Дмитрий Титов - VIP-персоны. Управление стилем жизни современной российской элиты Страница 7

Для успешного инвестирования в российских условиях, по оценке экспертов, можно предложить портфель, состоящий из 30% произведений наших признанных живописцев конца XIX – начала XX веков и на 30% работ художников советского периода, заслуживших звания членов Академии художеств СССР. Оставшиеся средства можно вложить равными долями в шедевры мастеров импрессионизма и модернизма. Подобную структуру активов можно использовать для инвестфондов и создания частных коллекций.

На сегодняшний день фонды, специализирующиеся на приобретении арт-активов, представляют собой относительно новое направление в инвестиционном бизнесе. Эксперты называют лишь около десятка управляющих компаний, которые успели сформировать достаточный (свыше 100 млн долл.) капитал, который необходим для успешных операций на рынке подлинных шедевров. А средняя цена одной работы, входящей в их инвестиционный портфель, пока равняется 600 тыс. долл., что при нынешних ценах на произведения настоящих мастеров нельзя назвать большой суммой.

Вложения в произведения искусства до последнего времени можно было считать вполне благоприятным, поскольку общая финансовая обстановка в мире способствовала росту цен на рынке прекрасного. По оценке аналитиков, поступательное развитие мировой экономики в последнее десятилетие привело к тому, что инвесторы наработали огромные суммы и находятся в постоянном поиске новых направлений для вложения своих средств.

В результате этих масштабных перемен рынок предметов искусства, ранее имевший узкоспециализированный характер, сейчас вовлекает в свою орбиту все большее количество новых участников. С одной стороны, они сильно разогревают его (если использовать терминологию фондового рынка) и способствуют увеличению цен. С другой – постепенно создают предпосылки для превращения замкнутого и, что греха таить, довольно отсталого арт-маркета в современный инвестиционный рынок, использующий такие инструменты, как паевые фонды.

Глава 2

Мой дом – мой капитал

Покупка элитной недвижимости занимает совершенно особое место в жизни VIP-персоны. Профессионально подобранный дом становится родным кровом для состоятельного человека, подчеркивает престижность его социального положения и одновременно служит перспективным способом инвестирования крупных средств.

В сознании любого человека «дом» является основой его личной жизни и предметом особого внимания и заботы. А для представителя элиты личные апартаменты или усадьба кроме комфорта и уюта, необходимого для повседневной жизни, служат своеобразным индикатором престижности его образа жизни. В некоторых случаях они превращаются в родовое гнездо, которое передается по наследству целому ряду поколений.

В то же время рынок элитной недвижимости, в отличие от других сегментов Realty Estate, развивается по своеобразным законам и обладает качествами, которые делают его незаменимым объектом инвестирования.

Дело в том, чтоцены на элитную недвижимость слабо реагируют на экономические кризисы. Они прекрасно это продемонстрировали в России во время дефолта 1998 года. Тогда стоимость квартир других категорий упала на 50%, а рынок престижного жилья лишь замедлил динамику и замер на определенном уровне. А уже в 1999 году вновь начал набирать обороты и с тех пор постоянно повышает свою ценовую планку. Как видно из рисунка (стр. 40), на котором приведена динамика цен на элитную недвижимость, цены на дорогое жилье, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», выросли с 1,5 тыс. долл. в 2002 году до 6 тыс. долл. в 2007 году. Причем данные показатели носят несколько усредненный характер и не учитывают сегмент самого дорогого жилья. Например, цены на элитную недвижимость в некоторых домах таких московских районов, как Остоженка и Якиманка, уже достигли 50 тыс. долл. за 1 кв. метр.

Индекс стоимости ($/кв.м) дорогого/дешевого жилья (www.irn.ru)

2.1

Главное – эксклюзив

По оценкам экспертов риелторских компаний, размер российского рынка элитной недвижимости превышает миллиард долларов. Причем масштабы покупок престижной недвижимости российскими покупателями за рубежом опережают объемы их приобретений внутри страны. Только в Лондоне россияне владеют недвижимостью на сумму свыше 2 млрд фунтов стерлингов. Они также активно скупают собственность в прилегающих к британской столице графствах.

