Александр Латыев - Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие

А. В. Губарева, А. Н. Латыев

Недвижимость за рубежом

Правовые вопросы

Учебное пособие

[email protected]

ИНФОРМАЦИЯ О КНИГЕ

УДК 347.214.2(1-87)(075.8)

ББК 67.404.12я73

Г93

Рецензенты:

Р. С. Бевзенко, кандидат юридических наук, начальник Управления законодательства Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации;

М. С. Абраменков, кандидат юридических наук, доцент Ульяновского государственного университета;

В. В. Голофаев, кандидат юридических наук, доцент Уральской государственной юридической академии

А. В. Губарева, А. Н. Латыев

Рассматриваются наиболее существенные институты, определяющие правовой режим недвижимости в зарубежных странах, раскрываются подходы к определению недвижимого имущества и его отдельных разновидностей, обозначаются публично-правовые ограничения оборота недвижимости, описывается система прав на недвижимое имущество в разных странах. Особое внимание уделено различным системам регистрации прав на недвижимость и влиянию регистрационных систем на материальное право, способам защиты прав на недвижимое имущество. В приложении систематизированы данные о правовом режиме недвижимости в ряде стран.

Студентам, аспирантам, научным работникам, а также практикующим юристам, интересующимся мировым опытом правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

УДК 347.214.2(1-87)(075.8)

ББК 67.404.12я73

© А. В. Губарева, А. Н. Латыев, 2014

© ООО «Проспект», 2014

ВВЕДЕНИЕ

Спецкурс «Правовой режим недвижимости по законодательству зарубежных стран» предназначен для специализированной подготовки студентов, обучающихся в профильных группах, с целью выработки у них необходимых практических навыков и создания теоретической базы, позволяющих правильно разрешать дела с иностранным элементом, а также проводить научные исследования по указанной тематике. Кроме того, спецкурс призван сформировать у студентов общее представление о действующих в иностранных правовых системах нормах, регулирующих отношения, складывающиеся в связи с недвижимым имуществом. Среди них нормы, определяющие само понятие недвижимости, ограничивающие права собственников и иных владельцев недвижимости в публичных целях, нормы о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество. В рамках учебного курса подробно рассматриваются также различные системы регистрации недвижимости, влияние такой регистрации на материальное право, способы защиты прав на недвижимость от нарушений.

Освоение студентами данного учебного курса поможет им лучше понять не только сущность правовых отношений, складывающихся в связи с недвижимым имуществом в других странах, но и российское право при сравнении отечественных институтов с аналогичными или же функционально схожими, но содержательно совершенно отличными зарубежными институтами. Тем самым изучение правового регулирования недвижимости за границей стимулирует расширение кругозора студентов, открывает им новый подход к решению практических задач, в том числе встающих в рамках российской правовой системы.

Разумеется, жанр учебного пособия накладывает ряд ограничений. Так, нами сознательно использованы некоторые упрощения, опущены детали, не существенные для общего понимания регулирования отношений, связанных с недвижимостью, в той или иной стране. Изложение материала максимально приспособлено для понимания студентами российских юридических вузов за счет аналогий с отечественным правом.

ГЛОССАРИЙ

Auflassung – в немецком праве – формальный документ о передаче или установлении права на недвижимость.

Briefhypothek – письменная ипотека (нем.), оформляемая особой ценной бумагой – закладной.

Buchhypothek – книжная ипотека (нем.), при которой не оформляется закладная.

Cédule hypothécaire – закладная (фр.). Название используется в Швейцарии.

Conversion – присвоение (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в том, что ответчик распоряжается чужой недвижимостью как своей или иным образом создает видимость того, что она принадлежит ему.

Conveyance – в англосаксонском праве – формальный акт передачи владения имуществом.

Detinue – удержание (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в неправомерном удержании чужого имущества, влекущий ответственность в виде возмещения убытков.

Dispossession – лишение владения (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в неправомерном захвате чужого имущества, влекущий возврат имущества собственнику в натуре.

Fixtures – в англосаксонском праве – предметы, являющиеся движимыми, но неразрывно связанные с недвижимостью, в силу чего они признаются частью недвижимости.

Grundschuld – см. земельный долг.

Hypothekenbrief – закладная (нем.). Название используется в Германии.

Mortgage – англосаксонская форма залога, при которой право собственности на предмет залога считается переходящим к залогодержателю. Прекращение залога происходит путем выкупа залогодателем права собственности у залогодержателя.

Nuissance – зловредность (англ.). В англосаксонском праве – деликт в виде любых помех в пользовании имуществом. При защите от этого деликта титул истца не проверяется.

Personal property – в англосаксонском праве – имущество, права на которое защищаются личными исками – только против конкретного нарушителя. Противопоставляется real property.

Real property – в англосаксонском праве – имущество, права на которое защищаются вещными исками – против любого лица. Противопоставляется personal property.

Rentenschuld – см. рентный долг.

Schuldbrief – закладная (нем.). Название используется в Швейцарии.

Tenures – традиционные англосаксонские земельные титулы.

Trespass – в англосаксонском праве – деликт в виде вторжения на земельный участок или иное вмешательство во владение недвижимостью. При защите от этого деликта титул истца не проверяется.

Абстрактное обеспечение – реальное обеспечение, действительность и существование которого не зависят от действительности и существования обеспечиваемого требования и не следуют судьбе последнего. Противопоставляется акцессорному обеспечению.

Акцессорное обеспечение – реальное обеспечение, действительность и существование которого зависят от действительности и существования обеспечиваемого требования и следуют судьбе последнего. Противопоставляется абстрактному обеспечению.

Антихрез – разновидность залога, при котором заложенное имущество используется кредитором, а доходы от такого использования идут в погашение процентов или основной суммы кредита.

Вещные выдачи – ограниченное вещное право, заключающееся в получении за счет недвижимого имущества регулярных выдач в натуральной форме (продуктами питания и т. п.).

Владельческая защита – см. посессорная защита.

Земельный долг – Grundschuld (нем.). Абстрактная форма реального обеспечения (залог недвижимости), при которой требования кредитора обеспечиваются исключительно за счет стоимости заложенной недвижимости. Взыскание не может быть обращено на другое имущество должника. Ср. с ипотекой.

Земельный реестр – Grundbuch (нем.). Реестр, в котором учитываются права на недвижимое имущество. Ср. с кадастром.

Инскрипция – во Франции – краткая запись в земельном реестре о совершенном юридическом акте с указанием только некоторых его существенных моментов. Ср. с транскрипцией.

Ипотека – акцессорная форма реального обеспечения (залог недвижимости), при которой требования кредитора обеспечиваются как за счет заложенного недвижимого имущества, так и за счет иного имущества должника. Ср. с земельным долгом.

Кадастр – реестр, в котором отражаются технические характеристики недвижимости, в основном земельных участков: расположение, площадь, характеристики почв, наличие растительности, водоемов и т. п. Ср. с земельным реестром.

Книжная давность – разновидность приобретательной давности, при которой неосновательно внесенное в земельный реестр право становится бесспорным по истечении определенного периода времени.

Петиторная защита – защита, при которой от истца требуется доказывание его права на имущество. Противопоставляется посессорной защите.