Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника Страница 20

Оптимальным вариантом для застройщика будет именно договор, заключенный со страховой компанией, – ему это выгодно, но все риски в этом случае ложатся на страховую компанию. И она будет искать все возможные и невозможные способы, чтобы не выплачивать вам, как дольщику, те суммы, на которые вы купили квартиру в соответствии с вашим договором долевого участия, если застройщик обанкротится, например.

Кроме того, страховать ответственность строителей смогут только те страховые фирмы, которые работают на рынке не менее пяти лет и при этом имеют собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала не менее 120 миллионов рублей. А это крупные страховые компании, которые как раз и не торопятся приобретать лицензию на этот вид деятельности.

Кстати, обратите на это внимание: обязательно должна быть такая лицензия.

Проверяйте, задавайте вопросы застройщику при заключении ДДУ.

Как бы то ни было, страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков: они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но как вы думаете, что легче получить – деньги из банка, притом, что 30 процентов застройщик отдал банку перед тем как построить объект, или деньги со страховой компании? Или легче получить деньги с общества взаимного страхования, как в первом случае, где действует круговая порука и каждый ответственен за другого?

Безусловно, застройщику удобно страховать свою ответственность по третьему варианту, именно со страховой компанией, а нам с вами лучше, если застройщик застраховал свою ответственность с банковским учреждением либо с участием общества взаимного страхования.

В любом случае страховка должна быть! Обращайте свое внимание на это и проверяйте, чтобы страховая компания имела лицензию на страхование гражданской ответственности застройщика.

Ваши приоритеты при выборе и проверке застройщика

После выбора конкретного объекта, в котором вы собираетесь покупать квартиру, мы внимательно изучаем проектную декларацию застройщика, которая должна быть опубликована либо на официальном сайте объекта, если таковой имеется, либо где-либо в СМИ, либо на сайте самого застройщика, либо должна быть предоставлена по первому требованию в офисах продаж.

Обязательно требуйте проектную декларацию именно того объекта, который вы выбрали. В ней должны присутствовать все пункты, разрешающие законное строительство. Подробно об этом вы можете прочитать в главе «Пакет документов при строительстве, которые дольщик вправе запросить у застройщика».

Кроме этого мы изучаем застройщика: сколько времени он на рынке, как он строит, какие о нем есть отзывы – и клиентов, и жильцов домов, которые уже построены. Узнаем, какие жилые комплексы уже им построены и насколько успешно, какой у него авторитет, какую славу он заслужил в Интернете в своем регионе.

У каждого застройщика есть специфические черты, которые он переносит от проекта к проекту, от объекта к объекту. Это не обязательно недостатки, именно особенности. Но для вас они могут стать недочетами, поэтому надо выяснить, какие у застройщика есть характерные особенности в строительстве. Обычно в компаниях, даже крупных, как ни странно, одни и те же недочеты кочуют от объекта к объекту, от стройки к стройке. У крупных компаний есть определенный почерк, и он зачастую отнюдь не идеален. И вопрос только в том, с чем конкретно вы готовы мириться, а с чем – категорически нет.

Есть один известный застройщик, который традиционно строит на осушенных болотистых землях. Когда я изучала его объекты (хотела купить у него квартиру, мне очень нравились планировки), я удивилась: почему от объекта к объекту крупный московский застройщик выбирает (или ему достаются такие) участки престижные с точки зрения расположения, самого места строительства, но очень неоднозначные в плане географических (природных) факторов? Везде была избыточная влажность земли, на которой строился ЖК, и, соответственно, климата, который таким образом создавался.

У других застройщиков может страдать само качество жилья в конкретном пункте: низкобюджетная сантехника, самые дешевые строительные и отделочные материалы, убогие входные группы.

Некоторые застройщики используют в оформлении фасадов зданий старые технологии. Такой дизайн и отделка уже давно устарели, они не смотрятся. Потому что в дизайне фасадов тоже есть своя мода, которую «делают» современные технологии. Это говорит о том, что застройщик не доработал вопрос.

Он живет во вчерашнем дне и поддерживает деловые отношения с такими производителями строительных, отделочных материалов, которые тоже не уделяют должного внимания современным тенденциям, не развиваются.

Поэтому застройщика проверяем со всех сторон. И обязательно смотрим, какой управляющей компании он передает в эксплуатацию свои здания. Обычно в небольших городах это одна компания, оформленная разными организациями: одна организация строит, другая продает, третья принимает в эксплуатацию.

В крупных городах это бывает по-другому: управляющие компании меняются, среди них есть конкуренция, пусть даже искусственно созданная. Мы это не можем проследить, но можем понаблюдать, что застройщик будет передавать управляющей компании, какого качества жилье, это можно будет посмотреть в процессе стройки. На всех этапах, особенно на последних.

Мы должны изучить особенности застройщика и решить для себя, на что мы готовы закрыть глаза, а на что нет. Если нам очень нравится фасад здания, оформление жилищного комплекса или дома, если застройщик импонирует с этой точки зрения, мы, движимые впечатлениями и эмоциями, не должны забывать о содержательной части, о том, насколько удобно там будет жить. И это удобство создается из конкретных вещей, которые надо проверить не только по документам, но и физически, выехав на объект.

Заключение договора

Что проверить, где узнать, как обезопасить сделку

Как я уже писала, проверять нужно проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали, самого застройщика по его предыдущим объектам, по отзывам о нем в Интернете и не только там, а и среди знакомых, друзей, коллег, сослуживцев.

Расспросить нужно всех, кого только можно. Звоните, спрашивайте, пишите вопросы в соцсетях, ищите форумы. Обязательно кто-то откликнется.

С другой стороны, надо с осторожностью относиться к мнениям людей, которые просто что-то где-то слышали, а не сами участвовали в сделке.

Такие высказывания вас вряд ли могут заинтересовать, потому что человек со стороны видит совсем не то, что покупатель или продавец недвижимости.