредит снова, скорее всего, этот банк вам не откажет, особенно если до возникновения форс-мажора вы зарекомендовали себя добросовестным плательщиком и не скрывались, когда возникли затруднения с выплатами по кредиту.

Есть и более лояльный вариант. Например, банк, изучив ваши проблемы, сочтет, что возникшие у вас трудности носят временный характер. В этом варианте можно смело рассчитывать на отсрочку или рассрочку платежей по кредиту. Максимальный срок, на который можно рассчитывать, — полгода. Больше выторговать вряд ли удастся. Совсем прекратить выплаты невозможно — придется оплатить если не часть основного долга, то хотя бы проценты. Если порушенное материальное благополучие все же позволяет вносить часть платежа — вы можете какое-то время рассчитываться частично. По истечении оговоренного срока надо будет возместить просроченные платежи — либо единовременно, либо за установленный банком период.

Представьте себе: решили вы с женой (мужем) на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть стать созаемщиками с равными (или еще какими — в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать да добра наживать. Но семейное гнездо вдруг стало камнем преткновения. Развод. Жить вместе созаемщики уже не будут, но после погашения кредита у них обоих будут права на квартиру или дом. Логично: если по кредиту платил один из супругов, зачем ему по истечении нескольких лет делить недвижимость уже с посторонним человеком? Соглашаться на сохранение обязанностей созаемщика с бывшим супругом рискованно. Он, к примеру, обещает и дальше участвовать в погашении кредита или даже полностью вносить платежи — с тем, чтобы потом переписать свою долю на детей. Пройдут годы, кредит будет погашен, и в один совсем не прекрасный день тот, кто живет в бывшем семейном гнезде, может оказаться перед фактом, что бывший супруг — он же совладелец жилья — решил продать свою долю.

Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов — это продать квартиру, погасить кредит, поделив оставшуюся сумму по справедливости. С большой долей уверенности можно предположить, что в суде оставшиеся после погашения деньги разделят пополам — как любое совместно нажитое имущество супругов. Даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно — это не будет принято во внимание.

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества. Можно придумать и другие варианты — как бывшие супруги договорятся насчет возврата уже внесенных денег, к теме нашей статьи не относится.

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен.

Ипотека — не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо четко представлять все возможные повороты судьбы.

Во-первых, не экономьте на ипотечном страховании — именно страховка избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая болезнью или сменой работы.