Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов Страница 30

средневзвешенной цены в квартирах данного класса в данном жилом массиве. Обычно, это происходит не сразу после сдачи, а после благоустройства территории и заселения большей части квартир. Т.е. исходите из того, что средневзвешенная цена обычно достигается через 4 года после начала строительства объекта (обычно 2-2,5 года строительный цикл и 1-1,5 благоустройство). Делайте выборку домов соответствующего класса в выбранном жилом массиве, уточняйте средневзвешенную цену квадратного метра и исходите из неё;

Наблюдайте за динамикой роста цен – как правило, цены не растут линейно в течение срока строительства. При обычной длительности строительного цикла в 2 – 2,5 года обычно наблюдается быстрый рост при открытии продаж и за 4-5 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.

С осторожностью относитесь к проектам, которые Застройщик строит в нехарактерном для него классе. К примеру, если Застройщик всё время строил объекты эконом-класса, то его новый проект бизнес-класса может столкнуться с большими сложностями в реализации;

Пытайтесь оценить ёмкость спроса в данном жилом массиве. В случае строительства нескольких объектов одновременно, к моменту сдачи домов в эксплуатацию Вы можете оказаться в ситуации отсутствия спроса.

Смотрите динамику продаж квартир в жилом комплексе. Если она невысокая – это должно Вас насторожить.

Используйте доходный способ при оценке – смотрите обычную ставку аренды в этом жилом массиве и делайте предположение о том по какой цене сможете сдавать свою квартиру. Если срок окупаемости получается выше, чем в существующем жилфонде – ищите другие варианты;

Помним, что доход смижет появится только после продажи объекта недвижимости. Поэтому при покупке, мы сразу формируем портрет потенциального покупателя и ищем ответы на вопросы:

Кому Вы планируете продать данный объект недвижимости?

В чём его преимущества для этого клиента?

Когда Вы планируете продать?

Вы планируете продать по уступке к ДДУ или дождаться собственности?

В случае, если Вы планируете дождаться собственности, планируете ли Вы делать ремонт в квартире или продавать её «в бетоне»?

По какой цене планируете продать? На какой годовой доход рассчитываете?

Какие Ваши шаги, если расчет окажется ошибочным и квартира не вырастет в цене? Продадите и зафиксируете убыток? Сделаете ремонт и начнете сдавать в аренду?

Сравнение квартиры в новостройке и вторичном жилом фонде

При сравнении квартир в новостройке и вторичке всегда возникают сложности адекватной оценки. Применяйте несколько простых правил для оценки «справедливой цены»:

Правильная классификация объекта. Новостройку позиционируют как «бизнес-класс», но она расположена в непрестижном районе третьей зоны, рядом с жд путями и промзоной. 25% представленных в новостройке помещений – студии небольших площадей, на площадке 12 квартир, высота потолков 2,8 метра. Несмотря на заявленный застройщиком «бизнес-класс», корректно оценивать данную новостройку как «комфорт» и искать объекты-аналоги именно этого класса.

Приведение к единой базе. Всегда считайте либо все объекты сравнения «с ремонтом», либо «в бетоне». Так как ремонт изменяемый признак, проще считать квартиру «в бетоне». Для приведения к общей базе, квартиры во вторичке дисконтируют на стоимость ремонта. Очень приблизительно в ценах 2020 года:

Эконом – 20 000

Комфорт – 30 000

Комфорт+ и Бизнес – 50 000

Премиальная недвижимость – всегда индивидуально.

Т.е. квартира 50 кв.м в доме бизнес-класса с ремонтом (чистовая отделка + сантехника, без мебели) должна стоить на 2,5 миллиона дороже, чем квартира в этом же доме «в бетоне».

Обратное дисконтирование. Главным принципом оценки является принцип замещения. Сколько денег Вы могли бы заработать, если бы не купили квартиру в новостройке, а положили деньги на депозит? Вы принимаете решение о покупке квартиры в новостройке в декабре 2020 г. Квартира будет Вам передана в декабре 2022. Сразу после покупки Вы планируете ее продать. Положив деньги в банк, вы бы за это время заработали 11% (при средней ставке банковского депозита 5,5%). Соответственно, в случае, если стоимость квартиры вырастет менее чем на 11% – она Вам менее интересна, чем банковский депозит. На самом деле, для равной доходности рост должен быть выше 11%, так как при перепродаже Вы должны будете заплатить НДФЛ 13% с разницы цены покупки и цены продажи, а также потратить определенную сумму на рекламу и услуги юриста/риэлтора.

