Кен Макэлрой - Азбука инвестирования в недвижимость Страница 3

Эти примеры, кроме всего прочего, выявляют также тот риск, который связан с оценкой собственности. Когда вы покупаете маленький дом или совладение и сдаете его жильцам, изменение оценки этой недвижимости зависит исключительно от того, что этот дом окружает, так сказать, от физический и социальной окружающей среды. Вы, конечно, стараетесь принимать во внимание этот фактор при покупке, но затем уже не можете практически ничего сделать, чтобы повысить ценность вашей собственности. А вот при оценке такой коммерческой собственности, как целые жилые комплексы или большие дома, все обстоит иначе – она основывается на том денежной потоке, который вы от этой собственности получаете. Чем больше денег вы на этом делаете, тем в большую сумму эта собственность оценивается. А это значит, что теперь вы вполне можете контролировать этот фактор! Когда денежный поток возрастает, то же самое происходит и с рыночной ценой собственности. Все просто – правильно управляйте своим владением, и вы тем самым повысите его ценность. Если же вы будете плохо управлять, то цена останется на прежнем уровне или даже понизится.

Другой момент, который поднимает цену собственности и снижает связанный с ней риск, – это вопрос о жильцах. Если, владея домиком на одну семью, вы сдаете его в аренду, это значит, что собственность используется на 100 %, если же дом не сдан – собственность на 100 % не используется. Во втором случае вы вынуждены выплачивать всю его цену из собственного кармана. В случае с крупными объектами недвижимости, даже если речь идет о восьмиквартирном доме, одна незанятая квартира ничего не решает – остаются еще семь квартир, по которым будет выплачиваться арендная плата. Ваш риск, связанный с жильцами, уменьшается по мере того, как увеличивается количество жильцов, на которое рассчитана ваша недвижимость.

Миф № 3: вы можете одолеть путь к успеху одним «прыжком» или быстро стать богатыми, не потратив на это никаких денег

Многие люди думают, что спекулятивная собственность (другими словами, такая, которую быстро покупают и быстро продают за большую цену) является хорошим способом для достижения богатства. Случается, что люди, которые упорно следуют этим путем, зарабатывают хорошие деньги, если им повезет. Но, по моему мнению, это все равно что играть на бирже акций – сложно и к тому же слишком рискованно.

Если вы не хотите тратить деньги, то другими словами это можно выразить как желание на 100 % финансировать приобретение собственности за счет займов. Это означает, что весь основной доход от нее (если не весь доход целиком) будет идти на ежемесячную оплату долга. При сделке, в которой вы не тратите собственных денег, вам придется выплачивать проценты за заем по самой высокой ставке, так как в этом случае весь риск падает на кредитора; придется дороже платить за заем и фактически не располагать никакими суммами для того, чтобы вложить их в совершенствование своей недвижимости или даже просто в ремонт, если там что-то сломается. При этом варианте действий вы, чтобы получить деньги, делаете ставку на изменение оценки своей недвижимости, а не на какие-либо действия, направленные на ее усовершенствование и получение денег благодаря текущему к вам денежному потоку. Вам остается только надеяться на то, что рынок будет подниматься, то есть вы делаете ставку на внешние, не зависящие от вас факторы. Но, как это детально описано ниже, оценка вашей собственности будет находиться у вас под контролем только в том случае, если вы можете воздействовать на размеры идущего от нее денежного потока. А при этом сценарии такое воздействие исключается!

Как вы уже догадались, я не верю в доходы без расходов и в спекулятивную собственность. Даже в том примере, где речь шла о жилом комплексе в Сан-Сити ценой в 9 миллионов долларов, в который я лично не вложил ни цента, все мы – как одна команда инвесторов – вложили 2 миллиона долларов наличными. Я верю, что покупка и владение активами, создающими доход, такими как недвижимость, сдаваемая внаем, является верным путем к созданию богатства. Вы можете возразить: «Но мне нужен доход на капитал – дополнительные активы, которые я сделал бы на этой собственности, – чтобы купить следующую, бо́льшую рентную собственность с бо́льшим количеством потенциальных съемщиков. А это значит, что я должен продать первую собственность». На основании личного опыта я пришел к выводу, что такие рассуждения неправильны. Все, что вам необходимо для заключения второй сделки, – это чтобы ваши инвесторы были довольны тем, что они получили от первой. Если это так, они помогут вам найти деньги на оплату второго объекта недвижимости, а вы за это вознаградите их из тех денег, которые она будет приносить.

