Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста Страница 2
- Категория: Домоводство, Дом и семья / Прочее домоводство
- Автор: Елена Зубова
- Год выпуска: -
- ISBN: -
- Издательство: -
- Страниц: 31
- Добавлено: 2019-03-06 18:36:51
Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста краткое содержание
Прочтите описание перед тем, как прочитать онлайн книгу «Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста» бесплатно полную версию:Покупка и продажа жилой недвижимости – очень ответственный шаг для каждой семьи, который нередко совершается только раз в жизни. При осуществлении такой важной сделки необходимо иметь уверенность в безопасности процедуры.Эта книга, написанная профессионалом рынка недвижимости, поможет сориентироваться в вопросах приобретения и продажи квартир, земельных участков и загородной недвижимости. Автор подробно раскрывает «плюсы» и «минусы» различных путей покупки недвижимого имущества, объясняет этапы сделки купли-продажи, предостерегает от возможных угроз. В издании вы найдете ответы на вопросы: как приобрести недвижимость на вторичном рынке? Что следует учесть при покупке квартиры в «новостройке»? Как получаются «двойные продажи»? Чем могут помочь риэлторские компании? Что выгоднее: аренда или ипотека? Какую программу кредитования выбрать и как подобрать недвижимость, соответствующую нашим желаниям и возможностям, да еще и требованиям банка? Как можно застраховаться от рисков? Отдельный раздел издания посвящен вопросам аренды и сдачи жилья в наем.Эта книга необходима всем, кто планирует осуществить свои мечты, связанные с улучшением жилищных условий. Она сэкономит вам время и деньги, даст возможность гарантированно и безопасно совершать операции с недвижимостью.
Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста читать онлайн бесплатно
Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.
В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил.
Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 90-х годов подобные заявки стало сложно удовлетворять, поскольку самые интересные квартиры уже перешли в частную собственность, а жить во вторых-третьих дворах даже Невского проспекта люди, располагающие крупными суммами, не хотели.
Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас, только по другим причинам. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).
Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.
Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.
Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи из нескольких поколений разъехаться по разным квартирам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади жилья. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в 3–4 раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.
Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследованияНалог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке даренияПоскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20 % в общем объеме предложений.
Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.
Глава 3. Если вы продаете недвижимость
Сегодня большинство людей, которые решили по какой-либо причине продать свою квартиру, уже знают: продавать лучше по рыночной цене. Что такое рыночная цена и как правильно ее подсчитать?
Самый точный способ – пригласить сертифицированного оценщика, который выполнит оценку квартиры по всем правилам. Однако его работа стоит денег, а платить «лишнее» мало кому нравится. Поэтому продавец квартиры, как правило, пытается оценить ее самостоятельно. Что для этого нужно сделать?
Как правило, человек покупает какую-нибудь газету или бюллетень, где в большом количестве есть объявления о продаже квартир, и начинает сравнивать. Если вы решили пойти по этому пути, попытайтесь провести операцию сравнения, с учетом максимального количества параметров.
Цены бывают разные
Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки.
Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения, покупатель называют свою – цену спроса. Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки. Как правило, разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10–12 %. Однако эта цифра верна только для спокойного рынка, на котором есть достаточное количество предложений и много покупателей. Как только начинается перекос в какую-либо сторону, разница в ценах тут же начинает «прыгать». Например, когда цены на жилую недвижимость растут очень быстро, существенно сокращается количество квартир, выставленных на продажу. И продавцы получают возможность устраивать «аукцион»: кто из покупателей предложит больше денег, тот и получит квартиру. В таких случаях реальная цена сделки намного превысит первоначальную цену предложения.
Но подъемы на рынке сменяются спадами. Например, в период роста цен потенциальным покупателям не хватает денег для приобретения жилья. Тогда торг идет в обратную сторону: цена предложения оказывается ниже реальной цены сделки.
Попробуем перечислить основные параметры, влияющие на цену квартиры.
Критерии, определяющие стоимость квартиры (ценообразующие факторы):
• Местоположение дома.
• Архитектурные, конструктивные, планировочные решения дома.
• Наличие коммунальных услуг.
• Транспортная доступность (удаленность от метро).
• Общая, жилая площадь.
• Состояние участка земли, прилегающего к дому.
• Состояние и тип здания.
• Опасность наводнения.
• Правовые факторы (обременения).
• Условия платежа.
• Ликвидность.
• Экология района.
• Вид из окон.
• Количество комнат.
• Этаж.
• Площадь кухни, прихожей и др.
• Наличие парковки, стоянки для машин.
• Транспортный шум и другие источники шума.
• Планировка.
• Изолированность комнат (смежные, смежно-изолированные, изолированные).
• Состояние квартиры (необходимость ремонта).
• Наличие балкона, лоджии (в том числе застекленной), эркера.
• Пол в квартире (линолеум, доски, паркет).
• Ориентация квартиры по сторонам света.
• Состояние подъезда.
• Вход в дом (с улицы, со двора).
• Состояние двора.
• Социальный состав соседей (по дому, подъезду, лестничной площадке, квартире – если речь идет о комнате в коммунальной квартире).
• Телефон.
• Уровень развития инфраструктуры (торговая, транспортная, рекреационная) в микрорайоне.
• Санузел (СУС, СУР, в том числе расположение ванны).
• Мусоропровод.
• Плита (газовая – электрическая), горячая вода (теплоцентраль – колонка).
• Место для прогулок, выгула собак.
• Лифт.
• Высота потолков.
• Наличие кладовых и подсобных помещений.
• Охранная сигнализация.
• «Избыточная достаточность» (вклад) и др.
Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость по сравнению с аналогичными объектами, которым «не повезло» и они были построены в менее интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут отличаться по цене в 2–3 раза. Так что средняя цена недвижимости по городу – это средняя температура по больнице, и специалисты крайне редко пользуются подобными цифрами, но этот показатель позволяет сравнивать цены.
Жалоба
Напишите нам, и мы в срочном порядке примем меры.