Проверка доходным методом оценки. При выборе между «вторичкой» и новостройкой также учитывайте то, что «вторичка» сразу может приносить арендный доход, а по новостройке мы можем рассчитывать только на рост стоимости актива. Пример: вы выбираете между квартирой с ремонтом в доме 2005 года и покупкой квартиры в новостройке. Обе квартиры – класса «комфорт» площадью 50 кв.м. Стоимость первой квартиры 15 000 000 рублей. Она сдаётся в аренду за 50 000 в месяц. Стоимость второй – 12 000 000 со сроком сдачи через 2 года. Инвестиции – на 5 лет, через пять лет квартира будет продана. Какая квартира принесет больший доход в течение 5 лет? Первая квартира будет сдаваться все 5 лет (60 месяцев) и принесет дополнительный доход в размере 3 млн за счет арендного потока. Для того, чтобы сдавать вторую квартиру в аренду, Вам будет необходимо сделать ремонт стоимостью 1 500 000 рублей. Вторая квартира будет сдана в аренду через 2 года 3 месяца (2 года до сдачи дома в эксплуатацию и 3 месяца на ремонт) и будет сдаваться 33 месяца по 50 000 рублей. Через 5 лет обе квартиры могут быть проданы за 18 млн. Инвестиционный доход по первой квартире составляет 6 000 000 рублей (3 млн – доход от аренды и 3 млн от увеличения стоимости актива) или 8% годовых (40% за 5 лет). Инвестиционный доход по второй квартире составляет 6 150 000 рублей (1 650 000 доход от аренды и 4 500 000 увеличение стоимости актива) или 9,5% (47,3% за 5 лет). Вывод – в данной ситуации покупка второй квартиры интереснее.

Дорогие друзья, благодарю Вас за интерес. В последней части книги, Вы найдете таблицы и приложения, которые будут полезны при подборе недвижимости:

Инвестиционная привлекательность основных типовых серий

Распространение основных типовых серий

Квартирография основных типовых серий

Список основных застройщиков Москвы с реализованными и строящимися проектами

Список застройщиков, прекративших свою деятельность

Приложение №3 – инвестиционная привлекательность основных типовых серий

Серия/Тип      Годы строительства      Класс      Материал      Привлекательность

II-03 (САКБ)      Сталинки      1951-1960      эконом      кирпичный      С

II-01            Сталинки      1952-1959      эконом      кирпичный      С

II-02            Сталинки      1952-1958      комфорт      кирпичный      В

II-04            Сталинки      1954-1960      эконом      блочный      С

II-05            Сталинки      1954-1959      эконом      блочный      С

МГ-1, МГ-2      Сталинки      1955-1960      эконом      кирпичный      С

II-14            Сталинки      1956-1964      эконом      кирпичный      С

СМ-6            Сталинки      1957-1963      комфорт      кирпичный      В

II-08            Сталинки      1957-1962      комфорт      кирпичный      В

I-515/9М      Хрущёвки/Брежневки      1957-1976      эконом      панельный      C

II-18/9            Хрущёвки/Брежневки      1958-1968      эконом      блочный      С

II-18/12      Брежневки      1962-1972      эконом      блочный      С

II-57            Брежневки      1963-1970      эконом      панельный      D

1МГ-600      Брежневки      1964-1967      эконом      панельный       С

1МГ-601      Брежневки      1965-1975      эконом      панельный      С

II-49            Брежневки      1965-1985      эконом      панельный      D

II-29            Брежневки      1965-1971      эконом      кирпичный      С

Башня Вулыха      Брежневки      1967-1986      комфорт      кирпичный      В

II-68            Брежневки      1970-1999      эконом      панельно-блочный      С

И-209А      Брежневки      1970-1980      эконом      блочный      С

П-30 / П-31      Брежневки      1971-2005      эконом      панельный      С

П-46 / П-47      Брежневки      1971-1998      эконом      панельный      С

II-67 (Смирновская, Тишинская, Москворецкая)      Брежневки      1972-1991      комфорт      кирпичный      В

П-4            Брежневки      1973-1980      эконом      панельный      С

П-42            Брежневки      1974-1979      эконом      панельный      С

И-521А      Брежневки      1974-1994      эконом      панельный      С

П-3            Брежневки      1975-1998      эконом      панельный      С

П-44            Брежневки      1978-2001      эконом      панельный      С

П-55            Брежневки      1978-2002      эконом      панельный      С

КОПЭ-80,85,87      Брежневки      1980-1994      эконом      панельный      В

И-700 / И-700А      Брежневки      1980-1990      эконом      панельно-блочный      С

П-22            Брежневки      1982-1987      эконом      панельный      С

И-1414      Лужковский      1990-1999      комфорт      безригельный каркас      В

Бекерон      Лужковский      1994-2003      комфорт      панельный      B

Призма (И-1630)      Лужковский      1994-2008      комфорт      каркасно-кирпичный      В

П-46М            Лужковский      1994-2014      эконом      панельный      С

ПД-4            Лужковский      1995-2008      комфорт      панельный      В

Колос (И-1279)      Лужковский      1996-2002      эконом      сборный монолит      С

Айсберг      Лужковский      1996-2015      комфорт      панельно-монолитный      В

П-111М      Лужковский      1996-2015      эконом      панельный      В

П-44М            Лужковский      1997-2000      эконом      панельный      В

П-55М            Лужковский      1997-2008      эконом      панельный      В

П-3М            Лужковский      1997-2015      эконом      панельный      В

П-44Т            Лужковский      1997-2016      комфорт      панельный      В

И-1723      Лужковский      1999-2015      Комфорт      панельный      В

КОПЭ 2000      Лужковский      2000-2014      комфорт      панельный      В

ПБ-02            Лужковский      2000-2015      эконом      панельно-блочный      С

И-155            Лужковский      2001-2015      эконом      панельный      В

ИП-46С      Лужковский      2001-2015      эконом      панельный      B

П-44ТМ / П44-ТМ/25      Лужковский      2002-2015      комфорт      панельный      В

КОПЭ-М      Лужковский      2003-2014      комфорт      панельный      В

ГМС-1