Недавно мы закончили строительство объекта недвижимости на 208 квартир, расположенного в городе Гудиаре, штат Аризона, который обошелся нам в 13,8 миллиона долларов. Сразу же после завершения строительства его стоимость была определена в 16,3 миллиона. Мы получили так много предложений относительно покупки этой собственности, что брокеры буквально выстраивались в очередь перед дверями нашего офиса. Как ни соблазнительно было в результате двухлетней работы получить 2,5 миллиона долларов наличными, мы отказались от этой сделки. Причина прежде всего заключалась в особенностях налогообложения. Получив доход в размере 2,5 миллиона долларов, мы были бы вынуждены снова разместить все эти деньги на рынке, чтобы избежать свирепой атаки со стороны налогового ведомства. Конечно, цена была у нас перед глазами, но мы не забывали и о такой вещи, как статьи налогового законодательства. Только представьте себе, сколько потянет 30-процентный налог на сумму в 2,5 миллиона долларов. Это значит выбросить коту под хвост на налоговые выплаты целых 750 тысяч долларов.

Если хотите сохранить деньги, вы не должны продавать. Лучше рефинансируйте свою собственность, уменьшив размер лежащей на ней задолженности. При этом никаких налогов с вас не причитается и никто не будет принуждать вас вкладывать эти деньги в другую инвестицию. В случае с объектом на 208 квартир мы так и собираемся сделать – рефинансировать эту собственность и уменьшить лежащий на ней долг, чтобы повысить доходы наших инвесторов. Это, по-моему, прекрасный подход, и самое лучшее в нем то, что вы сохраняете собственность, продолжаете получать от нее денежный поток в форме арендной платы, а кроме того, по мере повышения цены на постройку можете проводить рефинансирование, получая от этой операции все новую и новую прибыль без необходимости выплачивать какие-либо налоги, а полученные деньги использовать для новых сделок – я сам всегда именно так и поступаю.

В 95 % случаев недвижимость постоянно повышается в цене, а не наоборот. особенно если вы последуете методам, изложенным в этой книге, которые учат правильно выбирать покупаемую вами недвижимость, а затем производить необходимые усовершенствования, что, в свою очередь, будет позитивно воздействовать на окружение, в котором находится ваша недвижимость, – то все это сделает ее исключительно привлекательной для жильцов, и они поселятся здесь навсегда. Имеет смысл делать все, что повышает ценность недвижимости, так как это позволяет оседлать волну долговременного повышения стоимости вашей собственности.

Миф № 4: отдельные люди обладают даром одним прикосновением руки превращать все вокруг себя в золото

Очень легко вообразить, что люди, которые успешно занимаются инвестированием в недвижимость, прямо-таки обладают каким-то особым даром одним прикосновением руки превращать все вокруг себя в золото. Но на самом деле никакого особого дара не существует. Эти люди просто умеют видеть благоприятные возможности и знают, как реализовать их, получив при этом прибыль.

Возьмите любой участок земли размером в 4 гектара. Предположим, что этот участок со всех сторон окружен значительными объектами розничной торговли, а неподалеку находятся большие торговые центры, где можно купить абсолютно все. Кроме того, поблизости расположено большое предприятие по изготовлению микрочипов, дающее работу тысяче человек.

Спросите у предпринимателя, занимающегося массовой постройкой жилых домов, и он вам скажет, что видит на этом участке в 4 гектара сорок жилых домов на одну семью. Спросите застройщика, работающего по заказам, и он вам скажет, что видит здесь десять роскошных особняков. Спросите дельца, специализирующегося на строительстве торговых помещений, и он вам скажет, что видит здесь новый гипермаркет, в центре которого стоят два больших универсальных магазина, а вокруг расположилось множество специализированных торговых точек и ресторанов. Спросите застройщика, имеющего дело с жилыми комплексами, и он скажет вам, что видит здесь большой 150-квартирный дом с клубом, бассейном и тренажерным залом. А другой предприниматель, специализирующийся на деловых центрах, увидит здесь трехэтажное офисное здание. Иными словами, каждый видит эту собственность по-своему, и каждый из этих планов предполагает разный уровень дохода – один выше, а другой ниже.