Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика - Шабалин Вадим Страница 3

За время действия Земельного кодекса у предпринимателей и граждан выработалось устойчивое мнение, что земля достается только избранным и за взятки, а потому нет смысла обращаться в государственные и муниципальные органы за предоставлением земельных участков. В отдельных регионах, например в Подмосковье, на практике так и есть. Правда, сегодня трудно сказать, как улучшится правовое регулирование в сфере землепользования в результате этой реформы. Но то, что все принятые изменения в Земельный кодекс направлены на защиту прав граждан – это факт.

Итак, что нового нас ожидает в 2015–2016 гг.? По порядку о самом важном:

1. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законодательно закреплено универсальное правило предоставления государственных и муниципальных земель на торгах, в форме аукциона. Отныне по общему правилу все земельные участки будут предоставляться только так. Сама процедура торгов будет детальным образом прописана в подзаконных актах.

Отказать в предоставлении земельного участка теперь намного сложнее. Основания для отказа прямо указаны в ЗК и носят исчерпывающий характер.

Без торгов земля может быть предоставлена только в прямо оговоренных ЗК случаях. Например, такие исключения будут касаться предоставления земли под размещение социально важных объектов или предоставление земли льготным категориям населения (в частности, семьям, имеющих 3-х и более детей) и т. д.

Для целей строительства многоквартирных домов земельный участок из государственной или муниципальной собственности теперь может быть предоставлен только на праве среднесрочной аренды. Правда, если право собственности застройщиком на участок было оформлено ранее, то оно сохраняется.

2. Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Институт обмена земельными участками между государством и частным собственником является новеллой для российских земельных отношений. Предусмотрено два случая, когда возможен такой обмен:

– в случае изъятия земельного участка для государственных нужд;

– если земельный участок, находящийся в частной собственности, предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение такого объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Насколько такой институт обмена будет эффективен, сказать трудно, ведь строго формально ЗК РФ позволяет государству предложить обменять частному собственнику ликвидный участок в населенном пункте на государственные земли сельхозназначения, ведь уравновесить цену можно путем увеличения размера предоставляемых взамен сельхозугодий. Это банальный пример того, как цена земельных участков будет одинаковая, но ценность их от этого не изменится и никогда такие участки не будут равноценными. Возможен и обратный сценарий, когда, допустим, в целях прокладки газопровода у частного собственника изымают сельхозугодия, а в обмен предлагают более ликвидный участок в черте населенного пункта.

Вышесказанное не демонстрирует беспомощность частных собственников, ведь у них всегда есть альтернативное право продать свой земельный участок по рыночной стоимости (если быть точнее – требовать компенсации) при изъятии для государственных нужд. При этом такой «обмен землями» позволяет задуматься о возможных согласованных схемах между отдельными чиновниками и частными собственниками.

3. Перераспределение земель между участниками земельных отношений.

В результате развития застройки территорий необходимость в урегулировании процедуры перераспределении земель и (или) земельных участков принадлежащих разным собственникам (собственникам разных «уровней»: публичному и частному) появилась довольно давно. Если между публичными собственниками перераспределение каким-то образом еще могло происходить, пусть и по другим правилам, чем это будет теперь (речь идет о возможной безвозмездной передаче земель между государством и муниципалитетами), что в итоге позволяло получить желаемый результат перераспределения, то между частным и публичным собственником «заменить» процедуру перераспределения было нечем. Даже там, где такое перераспределение было необходимым, например, в ходе комплексной застройки территории, где в целях градостроительных нормативов требовалось немного «передвинуть» объект строительства, либо совершить отступы и т. д., частные собственники были вынуждены прибегать к процедуре предоставления земельных участков, либо использовать процедуру утончения границ земельного участка с изменением конфигурации, но без изменения площади. Всё это приводило к тому, что образовывались различные вклинивания, изломанности границ и т. д.

Таким образом, ранее возникавшие проблемы, которые по большому счету были техническими, но порождали массу различных проволочек, теперь должны быть решены с применением процедуры перераспределения земель и (или) земельных участков.

4. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

На законодательном уровне теперь закреплена возможность в определенных случаях (например: для ремонта линейных объектов, размещения рекламных конструкций, осуществления геологического изучения недр и т. д.) использовать земли или земельных участки, не обладая в отношении таких земель (земельных участков) правом владения. В отношении таких земель и земельных участков процедуры выделения и предоставления проводиться не будут, а соответственно и какой-либо гражданско-правовой сделки в основе взаимоотношений пользователя и государства (муниципалитета) не будет. Лицо будет иметь право использовать земельный участок, для вышеуказанной цели, только на основании специального разрешения уполномоченного органа, выдаваемого в административном порядке.

С появлением данной правовой конструкции ожидается упорядоченность в отношениях публичной власти и пользователей в регулировании подобных ситуаций. До настоящего времени практика была весьма противоречивой, что настораживало всех пользователей, в каждом регионе по-разному относились к тому, нужно ли арендовать 0,5 кв.м. под рекламную конструкцию или нет, если да, то как производить предоставление такого участка (сформировать участок такой площади технически невозможно).

К сожалению, ничего не говорится о плате за пользование землей при этом механизме. Согласно одному из принципов земельного законодательства любое использование земли осуществляется за плату. Вместе с этим ЗК, как до, так и после изменений в нем, устанавливает только две формы платы – земельный налог и арендную плату. Отсюда вопрос, какую плату по своей правовой природе должен вносить пользователь земель или земельных участков, использование которых осуществляется на основании специального разрешения уполномоченного органа (без процедуры предоставления). Теоретически это могла бы быть и арендная плата, но с точки зрения формальной логики арендная плата должна вноситься за предмет аренды. В рассматриваемой ситуации разрешение для использования может выдаваться и в отношении земель, не прошедших государственных кадастровый учет, т. е. на несформированные участки, которые не являются вещью в понимании гражданского и земельного законодательства, а потому вопрос арендной платы в отношении таких земель очень дискуссионный.

Помимо описанных основных моментов изменения земельного законодательства, с которыми наиболее часто придется сталкиваться в практике хозяйствующим субъектам, внесены и ряд менее заметных изменений. В том числе теперь Земельным кодексом закреплен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Ранее действовал комплекс норм земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по изъятию земельных участков, причем основная их доля приходилась на гражданское законодательство, а также из-за недостаточного регулирования данного института почти под каждое изъятие приходилось принимать специальный федеральный закон. Изменения коснулись и земельного контроля, его порядка и оснований проведения, ужесточена ответственность за нарушения земельного законодательства.