Дэвид Рокфеллер - Клуб банкиров Страница 8

В реальности дело обстояло еще хуже. По мере того как волна коммерческой активности двигалась через Манхэттен на север в течение первых десятилетий XX века, она захватывала более старые жилые районы и трансформировала их. Недвижимость, принадлежавшая Колумбийскому университету, ограниченная 5-й и 6-й авеню между 48-й и 51-й стрит, состояла главным образом из четырехэтажных особняков, многие из которых переделывали в небольшие магазины или в жилые дома на несколько маленьких квартир. С появлением «сухого закона» в середине 1920-х годов также появились ночные клубы и нелегальные бары, тайно продававшие спиртное, и ходили слухи, что открылось несколько борделей. Район, ранее бывший исключительно территорией Вандербильтов и Асторов, стал убогим и неряшливым. Отец владел значительной недвижимостью непосредственно к северу от этого района и был обеспокоен тем, что стоимость этой недвижимости падает.

К середине 1920-х годов район стал ведущим кандидатом на новую застройку. Колумбийский университет получал незначительный доход от этой недвижимости, и с учетом того, что большая часть договоров об аренде истекла в период с 1928 по 1931 год, попечители университета решили попытаться найти строителя, который осуществит застройку всего земельного участка. На сцене также появился привлекательный потенциальный владелец в лице компании «Метрополитен-опера».

В то время здание оперы «Метрополитен» находилось в сердце района Гармент на углу 39-й улицы и Бродвея в той части города, которая и сегодня не сильно отличается от того, что было тогда. Построенное в начале 1880-х годов здание перестало отвечать потребностям театра, и прежде всего из-за тесноты подсобных помещений и несовершенной планировки зрительного зала. Директора «Метрополитен» предпринимали попытки найти участок, чтобы построить новое здание оперы. В начале 1926 года председатель совета директоров «Метрополитен-опера» Отто Кан, узнав, что Колумбийский университет заинтересован в улучшении ситуации со своей недвижимостью в центре города, решил прозондировать возможности для строительства оперы.

В начале 1928 года на сцене появился мой отец. На него произвели впечатление как намерения Колумбийского университета, так и планы «Метрополитен» построить здесь новое здание оперы в качестве центрального элемента тщательно спланированного коммерческого и жилищного строительства на принадлежащем Колумбийскому университету земельном участке. Он решил, что это будет как раз тем проектом, который позволит улучшить этот район и в результате защитить его собственную недвижимость.

После нескольких месяцев консультаций со специалистами по недвижимости, архитекторами и представителями делового мира и детальных переговоров с университетом и с компанией «Метрополитен-опера» отец подписал 1 октября 1928 г. Окончательное соглашение и договор об аренде с Колумбийским университетом, согласившись арендовать 12 акров принадлежащей Колумбийскому университету земли на исходный период продолжительностью в 24 года при средней арендной плате в 3,6 млн. долл. в год. Это соглашение с Колумбийским университетом предоставляло отцу опцион на покупку центрального участка за 2,5 млн. долл., но только при условии, что будет принято окончательное решение о строительстве здания оперы. Если планы в отношении здания оперы не реализуются, этот земельный участок должен отойти обратно к Колумбийскому университету, который в таком случае имел неограниченное право включить его в более широкий договор об аренде. Хотя отец уступил эту аренду холдинговой компании, а именно «Метрополитен сквер корпорэйшн», он оставался «несущим ответственность в качестве основной стороны, а не в качестве поручителя в отношении всех договоренностей и условий, содержащихся в Соглашении». Это была роковая статья, поскольку она сделала отца лично ответственным за все финансовые обязательства, имеющие отношение к застройке, независимо от того, будет или нет она реализована.

Все участники согласились, что проект должен называться «Метрополитен сквер», учитывая роль оперной компании как «ведущего арендатора». Согласно первому плану участка, здание оперы должно было находиться в западной части центрального квартала, между 49-й и 50-й улицами, там, где в настоящее время стоит дом № 30 по «Рокфеллер-Плаза». Отец предложил, а руководители «Метрополитен» и Колумбийского университета согласились с тем, что восточная часть этого квартала, выходящая на Пятую авеню, будет превращена в небольшой парк с открытой площадкой, чтобы здание оперы имело соответствующее окружение, после чего этот парк будет безвозмездно передан городу. Этот первый план предусматривал создание многоквартирных домов, больших магазинов и отелей на двух соседних по отношению к зданию оперы участках, которые будут сданы в субаренду организаторам проекта, отвечающим за финансирование и строительство новых зданий.

Когда отец подписал договор лизинга в 1928 году, все считали, что проект начнет воплощаться в жизнь, как и планировалось с самого начала. Опера должна будет продать свое старое здание, а отец, купивший землю у Колумбийского университета, передаст свое право владения «Метрополитен-опера», которая возместит ему затраты, равные стоимости земельного участка плюс понесенные им расходы. После этого «Метрополитен-опера» профинансирует строительство нового здания, и отец окажется снятым с крючка финансовой ответственности за центральный земельный участок.

Короче говоря, отец рассматривал себя в данном проекте в качестве катализатора. Он считал, что для него это не является ни инвестицией в недвижимость, ни благотворительным пожертвованием. Он не планировал заработать какие-либо деньги на этой сделке, однако он также и не ожидал потерять на ней. Он знал, что между моментом вступления договора о лизинге в силу в 1928 году и тем моментом, когда территория окажется полностью застроенной, он понесет текущие расходы. Однако с учетом договоренностей о субаренде он рассчитывал ничего не потерять. На самом деле все получилось иначе.

Через год после того, как отец подписал договор об аренде с Колумбийским университетом, крах биржевого рынка полностью изменил ситуацию. В соответствии с эффектом домино первой упавшей костью стала «Метрополитен-опера». Совет директоров «Метрополитен-опера» обнаружил, что продать старое здание невозможно, и обратился к отцу с предложением типа «все или ничего»: если он не предоставит им землю безвозмездно и вдобавок к этому не поможет осуществить строительство здания нового оперного театра, они выйдут из проекта. Отец был возмущен этим и быстро отклонил это предложение.