Юлия Шуплецова - Вещные права на природные ресурсы: публичные и частные интересы Страница 6

2. Пользование.

Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Российское право указывало на такой существенный признак права собственности, как исключительность и независимость от посторонних лиц. Исключительность означает, что никто без воли и помимо воли собственника не имеет права препятствовать ему или присвоить себе пользование той вещью, которая составляет объект его права собственности. Независимость указывает на полную свободу осуществления своего права помимо согласия посторонних лиц.

3. Распоряжение.

Распоряжение дает возможность совершения различных, возмездных и безвозмездных, сделок, имеющих своим объектом конкретную вещь, т. е. определять юридическую судьбу вещи.

В русской правовой литературе неоднократно отмечалось, что для понятия о праве собственности существенны все три указанных правомочия. При этом отсутствие одного из них должно было бы устранить наличие права собственности. Между тем русский законодатель различал полное право собственности, когда владение, пользование и распоряжение принадлежат одному лицу, и неполное право собственности, когда от него отделяется один из трех указанных моментов, и, следовательно, признает право собственности и в тех случаях, когда оно не соединяется с владением, или пользованием, или распоряжением.

Очень интересный вопрос при этом поднимал Г.Ф. Шершеневич: какое же из указанных правомочий имеет настолько решающее значение, что отсутствие его само собою устраняет наличие права собственности?[24]

Ответ на данный вопрос он давал следующий. Закон склонен признать владение существенной частью права собственности, но как с теоретической точки зрения, так и по мнению нашего законодательства владение вполне уживается с правом собственности, вовсе не устраняя его. Пользование вещью составляет цель права собственности, но собственник, несомненно, мог, не подрывая своего права, предоставить, возмездно или безвозмездно, данную вещь во временное пользование другому лицу. Право распоряжения закон понимает как власть отчуждать вещь в пределах, законом обозначенных, и отдавать ее в пользование другому посредством найма, ссуды и других договоров. Нельзя не видеть в этой власти существенного момента права собственности, отсутствие которого способно устранить право. В самом деле, если кто-либо помимо собственника мог отчуждать вещь, продать, заложить, отдать в пользование, то к чему будут сведены права собственника?

С этой мыслью как будто не согласуется взгляд закона на возможность отделения права распоряжения от права собственности. Однако со стороны закона допущено, очевидно, недоразумение. Право распоряжения, говорит закон, могло отделиться от права собственности не иначе как по доверенности, данной собственником, или по закону, когда имущество находится под запретом. Но, во-первых, распоряжение по доверенности никогда не могло отделиться: все то, что содержится в понятии распоряжения, могло быть выполнено собственником и после выдачи доверенности, а во-вторых, доверенный совершает сделки не в силу своего права распоряжения, а права, принадлежащего собственнику. Отличие распоряжения как характерного момента права собственности от владения и пользования в том и заключается, что собственник не мог передать его по договору другому, лишив в то же время себя этого права. Распоряжение собственника могло быть стеснено только по закону и в указанных законом случаях. Даже при ограничении собственника в распоряжении, например при учреждении опеки, нельзя сказать, что собственник лишен был права распоряжения. Право это принадлежит ему, но осуществление этого права, по причине малолетства ли собственника, или по ненормальному состоянию умственных способностей, или по иным каким причинам, предоставляется его законному представителю, который распоряжается от имени собственника. Во всяком случае, иначе как по закону право распоряжения не могло быть отделено от права собственника.

Российский закон, также как современное гражданское законодательство, устанавливал ограничения для осуществления собственником своих правомочий. Ограничения эти устанавливались в пользу соблюдения общественного интереса. При этом любые ограничения были точно установлены законом или договором.

Право застройки.

Право застройки было еще одним вещным правом в российском законодательстве. Современное российское законодательство не знает такого права, однако в немецком праве оно существует в виде наследственного права застройки[25].

Правом застройки в российском праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений[26].

Вещное свойство права застройки проявлялось в том, что застройщик владел предоставленным ему участком независимо от собственника и мог самостоятельно вести защиту против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника.

Право застройки было правом на чужую вещь, причем такой вещью мог быть только земельный участок. В случае слияния в одном лице собственника участка и застройщика право застройки прекращалось. Право застройки в этом отношении имело сходство с сервитутами, но отличалось от них тем, что принадлежало определенному лицу, а не каждому собственнику недвижимости, и отчуждалось совершенно самостоятельно.

Право застройки в России устанавливалось только на срок не менее 36 лет и не более 99. Максимальный срок был установлен в интересах собственника и определенности его юридического положения, минимальный срок ограничивает права собственника временными рамками, при которых застройщику открывается возможность погасить произведенные им затраты. Договоры, заключенные без указания срока или на срок менее 36 лет, были недействительными, а заключенные на срок свыше 99 лет действительными только в течение 99 лет, а если это не соответствовало воле сторон, то каждая из них могла просить о расторжении договора.

Право застройки могла отчуждаться и переходить по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов. Поэтому включение в договор условий о том, что право застройки прекращается со смертью застройщика или не может быть никому отчуждено, влекло его недействительность.

Договор о праве застройки предоставлял застройщику чужой земельный участок во владение для определенной цели. Лицо, установившее право застройки на своем участке, сохраняло, по существовавшей тогда терминологии, неполное право собственности на него во все время действия права застройки, а именно только право распоряжения. Поэтому застройщик мог владеть и пользоваться участком только для определенной цели – возведения строений.

По российскому праву для застройки предоставлялся только пустой участок и только для целей застройки. Соответственно не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т. п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

Г.Ф. Шершеневич считал, что право застройки как вещное давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные выгоды собственнику, поэтому институт застройки имеет в России широкую будущность. Как уже отмечалось выше, в настоящее время подобное вещное право в российском законодательстве не предусматривается. Единственным сходным правом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренное ст. 21 Земельного кодекса РФ. Однако и оно вскоре прекратит существование, поскольку на нем земельные участки уже не предоставляются, а ранее предоставленные подлежат переоформлению.

Установить право застройки мог по российскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка. Его не мог установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, независимо от срока, на который установлено владение.

Собственник, право распоряжения которого ограничено, мог, тем не менее, устанавливать право застройки; так, например, собственник заложенной земли мог отдать ее под застройку с согласия и даже без согласия залогодержателей.

В отношении некоторых категорий земель закон ограничивает собственников в праве установления на них застройки, требуя выполнения особых формальностей. Так, на землях, принадлежащих обществам сельских обывателей, право застройки устанавливалось по решению сходов большинством в две трети присутствующих на них земских начальников при обязательном рассмотрении крестьянских установлений.

На землях, принадлежащих городским поселениям, право застройки устанавливалось на основании определений и решений городских общественных управлений, постановленных указанным в законе большинством.