Роберт Кийосаки - Истории успеха учеников Богатого Папы Страница 27

(Всего за три года я превратил эту компанию, которая предоставляла инженерно-технические услуги и оборудование всем крупным авиакомпаниям мира, в многомиллионный бизнес и оказался на миллион долларов впереди своей цели. К тому же я сделал это, не заняв ни цента.)

Но после знакомства с идеями Богатого Папы мой подход к покупке недвижимости и мое отношение к себе самому претерпели радикальные изменения. Раньше я совершал покупки, стараясь собрать как можно больше собственных денег, чтобы не занимать слишком много. Теперь я понимаю, что упустил много великолепных возможностей. Если я не мог выделить из своего месячного «трудового» дохода достаточно денег для покупки недвижимости, то просто отказывался от сделки.

К использованию заемных средств я относился крайне отрицательно. Занимать деньги в любой форме было плохо. «Никогда не будь никому ничего должен!» — это был еще один краеугольный камень системы верований моего отца. Ничего не зная о существовании такой вещи, как «хорошие» долги, я сделал все (к радости отца), чтобы не занимать денег на покупку земли для своего первого дома, и тем более — на строительство. Эту глубоко укоренившуюся поведенческую модель мне предстояло отбросить. Произошедший благодаря Богатому Папе сдвиг парадигмы в моем отношении к деньгам оказался для меня самым радикальным.

Обучение чему-то новому требует времени, потому что действовать всегда нужно обдуманно. Но по мере достижения маленьких успехов я понемногу освобождался от многочисленных фобий, комплексов и негативных влияний, которым я подвергался еще в детском возрасте. Успехи принимали форму новых привычек, у меня появлялась новая точка зрения на многие вещи. Прежде всего я поменял негативные модели мышления на позитивные. По-моему, стоимость такого шага переоценить просто невозможно!

До Богатого Папы я ничего не знал о той части уравнения, в которую входит денежный поток. Скажу честно, я никогда не рассматривал собственность как генератор денег. Теперь концепция денежного потока стала для меня совершенно новым критерием оценки не только собственности, но и активов в целом. Какое потрясающее, окрыляющее и бесценное различие! Спасибо тебе, Богатый Папа!

Я сделал много инвестиций в недвижимость, и объясняю свой успех тем, что всегда старательно выполнял «домашние задания», проявляя должную заботу о собственности и стараясь принять разумное решение (обдуманный риск вместо слепого риска) до совершения покупки. Мне кажется, что многие люди либо теряются, либо просто боятся принимать решения в случаях, когда необходимо проанализировать несколько факторов. Большинство из моих, казалось бы, рискованных сделок были проведены после длительного обдумывания и оценки тенденций или расчетов, которые необязательно выглядят очевидными, поскольку требуют учета нескольких переменных величин. Я составляю базу данных на все возможные варианты использования недвижимости, провожу детальный анализ вариантов как коммерческого, таки бытового использования, а затем оцениваю перспективность каждого района и определяю, что мне подходит. Я использую крупноформатные таблицы для расчета потенциального соотношения доходов и расходов, а также для того, чтобы посмотреть, как цены на недвижимость отразятся на каждом из вариантов использования. После этого я анализирую другие примеры того, как принимались аналогичные решения, и ищу способ улучшить их, чтобы увеличить стоимость. Другими словами, сначала я ищу то, что могло бы увеличить доходную часть уравнения, а потом то, что сможет уменьшить его расходную часть. Говоря проще, суть моей «домашней работы» состоит в том, чтобы определить, кто, что, как, когда, где и почему.

Приведу пример. Примерно полтора года назад, после сильного обвала на рынке недвижимости в центральной части Техаса, я купил 70 акров земли вдоль короткого шоссе на выезде из Остина, которое тянулось с востока на запад и связывало две главные автострады, проходящие с севера на юг.

Мое первоначальное предложение — 3200 долларов за акр (перед обвалом продавцам предлагали по 7000 долларовой они отказались продавать) многим моим друзьям и коллегам по бизнесу, которых кризис оставил ни с чем, показалось слишком рискованным и высоким. Даже мой банкир несколько раз переспросил, уверен ли я, что хочу заплатить такую цену. Но я шал, что главные автострады никуда не денутся и соединяющая их дорога не потеряет своего значения. Когда экономическая ситуация стабилизируется, в районе этих 70 акров развернется строительство. При этом я ясно осознавал, что земля не является актином, потому что обычно она генерирует отрицательный денежный поток. Тем не менее я решил найти способ сохранить ее и изыскать средства на оплату, пока буду дожидаться изменения нескольких ключевых факторов. Мной то и дело овладевали диаметрально противоположные эмоций. Когда я начинал рисовать себе перспективы развития этого района, то испытывал радостное предвкушение, которое тут же сменялось чувством досады, стоило мне вспомнить о том, что все считали саму мысль о покупке этой земли сумасшествием.

Одна сторона участка выходила на шоссе, другая — на живописный берег реки. Важным фактором являюсь его расположение прямо посередине единственной транспортной артерии. Помимо того, я обратил внимание еще и на нехватку питьевой воды, что сильно влияло на цену большинства здешних участков. Когда я узнал, что потенциал развития ограничивался недостатком питьевой воды, мое внимание переключилось на вопрос, кто возьмется решить эту проблему? То есть, кто получит выгоду от ее решения? Когда этот человек сможет ее решить? Как он будет ее решать? Силами водопроводного кооператива? Путем присоединения этой территории к городу? С помощью артезианских скважин? Какое решение окажется наиболее разумным с финансовой точки зрения?

Так как здесь не было коммунального водопровода, а скважины пришлось бы бурить очень глубоко, причем без гарантии качества, то крупные куски земли считались непригодными для использования под жилищное строительство. Знание этого позволило мне заняться поиском потенциальных возможностей решения проблемы с водой, если таковые существовали. Я обнаружил, что группа богатых застройщиков рассматривает возможность строительства на другой стороне дороги в 150 метрах от моего участка частного поля для гольфа с домами вдоль границ. Проблема воды беспокоила их в такой же степени, как и меня. Я узнал, что они ведут переговоры о прокладке водопровода к своей земле с городскими властями и с единственным в округе водопроводным кооперативом.