Сергей Красильников - 30 «адских» стратегий инвестирования в недвижимость без вложения своих денег Страница 3

Стратегия №3. Переделка квартиры в мини студии

Цель данной стратегии, в независимости от того, что у тебя, квартира, дом или же таунхаус – это максимальное деление на студии и последующая сдача. Минимум, из которого я видел, делали студии это 6м2, эта стратегия является одной из прибыльных. Мы имеем кусок, делим этот кусок на мелкие кусочки и сдаем, если сложить деньги от мелких кусочков, то это получается намного больше, чем, если мы сдаем целый кусок. Например: Однокомнатная квартира может приносить в месяц, скажем, 30 000 руб., если мы поделим ее на студии, то у нас получится минимум 2, часто даже 3 студии. Так мы можем сдавать меньшую студию за 18000, а другую большую 20000 руб., в общем, у нас получается 38 000 руб. Если нам удается сделать еще третью, то это еще +15000 руб. Итого: мы получаем 53 000 руб. от квартиры, поделенной на студии, вместо 30 000 руб. от целой квартиры! Это на 23 000 руб. в месяц больше, чем сдают на рынке. В год это +276000 руб. дополнительных денег. А если у тебя таких квартир несколько?

С этой стратегией хорошо идет ипотека, главное здесь не взять квартиру с целью ее приобретения, а для того, чтобы эту ипотеку оплачивали жильцы, она берется на максимально длительный срок и с минимальным первоначальным взносом. Пример: Так если мы покупаем квартиру в ипотеку и платим каждый месяц с нее 35 000 руб., а от сдачи по студиям у нас выходит 53000 руб., то эту ипотеку оплачиваешь не ты, а жильцы, плюс ты зарабатываешь сверху 18 000 руб. А если у тебя таких квартир или домов несколько?

Минус данной стратегии в том, что можно попасть на ипотеке, но это в том случае, если ты не делаешь расчет и начинаешь все вслепую. Для любой системы должен быть расчет.

Стратегия №4. Недострой

Если правильно просчитать и прогнуть хорошенько собственника на скидку, указав на косяки, то можно сделать нехилый денежный поток.

Сюда можно применить разные стратегии. Можно сделать студии и сдавать их, можно сделать отель, сдавать посуточно, сделать хостел.

Можно применить краудинвестинг (народное инвестирование) или в складчину (долевое участие) и достроить дом чужими деньгами и руками. Можно жить на одном из этажей, а остальные сдавать. Это только лишь часть того, что можно сделать, подключай фантазию и все просчитывай.

Минус, который может возникнуть, это просчитаться на ремонте и достройке. Это недешевое дело, потому сразу все просчитывай, чтобы знать, куда пойдет каждый рубль, доллар или что у тебя там.

Когда мы приехали в г. Жуковский Московской области около нашего дома стояло 2-х этажное не достроенное здание. Стаяло оно там, около 8 лет, Я не знаю, сколько оно простояло еще до этого, но суть в том, что в 2014 году его выкупили и достроили (по состоянию оно было примерно как на первом рисунке). Сейчас там располагается шиномонтаж и автомагазин. Судя по тому какая там все время движуха и тому, что там все время кто-то ремонтируется, можно сделать вывод, что люди сделали правильное решение с выбором ниши и объекта для своего бизнеса. Приятно смотреть, что теперь это здание работает, а не является складом бутылок и мусора.

Стратегия №5. Перевод из жилого в нежилой фонд

(Для бизнеса)

Особенно выгодна стратегия для тех, кто занимается своим бизнесом и развивает его, ища дешевое арендное помещение или вообще, чтобы это помещение, было своим. Здесь находится также целая отрасль.

Можно использовать стратегию для того, чтобы сдать помещение в аренду другим бизнесменам. В таких помещениях часто можно увидеть магазины, сюда можно так же пристроить всевозможные дополнительные помещения, сделав недвижимость больше.

Минус данной стратегии в том, что тебе придется побегать, оформляя данное помещение.

Стратегия №6. Перевод из нежилого в жилой фонд

Отличная стратегия для работы в команде инвесторов, долевое участие. Здесь можно купить огромное помещение, с высокими потолками, с возможностью достройки второго этажа, увеличить площадь, а значит и прибыль как минимум в два раза. Главное здесь найти место, подходящее для того, чтобы заселять людей. Можно сделать из таких объектов хостелы, помещения под кафе, общежития для студентов. Можно смешивать стратегии, опять-таки, все зависит от того, что тебе ближе, что ты видишь и максимально выжать денег из каждого метра.

