Василий Коряковцев - Общее собрание собственников

Общее собрание собственников

В.Г. Коряковцев

© В.Г. Коряковцев, 2015

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero.ru

1. Введение

Перемены, произошедшие в нашем обществе за последние десятилетия, достаточно существенные. И хотя многие в нашей стране, особенно старшее поколение, их так и не приняли многие нововведения, тем не менее, жить в условиях изменившегося общества, изменившихся законов теперь нужно всем, а знание и выполнение требований действующего законодательства просто необходимо каждому. Тем более, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти перемены теперь уже непосредственно коснулись каждого из нас. И хотя неоднократно откладывалось вступление в силу так называемого жилищного пакета, принято Государственной думой еще в конце 2004 года. Жилищный Кодекс был введен в действие с 1 марта 2005 года, но последующие изменения, вносимые в этот документ практически ежегодно, достаточно сильно уже его преобразили. Так, например, Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» практически отменил такую форму управления многоквартирным домом, как непосредственное управления и внес достаточно существенные дополнения. В новой редакции статьи 161 ЖК РФ теперь установлено, что непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, может применяться, если количество квартир составляет не более чем шестнадцать. И таких значимых изменений внесено уже достаточно много, поэтому не лишним будет ознакомиться с действующей редакцией Жилищного кодекса, в каком виде он существует в настоящий момент.

Все эти изменения достаточно существенные для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Тем более, что в России в настоящий момент значительно увеличилась доля частной собственности на жилые помещения. Поэтому и происходят и серьезные изменения в организации управления всем жилищным фондом, в том числе его большей частью – многоквартирными домами. А государство активно избавляется от многих обязанностей в отношении своих граждан, и с принятием Жилищного кодекса оно избавляется и от обязанностей по управлению жилищным фондом и перекладывает на плечи собственников не только вопросы содержания многоквартирных домов в целом, но вопросы управления. Тем более, что основная часть жилищного фонда во многих населенных пунктах нашей страны уже давно перешла в результате приватизации в собственность самих граждан, проживающих в этом жилищном фонде. В результате массовой приватизации квартир, в которых мы с Вами проживаем в настоящее время, как то забылось о помещениях не являющиеся частями квартир и предназначенных для обслуживания всего дома. Статья 36 Жилищного кодекса поправила сложившееся положение дел в этом вопросе кардинальным образом. И установила, что

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть все то, что является общим имуществом в многоквартирном доме, все так же передано теперь собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок на котором находится многоквартирный дом.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

И тем самым образовалась новая проблема, а что с этим всем делать? Нам простым гражданам, живущих в этих домах, не коммерсантам, не бизнесменам, а просто работающим, как и прежде с 8 до 17, теперь, правда уже не на государство, и не совсем удачно вписавшимся в новые рыночные условия. Тем более что в этих старых многоквартирных домах, а основной жилой фонд у нас составляют дома построенные 30—60 лет назад, проживает в настоящее время до 70% людей преклонного или пенсионного возраста. И вот это жилищный фонд с вечно текущими крышами, ржавыми трубами теперь передан собственникам помещений для его содержания, обслуживания и управления всем этих хозяйством в каждом конкретном доме самими собственникам помещений в этом доме. При этом раздел VIII. Жилищного кодекса содержит лишь основные принципы управления многоквартирным домом. И определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

А распространяемые рекомендации, как правило, направлены на то, чтобы был выбран способ управления многоквартирным домом – создание товарищества собственников жилья. В настоящий момент, когда на рынке присутствуют очень много управляющих компаний, может быть это и оправдано. Поэтому, наверное, во вновь сдаваемых новых домах, как правило, форма управления товариществом собственников жилья выбрана еще самим застройщиком, и предлагается как бы «в нагрузку» к новой квартире.

Но в любом случае необходимо помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому первым шагом в выборе способа управления будет организация, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Очень метко отметил И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» – «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

«В отношении собственности тесно переплетаются две стороны: „благо“ обладания имуществом и „бремя“ несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность – это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.