Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья Страница 3

Минусы приватизации: когда и даром не надо. Положительные моменты в приватизации на первый взгляд очевидны, но, как известно, у медали – две стороны. Не всем и не всегда выгодно быть собственником жилплощади. Ведь с изменением статуса правообладания меняются и расходы: к коммунальным платежам добавляется налог на недвижимость, на плечи владельца ложатся ежемесячные выплаты в счет капитального ремонта не только своей квартиры, но и всего дома. Но самое главное – собственник лишается возможности улучшить свои жилищные условия за счет государства (то есть бесплатно получить в пользование другую жилплощадь). Кстати, при переселении собственникам полагается равноценное жилье, а нанимателям – согласно положенной норме предоставления на каждого проживающего (сейчас она составляет 18 кв. м общей площади на человека). Таким образом, если в однокомнатной квартире живут мама, папа и трое детей, а дом предназначен под снос, социальный наем, позволяющий им получить просторное жилье, выгоднее, чем право собственности, формально гарантирующее лишь получение все той же «однушки».

Если граждане, являющиеся собственниками жилого помещения на основании договора передачи, по какой-то причине (например, по одной из указанных выше) решат, что им было бы лучше проживать в муниципальном жилье, законодательство предусматривает такую возможность, но при соблюдении определенных обстоятельств. Ниже приведем полностью ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса».

«Статья 20. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ».

Конечно, как обычно, на практике все может оказаться не так просто. Поэтому прежде всего, если вы вдруг захотите перевести свою квартиру или комнату в государственную или муниципальную собственность, вам необходимо обратиться в управление жилищного фонда своего округа. Здесь вам подробно расскажут, нет ли у вас каких-либо препятствий для передачи жилого помещения, а также о процедуре и всех необходимых документах для этого процесса. А обратившись в модную сейчас и набирающую все большее распространение службу «одно окно», которая есть в каждом управлении, вы сможете получить все требующиеся документы в одном месте.

Следует отметить, что в случае передачи своего приватизированного жилья в муниципальную или государственную собственность граждане теряют право приватизации переданного или другого жилого помещения, так как они этим правом уже воспользовались и добровольно отказались от него.

И все-таки прежде, чем принять то или иное решение, надо учесть: право на приватизацию дается только один раз.

2.2. По правовому статусу: свободные и обремененные квартиры

Обременение недвижимого имущества – ограничения в праве собственности, которые не дают свободно распоряжаться жильем.

1. Ограничением является арест имущества (он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения иска в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений), запрет совершать определенные действия с жильем (обычно это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры). Продажа такой жилплощади исключена.

2. Наиболее распространенным обременением, влекущим за собой ряд проблем после приобретения жилплощади, является факт регистрации в ней так называемых третьих лиц (имеющих право пользования квартирой, но не являющихся ее собственниками). Если на момент сделки не проследить за тем, чтобы все когда-либо зарегистрированные в помещении жильцы были выписаны (или отразили соответствующее обязательство в договоре купли-продажи и подписали нотариальное обязательство об освобождении жилплощади), то через определенное время добросовестного покупателя может ждать неприятный сюрприз: бывшие жильцы (фактически продолжающие ими оставаться) могут предъявить свои права на проживание в квартире, и суд признает их требования вполне законными, обязав нового собственника потесниться. До недавнего времени список лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи, был весьма широк. В настоящее время согласно действующему законодательству граждане, в том числе супруг, дети и родители собственника, имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья, а также при реализации жилого помещения. При этом в Жилищном кодексе РФ предусмотрено исключение из этого правила: лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, однако по каким-то причинам не стали ее собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации), не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем недвижимости.

3. Существует и такой вид обременения, как рента, которая возникает при заключении договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственник жилплощади передает ее другому, но при этом новый владелец будет обязан платить ренту в виде определенной денежной суммы указанному в договоре лицу либо предоставлять ему содержание в какой-либо другой форме. При этом бывший собственник может (чаще всего так и случается) проживать в прежней квартире. Как правило, подобные сделки проводят пенсионеры, которые не в состоянии себя содержать. Причем существует немалый риск того, что договор ренты будет в любой момент расторгнут через суд, если вдруг рентополучатель решит, что другая сторона сделки не выполняет всех обязательств по договору. Свободное владение недвижимостью наступает только после смерти иждивенца. Новый владелец может продавать жилье, сдавать его в аренду, передавать в залог, но лишь заручившись согласием получателя ренты. После продажи такой квартиры все обязанности по содержанию получателя ренты или по выплате ему рентных платежей переходят на нового собственника.

4. Аренда тоже налагает ограничения на распоряжение недвижимостью. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договорных обязательств, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, а покупатель получает свободное от обременения жилье.

5. Пожалуй, самое распространенное сейчас обременение (ограничение) права собственности на недвижимость – залог. Оно и понятно: ипотечное кредитование становится все популярнее, а до момента полного погашения ссуды, взятой на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Один из главных плюсов ипотеки – квартира переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления и государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода прав собственности. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем: владелец вправе в нем жить, оформить регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. Можно даже продать, обменять или подарить, но в данном случае – только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами кредитного учреждения, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты ссуды. Впрочем, все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается и согласование с банком не потребуется.

Очевидно, что не выявленные заранее ограничения в праве собственности гарантируют головную боль новому владельцу недвижимости, а то и вовсе могут привести к признанию сделки недействительной и к невосполнимым материальным (о моральных и говорить не приходится!) потерям. Вот почему так важно тщательно проверять юридическую историю приобретаемой жилплощади (в Корпорации «ИНК0М-недвижимость» разработана система, позволяющая отследить такие «мины замедленного действия» на самых ранних этапах подготовки к сделке и предупредить неблагоприятное развитие событий). Кстати, все виды обременения, если таковые имеются, обязательно указываются в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Но лучший вариант – приобрести жилье без всяких обременений (так называемое юридически свободное) и быть уверенными в незыблемости своих прав на него.