Перевод из нежилой недвижимости также касается и гаражей, всевозможных построек, которых в нашей стране достаточно много. Так же это перевод земельного участка, предназначенного под сельскохозяйственную деятельность (СНТ, ДНП) в (ИЖС) землю, предназначенную для поселений и проживания на ней. Часто используют подвальные помещения под хостелы. Если включить внимание и фантазию, то ты можешь также увидеть, что деньги буквально под ногами.

Кстати, сейчас такое направление набирает обороты, называется Лофт. Если не знаете что это, просто вбейте в поиске, посмотрите.

Минус данной стратегии в том, что это может занять время и дополнительные деньги, но если у тебя есть команда, то это все решается и довольно быстро.

Стратегия №7. Большие офисы в мини-офисы

Как и стратегия №3 разделение офиса дает нам больше прибыли, чем, если бы мы его сдавали целиком. Вообще любая стратегия с разделение большого на маленькое и последующая продажа или сдача его маленьких частей, дает больше прибыли. Будь то покупка машин и продажа их по запчастям, или разделение компании на доли, или покупка оптом, продажа в розницу, эта стратегия стара как мир. Купи большое, раздели на много маленьких частей, и будешь иметь больше прибыль.

Здесь можно также применить стратегию с субарендой помещения и согласием хозяина на то, чтобы его помещение разграничили. Тогда вам это обойдется еще дешевле, и чистая прибыль будет делаться быстрее, без использования лишних (своих) денег.

Минус данной стратегии только в том, что нужно найти хорошее место, где есть спрос на офисы, а так же учесть масштаб переделки, но если есть команда, то всегда можно найти тех, кто сделает это за тебя.

Стратегия №8. Офис на час

Теперь, когда мы поделили офисы, можно часть из них сдавать на час и более. Как и с делением пространства, деление времени сдачи так же дает больше денег, чем просто сдача на месяц. Это касается как квартир, домов, так и коммерческой недвижимости. Все, что можно поделить – делим, все, что можно сдавать и брать за это больше – воплощаем!

Для того чтобы стало понятно, как это работает, используем пример. Вот у нас есть офис, в месяц он может приносить 40000 руб., сдаем его по часам (для переговоров, деловых встреч и т.д.), скажем, час у нас будет стоить 500 руб., что очень немного. Но давай подсчитаем, что офисы работают 22 дней, по 10 часов, из этих 10 часов мы берем 80% (при достаточной рекламе) и умножаем на 22 дня. 22 х 8 = 176. Теперь 176 (это в месяц) часов умножаем на 500 рублей за 1 час, 176 х 500 = 88000 руб.! Неплохая математика согласись? Разница в сдаче помесячно и по часам в 48000 руб.! В год это 576 000 руб. с одного лишь офиса сдаваемого по часам, а если у тебя таких несколько?

Минус данной стратегии в настройке рекламы, необходим постоянный поток клиентов и организация персонала для работы с клиентами. Команда тебе в помощь!

Стратегия №9. Посуточная субаренда квартир

Тоже «АДСКАЯ» стратегия, которую мы сейчас воплощаем. Огромный плюс данной стратегии, что можно стартовать без своих квартир и с минимальными вложениями. Хотя я знаю людей, которые начинали этот бизнес, вообще ничего не вложив, и это работает.

Вообще данная система заработка это чисто наше, постсоветское прошлое. Именно у нас начали сдавать квартиры посуточно, так как гостиничное направление у нас не особо развито и думаю еще долгое время такая ситуация будет продолжаться, но это и хорошо, так как рынок этот идет вверх и есть спрос на посуточное жилье.

Стратегия проста, мы снимаем квартиру помесячно (на длительный срок) с правом субаренды (право пересдать ее другим лицам) и сдаем посуточно. Наняв необходимый персонал, тебе вообще не нужно присутствовать в этом бизнесе, даже квартиры будут искать и запускать без твоего участия. Все зависит от настройки процесса. Рентабельность данного бизнеса может доходить до 200% в месяц!

Минус здесь один, в поиске клиентов и настройки на постоянную заселяемость квартир. Настроив это, тебе не придется больше париться на счет заселений и останется только увеличивать количество квартир, получая все больше и больше денег.