Сергей Березин - 20 простых финансовых советов, или Как сэкономить 1000 евро в год Страница 22

Ответьте на вопрос: уверены ли вы в том, что цена на покупаемый в кредит товар действительно рыночная, а условия кредита – лучшие из возможных в аналогичных торговых сетях?

Согласно действующему законодательству, банки не имеют права устанавливать нулевой процент по выдаваемым кредитам, поскольку не являются благотворительными организациями. Поэтому, получив извещение о помесячном погашении кредита, не нужно удивляться, что кредит рекламируется под ноль процентов, а в извещении говорится, например, о ставке в 30 % годовых. Все по закону. Но чудес, как мы отметили ранее, не бывает, соответственно, скрытые проценты включены либо в стоимость товара, либо замаскированы в предлагаемых платных услугах. Ипотека в России: «Безумству храбрых поем мы песню»

Эти строки из хрестоматийного стихотворения Максима Горького «Песня о соколе» вполне можно было бы вешать вместо вывески «Выдача ипотечных кредитов» над стойками в отделениях банков. Но давайте рассмотрим этот вопрос без лирики.

Итак, ипотека «продается» российскими банками под заимствованным на Западе лозунгом, что лучше платить за собственное жилье и жить в нем, чем платить посторонним «дяде-тете» за съемную квартиру. Без сомнения, смысл в этом есть, но при определенных условиях, главным из которых является следующее: размер ежемесячного взноса по ипотеке должен примерно соответствовать стоимости аренды жилья, а в идеале – быть даже меньше, чем аренда. Только тогда имеет смысл брать ипотеку.

К сожалению, в современной России мы наблюдаем явное противоречие этому правилу. Размер ежемесячного взноса по ипотеке многократно превышает стоимость аренды жилья. В качестве примера воспользуемся материалами статьи «Как уменьшить ипотечный платеж (10 простых советов)», сначала появившейся на сайте РБК-Недвижимость [1] , а затем скопированной на другие тематические сайты в Интернете.

В этой статье, которая позиционировалась как изложение среднестатистических условий ипотечного кредита на квартиру в Москве в 2011 г., приводились следующие расчеты по размеру ежемесячного платежа:

Сумма кредита – 6 млн рублей.

Срок – 30 лет (360 месяцев).

Ставка – 14 % годовых (с учетом всех комиссий).

Ежемесячный платеж при аннуитетном платеже – 71 118 рублей.

Переплата за 30 лет по аннуитетным платежам – 15 млн 374 тыс. рублей.

Далее давались советы, как уменьшить переплату с помощью различных приемов – возврата налогов, частичного досрочного погашения и т. д. При желании наших читателей познакомиться с текстом статьи, это можно сделать, набрав адрес ссылки или с помощью Яндекса или Гугла, введя заголовок статьи в строку поиска.

Все эти советы, конечно, по-своему интересны, но статья обошла стороной главный вопрос – саму целесообразность выплаты банку столь чудовищной переплаты. Поэтому в данной книге мы, вооружившись калькулятором и при помощи Яндекса, постараемся сами найти альтернативное решение.

Итак, за 6 млн рублей в Москве в ценах 2011 г. можно приобрести примерно 50 кв. м жилья в спальном районе в пределах МКАД, т. е. это может быть или просторная «однушка», или весьма скромная «двушка». Аренда такой квартиры, согласно Яндексу, обойдется в диапазоне 30–50 тыс. руб./мес. в зависимости от качества жилья и района расположения (в любом случае, это будет не центр Москвы). Примем для наших расчетов средний размер арендной платы в 40 тыс. рублей. Если сравнивать с размером ежемесячного платежа в 71 тыс. рублей, то у нас «образуется» излишек примерно в 30 тыс. рублей ежемесячно.

Теперь попробуем с помощью калькулятора вкладов на сайте Банки. ру или любого другого аналогичного калькулятора посчитать, что мы получим, если будем тратить эти теоретические 71 тыс. рублей на то, чтобы снимать квартиру за 40 тыс. рублей и одновременно ежемесячно вносить 30 тыс. рублей на пополняемый депозит под 9 % годовых. Калькулятор показывает, что на таких условиях уже через 10 лет мы сможем накопить искомые 6 млн рублей. Конечно, сбережения лучше делать в корзине валют, чтобы нивелировать опасность обесценивания рубля, но для наших расчетов это не принципиально – будем просто считать, что за 10 лет мы накопим некий эквивалент 6 млн рублей. Также надо принимать в расчет и возможное удорожание жилья через 10 лет, но поскольку рынок жилья подвержен не только бесконечному росту цен, но и заметному их падению по примеру 2008 г., то для простоты расчетов этим фактором сейчас пренебрежем.

Таблица 1. Пример расчета доходности вклада на 30 лет (360 месяцев) при 9 % годовых и ежемесячном взносе 30 000 рублей (онлайн-калькулятор сайта banki.ru)

Самое интересное случится через 30 лет такой практики. Калькулятор показывает, что на вашем счету будут невероятные деньги – 55 млн рублей или около 2 млн долларов по курсу на 2011 г. Тут автор предоставляет читателям возможность самим представить, какое фантастическое жилье можно купить на эти деньги.

Итак, вместо того, чтобы за 30 лет каторжных выплат подарить банку 15 млн рублей и остаться в скромной квартирке, можно снимать аналогичное жилье с возможностью купить аналогичную квартиру уже через 10 лет. А можно продолжать копить и тогда еще через 20 лет можно спокойно ехать выбирать шикарную виллу на берегах теплых морей.

Преимущество аренды в данном примере сражает цифрами, но есть и дополнительные доводы в ее пользу:

– никто не может гарантировать, что у него или нее сохранится стабильно высокий заработок для выплаты ипотеки на протяжении 30 лет. В случае аренды вы можете более гибко выбирать уровень комфортности своего жилья и его местоположение (например, ближе к работе);

– за 30 лет наверняка произойдут изменения в составе вашей семьи и жилищных предпочтениях ее членов, и купленная по ипотеке квартира уже не будет им соответствовать;

– вы не будете жить 30 лет под угрозой немедленного выселения в случае просрочки платежа за ипотеку;

– вы сами можете устанавливать график и размер сбережений на депозите, никто не обязывает вас это делать ежемесячно и именно по 30 тыс. рублей;

– накопленные на депозите средства можно тратить на другие неотложные нужды, которые несомненно случатся за 30 лет – рождения, свадьбы, лечение и т. д., в то время как с ипотекой вы будете все время жить с крайне напряженным семейным бюджетом, и из него будет крайне сложно выделить деньги на иные нужды, кроме как на питание и погашение ипотеки.

Да и вообще, много чего еще может случиться за 30 лет…

Так что же, лозунг «Лучше платить за собственное жилье и жить в нем, чем платить посторонним людям за съемную квартиру» неверен? Почему же, он верен там, откуда его позаимствовали – на западном рынке недвижимости. Откройте еще раз ипотечный калькулятор и введите туда среднеевропейскую ставку за ипотеку 4–5 %. Вы увидите, что ежемесячный платеж за 6 млн рублей на 30 лет соответственно составит 32–35 тыс. рублей в месяц.