Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками Страница 23

Стали после этого помещения приносить доход? Конечно, нет. Собственно, вариантов извлечения дохода было два. Первый вариант – спекулятивный: купить метры по выгодной цене в строящемся доме. Дождаться, когда дом будет построен. И перепродать метры по более высокой цене. К сожалению, из-за спада в экономике, а также стагнации и временного снижения цен на рынке недвижимости помещения вряд ли можно было продать даже за ту цену, по которой они когда-то приобретались.

Так что остался вариант извлечения инвестиционной доходности. Для этого нужно было сдать помещения в аренду. А перед этим сделать в них отделку и ремонт. Опять отдаляется срок начала поступления доходов от инвестиций. Плюс потребовались ощутимые дополнительные затраты на проведение ремонтно-отделочных работ. Хорошо, что у инвестора были на это средства.

На данном этапе выяснилась очень важная деталь. Когда Вы покупаете квартиру в строящемся доме, Вы ожидаете, что на момент сдачи его в эксплуатацию и получения Вами свидетельства о государственной регистрации все коммуникации к квартире уже проведены: вода, электричество, газ. Все, что Вам нужно, – обеспечить разводку всего этого по квартире.

Но когда Вы приобретаете в строящемся доме не квартиру, а нежилое помещение под коммерческую недвижимость, следует ожидать, что все вопросы обеспечения электропитанием и водоснабжением Вам придется решать самому. Самостоятельно заключать договоры с операторами, предоставляющими данныеуслуги. Например, с «Водоканалом» и «Городскими электросетями». «Выбивать» нужные Вам мощности (первоначально заложенных на Ваше помещение мощностей обычно оказывается недостаточно). Получить для этого технические условия подключения от тех же «Городских электросетей». Все это такая проблема, такое мучение! Время, деньги, договоренности, взятки, затраты (составляющие существенную часть от общих затрат на ремонт), стресс! По времени этот процесс, кстати, может занять больше, чем все работы по ремонту и отделке помещения.

В итоге оба помещения были отремонтированы и сданы в аренду. Стоимость метра с учетом затрат на ремонт получилась такой, что вряд ли можно будет продать эти помещения с прибылью в ближайшие 10 лет. По первому помещению арендные платежи начали поступать через 2,5 года после покупки. По второму – через пять лет после покупки. Как это сказалось на доходности вложений – думаю, понятно.

Видите, насколько удобнее было бы приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке! Тогда не пришлось бы решать всех этих муторных вопросов – они уже были бы решены предыдущими владельцами помещения. Максимум, что пришлось бы сделать, – полный или частичный ремонт, который при удачном стечении обстоятельств можно было бы свалить на заехавшего в помещение арендатора.

Вот так начинающие инвесторы спят и видят, как бы им стать собственниками коммерческой недвижимости. Благодаря которой они смогут получать на свой капитал значительно больший доход, чем если бы они вложили эти средства в квартиры, сдаваемые в аренду. И лишь тогда, когда они приобретают свои первые объекты коммерческой недвижимости, они понимают, что все не так просто.

На самом деле для каждого вида инвестиций есть инвесторы, которые хорошо подходят для данных инвестиций. И инвесторы, которые объективно не очень хороши для инвестиций данного типа. Попробуем нарисовать портрет идеального инвестора в коммерческую недвижимость.

Кто может быть наиболее эффективным инвестором в коммерческую недвижимость? Это может быть собственник бизнеса, топ-менеджер госкомпании или чиновник высокого ранга. Возраст – от 50 лет и старше. Причем последние несколько десятков лет он прожил в одном и том же городе. В котором он знает все и всех – губернатора, мэра, руководителя Регистрационной палаты. Силовиков, судей, депутатов городской и областной думы…

Инвестициями в коммерческую недвижимость наш герой интересуется давно. Он знает, как идут в его городе транспортные потоки, где и какая проходимость. Насколько успешно идет (или шел) бизнес у магазинов, салонов, кафе и ресторанов, расположенных в тех или иных помещениях и объектах недвижимости. Как вариант, он сам может быть строителем, девелопером, застройщиком или генподрядчиком.

Так или иначе, за последние годы он осматривал с целью анализа и возможного приобретения сотни различных объектов коммерческой недвижимости. И приобрел некоторое количество наиболее привлекательных для него, соответствующих его целям и возможностям объектов. Его портфель инвестиций в недвижимость обширен. И он продолжает расширять его и увеличивать.

Чем больше Вы соответствуете данному описанию, тем больше у Вас шансов на успех при инвестициях в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в строящуюся недвижимость: что вы приобретаете на самом деле

Рассмотрим еще один вариант инвестиций в недвижимость, особенно привлекательный для тех, у кого пока недостаточно средств для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Речь пойдет об инвестициях в строящуюся недвижимость.

На первый взгляд все выглядит очень привлекательно, выгодно и разумно. Почему бы не приобрести квартиру в строящемся доме на этапе котлована. За год или два этот дом будет построен. Как только дом будет сдан и Вы получите свидетельство о регистрации прав собственности на вашу квартиру, ее стоимость ощутимо возрастет. Когда строители продают метры на начальном этапе строительства, они могут обещать Вам доходность 25–30 % годовых (за счет роста стоимости метров к моменту сдачи дома в эксплуатацию). Некоторые обещают доходность 30 % годовых и более.

У Вас нет достаточной суммы для того, чтобы сразу заплатить 100 % стоимости квартиры? Не беда! Многие застройщики предоставляют тем, кто приобретает у них квартиры в строящихся домах, рассрочки на различных условиях. Кроме того, по многим подобным объектам Вы сможете приобрести квартиры в ипотеку.

А дальше Вы уже сами решите, как распорядиться этой квартирой. Захотите – продадите. И заработаете на росте стоимости метров. Захотите – сделаете в этой квартире ремонт, обставите ее мебелью. И будете сдавать ее в аренду. Или же Вы можете переехать в новую квартиру на жительство. А в аренду сдавать Вашу старую квартиру.

К сожалению, все эти варианты хороши, только когда все идет по плану. И стоимость приобретенных Вами метров прирастает так, как ожидалось. К сожалению, есть альтернативные варианты развития событий.

• Дом строится и в итоге успешно сдается в эксплуатацию. Только происходит это не за год, как Вам изначально обещали, когда Вы приобретали квартиру на этапе котлована, а за три или четыре года. Что крайне негативно отражается на реальной доходности вашей инвестиции: 25 % за четыре года – это совсем не то же самое, что 25 % годовых.