Ольга Шефель - Первая полная энциклопедия ЖКХ Страница 36

Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165–180 ГК).

В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет закон РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» (Федеральным законом № 2-ФЗ от 9 января 1996 года этот Закон изложен в новой редакции).

Об утрате права на жилое помещение

Принято различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле слова. В широком смысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная утрата») приводят в принципе все предусмотренные Жилищным кодексом РСФСР случаи выселения из занимаемого помещения без предоставления другого жилья, а также случаи расторжения договора по инициативе нанимателя и членов его семьи.

Особо следует сказать о ст. 100 ЖК РСФСР – «Последствия признания ордера недействительным». В соответствии с ней, если граждане, указанные в признанном недействительным ордере, ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое.

Кроме того, согласно ст. 18 закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение 6 месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и арендатор подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением случаев выселения арендаторов из государственного, муниципального жилищного фонда).

В узком же смысле об утрате или прекращении права на жилое помещение можно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя или членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Прекращение права касается в данном случае лишь того гражданина, который, имея законное право проживания в данном жилом помещении, отсутствовал без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся в жилое помещение с нарушением требований, в частности, ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, затем «отсутствовавшим», вышеизложенное положение неприменимо.

Иначе говоря, нельзя ставить вопрос об утрате ими права на жилое помещение, поскольку такое право у них и не возникало. Эти граждане выселяются из жилого помещения, как не имеющие правовых оснований проживания.

Возможные последствия ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не затрагивают прав других лиц, проживающих в данном помещении, и не могут квалифицироваться как расторжение договора найма жилого помещения. Договор может быть только изменен вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо выбывшего (ст. 88 ЖК РСФСР).

Случаи сохранения жилья за временно отсутствующими не являются исчерпывающими. Другие случаи и условия сохранения жилого помещения могут быть предусмотрены текущим российским законодательством, а также законодательством субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем суд вправе признать иные случаи длительного отсутствия уважительными при рассмотрении конкретных споров, поскольку признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).

Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма жилого помещения, когда прекращаются права нанимателя и членов его семьи на это помещение. Такое может произойти как по их воле, так и против нее.

Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма жилого помещения (даже при наличии задолженностей по квартирной плате и плате по коммунальным услугам). Такое требование является, безусловно, обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций. Расторжение налагает и на нанимателя, и членов его семьи обязанности по освобождению жилой площади в разумные сроки.

В противном случае, естественно, у органов, распоряжающихся жилфондом, возникает право (скорее всего, и обязанность) на предъявление исковых требований по освобождению квартиры (или выселению в связи с расторжением договора).

В случае же выезда нанимателя, членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор считается расторгнутым со дня выезда. В данном случае действует презумпция прекращения прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Это означает, что если последние не признают исковых требований наймодателя (арендодателя) о выселении в связи с расторжением договора, то они должны действовать весьма активно, доказывая отсутствие факта выезда на постоянное жительство в другое место. Последнее обстоятельство представляется особенно важным в связи с введением в действие Федерального закона от 27 октября 1995 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР».

При рассмотрении споров о расторжении договора и выселении нельзя руководствоваться одними намерениями выезда нанимателя и членов его семьи. Нужны реальные действия по «выезду» в другое место, что вытекает из редакции ст. 89 ЖК РСФСР (получение перевода по работе, выписка, переезд членов семьи, отправка или перевозка вещей, освобождение некоторых комнат и т. д.). При этом имеет значение, получил ли наниматель работу по новому месту жительства, приняты ли меры по регистрации и т. д.

Во всяком случае, суд предоставляет возможность и истцу – наймодателю (арендодателю) – доказывать факт выезда в другое место или факт реальных намерений выезда, подкрепленных конкретными действиями (выписка с прежнего места жительства, предоставление жилья по новому месту жительства, письменные обязательства членов семьи нанимателя по освобождению прежнего жилого помещения, вселение в новое с соблюдением требований (ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР).

Не случайно еще в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» особо подчеркивалось: «При разрешении споров о том, имел ли место выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение того же населенного пункта, суд должен проанализировать совокупность доказательств: документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.».

Выезд нанимателя и членов его семьи по взаимному согласию в другое место на постоянное жительство является важнейшим критерием разграничения ст. 89 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. В последнем случае отсутствие нанимателя, одного из членов семьи или всех их является временным, они намерены вернуться в прежнее жилое помещение в пределах сроков, предусмотренных этой статьей.

Право на другое жилое помещение, как правило, не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно отсутствующих по условиям и характеру работы). В противном случае (если во время временного отсутствия возникло законное право на другое жилое помещение при отсутствии льгот) можно ставить вопрос об изменении оснований иска по ст. 89 ЖК РСФСР.

Но нельзя руководствоваться одновременно положениями двух названных статей.

К относительной утрате прав пользования жилым помещением приводят случаи предоставления нанимателю и членам его семьи другого жилья, когда имеет место выселение с предоставлением другого помещения (ст. ст. 83, 91, 94, ч. 2 ст. 95, ст. 107 ЖК РСФСР), а также случаи получения нового жилья в порядке улучшения жилищных условий. Однако сам по себе факт предоставления новой жилплощади не приводит к безусловной обязанности супруга нанимателя, других членов семьи освободить прежнее жилое помещение, если они не дали письменного согласия на такой переезд.

Как указывалось в вышеупомянутом постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г., «при предоставлении нанимателю жилого помещения в него переселяются члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставленном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свидетельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое помещение».

Обеспечение прав ребенка на жилище

Одним из объектов судебной защиты является право на жилище, предоставленное каждому гражданину РФ, в том числе и ребенку (ст. 49 Конституции РФ, ст. 2 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ, № 3, 1993, с. 99).

Право собственности на жилье по решению суда

Право собственности граждан на жилье может возникнуть по

различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Это, прежде всего, Гражданский кодекс РФ, в ст. 218 которого установлены основания приобретения права собственности.