Специалисты отмечают немало признаков, наличие которых позволяет отнести недвижимость к классу элитной собственности. Однако во всех классификациях обязательно присутствуют следующие критерии:

• эксклюзивность;

• престижное местоположение;

• развитая инфраструктура.

Самым известным клиентом английских риелторских компаний является Роман Абрамович, купивший за 50 млн фунтов стерлингов четыре особняка в Белгравии и несколько квартир в Найтс-бридже. Другой российский бизнесмен, Олег Дерипаска, вложил 25 млн фунтов стерлингов в усадьбу в Белгравии, а сталепромышленник Владимир Лисин приобрел за 6,8 млн фунтов стерлингов замок Эберукхилл.

На фоне олигархов сырьевого бизнеса весьма скромно выглядит гендиректор компании «Вымпелком» Александр Изосимов, который приобрел в Швеции (на гражданке которой он женат) дом ценой порядка 7 млн долл., расположенный в Юрсхольме, престижном пригороде Стокгольма.

Эксклюзивность апартамента значительно влияет на цену приобретаемого престижного жилья. Исключительной недвижимость считается в основном в двух случаях. Во-первых, очень высоко ценятся квартиры, история которых связана с жизнью известных политических лидеров, деятелей искусства, науки и других выдающихся людей. Во-вторых, дом может стать эксклюзивным, если он построен по индивидуальному проекту, разработанному известным архитектором. Сюда же можно отнести вариант, при котором отделка апартамента сделана признанным дизайнером.

Впрочем, квартиры лидеров советской эпохи все-таки приобретают любители исторической экзотики, так же как коллекционные автомобили покупают собиратели музейных машин. Современные элитные дома обладают целым рядом преимуществ, поскольку они, как правило, в полной мере оснащены всем необходимым для обеспечения соответствующего качества жизни и безопасности.

Примером эксклюзивной недвижимости, связанной с исторической личностью, может служить квартира бывшего Генерального секретаря Центрального комитета Коммунистической партии Советского Союза (по сути, аналога нынешнего президента нашей страны) Леонида Брежнева. Она расположена в доме 26 на Кутузовском проспекте Москвы в большом здании типа «каре» с просторным зеленым двором, в котором есть несколько объектов инфраструктуры, что, кстати, довольно редко встречалось в советские времена.

С этим же домом связана еще одна история, но несколько иного, литературного характера. Здание расположено на старом еврейском кладбище, на которое, как описано в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита», приземлилась главная героиня во время знаменитой весенней ночи. Но если вернуться к реальностям нашей современной жизни, то будет уместно отметить, что несколько лет назад квартира была продана по цене, в 2 раза превышающей существовавшую на тот период рыночную оценку.

Стоимость апартаментов, в которых проживал герой Великой Отечественной войны маршал Рокоссовский, расположенные в двух шагах от Кремля на улице Серафимовича, также была оценена в 2 раза выше стоимости и без того очень дорогой недвижимости в этом районе. Но покупатель нашелся практически на следующий день после того, как их выставили на продажу.

Существует немало классификаций современного престижного жилья, среди которых весьма авторитетным считается перечень, данный экспертом Александром Кузьминским в книге «Элитная недвижимость». Проще всего рассмотреть основные виды жилья VIP-класса на примере Москвы, потому что другие российские города обычно стараются повторить особенности столицы, включая, к сожалению, и цены.

2.2

Свой клуб

В качестве первого типа элитного жилья можно назвать клубный дом. В нем обычно сочетаются изысканность престижной обстановки, все условия для современной комфортабельной жизни с эксклюзивностью архитектурного проекта.

Концепция клубного дома в Москве формировалась в течение нескольких лет. Состоятельные покупатели искали нечто исключительное, застройщики, пытаясь угадать их желания, состязались между собой в реализации оригинальных строительных проектов. Взаимное влияние спроса и предложения в конце концов и сформировало столичные стандарты элитного жилья категории high end.

Наиболее престижными считаются дома, расположенные в радиусе так называемой Золотой мили от центра города. Дело в том, что на стоимость квартир, которые находятся в историческом центре Москвы, оказывает большое влияние так называемая дифференциальная рента второго типа. Она связана с вложениями средств, которые сделали в этот район предыдущие поколения людей, веками жившие на территории центральных кварталов столицы. Москва, как говорится, не сразу строилась…