Роберт Кийосаки - Истории успеха учеников Богатого Папы Страница 15

Итого: $3000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1300

— Потери от простоя (5 %) $65

Общий доход: $1235

Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

— Налоги (на имущество) и страховка: $80

— Ремонт и эксплуатация: $0

— Резерв: $35

— Комиссия за управление (5 % от ренты) $0

— Погашение кредита (на 15 лет под 6,5 %) $622,66

Итого: $737,66

Чистый месячный доход $497,34

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $5968,08

÷

Капитал, вложенный в собственность $3000

Прибыль на вложенный капитал: 198 %

Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.

Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев

Покупная цена: 43 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600

Итого: $1100

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1000

— Потери от простоя (5 %) $50

Общий доход: $950

Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

— Налоги (на имущество) и страховка: $75

— Ремонт и эксплуатация: $0

— Комиссия за управление (5 % от ренты) $0

— Резерв: $25

— Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $405,28

(Примечание банк предоставил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)

— Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8 %) $148,50

Итого: $653,78

Чистый месячный доход $296,22

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $3554,64

÷

Капитал, вложенный в собственность $1100

Прибыль на вложенный капитал: 323 %

Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки. Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.

С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.

Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита за дом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.

Моя первоочередная цель состоит в том, чтобы поручить кредит под мои доходы и использовать эти деньги для покупки новой жилой недвижимости. К 2006 году Я планирую стать владельцем 16 доходных домов и квартир. К 2010 году у меня будет не менее 40 объектов доходной недвижимости, генерирующих ежемесячный денежный поток в размере 10 Тысяч долларов, а то и больше.

К тому времени, когда мне исполнится сорок, я полностью погашу как минимум 10 ипотечных кредитов. Затем я намерен продать выкупленное жилье, а также другую приобретенную недвижимость, и произнести обмен на «похожее» инвестиционное имущество[3] согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США. Вырученные средства я использую в качестве первого взноса для покупки крупной недвижимости. Скажем, я продам 10 домов по 60 тысяч долларов. Шестисот тысяч долларов хватит, чтобы заплатить первый взнос за многоэтажный жилой комплекс. В таких случаях Налоговое управление США предоставляет владельцам недвижимости отсрочку и снижает налог на прирост капитала при продаже собственности.

К тому времени мой денежный поток должен будет составлять от 18 до 20 тысяч долларов в месяц.

Деньги — вещь важная, с этим никто не спорит. Но в жизни есть и другие вещи, которые гораздо важнее денег. Мой отец, фармацевт, работает на себя и всю жизнь трудится с утра до поздней ночи. Люди нуждаются в его советах и услугах, и он никогда им не отказывает. Однако он не может одновременно находиться в двух местах; и если он на работе, то его нет дома. Я не хочу, чтобы меня ожидала такая же участь. (Кстати, рад вам сообщить, что мои родители — отец скоро выходит на пенсию, — а также мои тетя и дядя уже два с половиной года занимаются приобретением инвестиционной собственности.)

Мне 27 лет. У меня нет слов, чтобы описать, как приятно чувствовать себя хозяином своей финансовой судьбы. Меня радует уже одна мысль о том, что мои доходы не будут зависеть ни от кого, кроме меня самого. Даже представить себе не могу, что на свете существует средство, способное еще больше повысить уважение человека к самому себе.

Глава 5

Совсем другое образование

Валерии Л. Коллимор, доктор медицины

Белвью, штат Вашингтон

Примерно три года назад я оказалась на финансовом распутье. Передо мной лежали две дороги. Я могла ползти дальше в объезд экономического шоссе, как делала это всю жизнь. Я держалась этого проселка, потому что страх показаться тупицей в финансовых вопросах перевешивал желание набраться финансового ума. Второй вариант заключался в том, чтобы нажать на газ и вырулить на финансовую автостраду, по которой мчатся скоростные машины, управляемые богатыми и сведущими в финансах людьми, хорошо знающими, куда они хотят попасть.