Марианна Власова - Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости Страница 26

Как дешевле провести землеустройство для получения кадастрового номера?

Согласно пункту 6 ст. 69 ЗК РФ любые работы по землеустройству (в том числе межевание границ земельного участка) проводят юридические лица или индивидуальные предприниматели без специальных разрешений. Основанием для проведения землеустройства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О землеустройстве» считается договор, который садоводы могут заключить с любой межевой (коммерческой) организацией. Стоимость таких работ договорная, поэтому льготы для тех или иных категорий граждан не предусматриваются.

Однако Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» допускается составление иного описания границ объекта землеустройства, если есть соответствующий картографический материал, позволяющий четко определить координаты поворотных точек границ земельного участка. Правообладатели земельных участков могут при заключении договора на выполнение работ оговорить способ, каким будут определяться координаты границ земельного участка: межевание с точным описанием границ земельных участков (что стоит значительно дороже) или с меньшей точностью – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зонирования (с наименьшей оплатой).

Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?

Во-первых, гражданин может назначить представителя своих интересов по доверенности. Следует также помнить, что межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (что нежелательно во избежание возможных конфликтов).

Во-вторых, если будет документально подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т. п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае – председатель правления СНТ.

А если садовод приватизирует участок в индивидуальном порядке, то правом досудебного разрешения всех споров по границам обладает орган местного самоуправления на основании пункта 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Какая связь между получением номера в земельном кадастре и приватизацией земли садоводческого товарищества?

До сих пор в правлении некоторых садоводческих товариществ иногда ошибочно полагают, что получение номера в земельном кадастре автоматически дает право собственности на общие земли товариществу как юридическому лицу. Это не так, поскольку получение кадастрового номера с кадастровым планом земельного участка и процедура оформления права собственности на ту же землю – не одно и то же. Однако непосредственная связь между ними действительно есть. И в последние годы в связи с вступлением в силу 17 сентября 2003 года четвертых изменений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесенных Федеральным законом от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ, взаимосвязь сильно возросла. Если до сентября 2003 года при приватизации земельного участка в регистрационной палате можно было обойтись лишь планом земельного участка, то теперь такой возможности юридически не существует. Представление именно кадастрового плана при приватизации земельного участка стало обязательным, т. е. в соответствии с новой редакцией предпоследнего абзаца пункта 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, подаваемым в регистрационную палату, является не просто план земельного участка, а именно кадастровый план. Он должен быть удостоверен «органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра», районной кадастровой палатой.

Для лучшего понимания вопроса мы обратимся к тому, как в нормативно-правовых актах регламентируется:

– право собственности на общие земли;

– получение кадастрового номера;

– получение кадастрового плана.

Так, в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земли общего пользования могут быть приватизированы двумя разными способами:

1) общая совместная собственность членов такого объединения;

2) собственность такого объединения как юридического лица.

Очевидно, каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, и вопрос «Что лучше?» для каждого конкретного садоводческого объединения должен решаться на общем собрании этого объединения, а не только на заседании правления. Очень вероятно, что председатель и члены правления будут заинтересованы именно в оформлении общих земель в собственность садоводческого товарищества как юридического лица, так как им будет тогда значительно проще распоряжаться общими землями по своему усмотрению. Но рядовые садоводы, возможно, захотят считать именно себя сособственниками общих земель и сами принимать важные с их точки зрения решения по распоряжению этими землями. Так как законом предоставлено право выбора каждому садоводческому объединению, то при условии, что общие земли еще не приватизированы, вначале целесообразно решить на общем собрании вопрос о праве собственности на общие земли, а затем уже получать кадастровый номер и кадастровый план.

Что такое кадастровый план и кадастровый номер? Сколько это стоит?

Платить за кадастровый план земельного участка вы ничего не должны, так как в пункте 8 ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» дословно записано следующее: «В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются заверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается».

Кадастровый номер земельного участка – это его непосредственный цифровой адрес, по которому в компьютере будет храниться вся информация об этом земельном участке. В соответствии с пунктом 3 ст. 18 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале». Таким образом, кадастровый номер земельного участка – это землеустроительная характеристика конкретного участка. Собственник участка может со временем меняться, а кадастровый номер остается в неизменном виде. В то же время если размер самого участка будет меняться, например при его разделе, то у каждого нового участка будет новый кадастровый номер в соответствии с пунктом 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А согласно пункту 3 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «моментом возникновения и моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель».

Кадастровый план земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» представляет собой «карту (план), на которой в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре». Иными словами, кадастровый план земельного участка в отличие от просто плана может содержать до 6 бланков по утвержденной форме в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т. О-04–01–01), на которых содержится самая полная информация о конкретном земельном участке.

Что лучше: быть дачником или приобрести статус сельского жителя?

В последнее время некоторые крупные СНТ или, вернее, их объединения стали проявлять инициативу по переводу категории земель СНТ в земли поселений. Что кроется за этим? В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 мая 1999 г. № 554 предложения присвоить наименование географическим объектам или переименовать их направляются в Федеральную службу геодезии и картографии России на экспертизу. Необходимо приложить обосновывающие эти предложения документы и расчеты затрат на переименование географических объектов. Перечень документов определяет Федеральная служба геодезии и картографии России. Правом на внесение подобных предложений обладают государственные органы власти, органы местного самоуправления, а также общественные объединения, юридические лица (коим и является СНТ), граждане России.