Коллектив авторов - Правовая поддержка иностранных инвестиций в России Страница 3

Генеральный подрядчик вправе привлекать иных лиц (субподрядчиков) для проведения отдельных работ, предусмотренных договором подряда на выполнение строительных работ.

Основные стадии инвестиционного процесса в строительстве

Предлагаемый читателю материал составлен с учетом особенностей нормативной базы Московской области. Но в целом изложенный набор стадий подготовки предпроектной и проектной документации, строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости универсален и может быть реализован в любом субъекте Федерации.

Подготовка исходно-разрешительной документации

Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД) производится для определения принципиальной возможности размещения объекта строительства на земельном участке. Состав ИРД зависит от наличия или отсутствия утвержденной градостроительной документации. Как правило, результатами этой стадии являются:

• градостроительное заключение, к которому должна прилагаться схема размещения объекта в масштабе 1: 10 000 и план размещения объекта в масштабе 1: 2000 с планировочными ограничениями, границами земельного участка и проектными предложениями по застройке примыкающих к участку территорий;

• проект постановления главы соответствующего района о согласовании размещения объекта и разрешении ведения проектных и изыскательских работ.

Правовая основа: раздел 3 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».

Санитарно-эпидемиологическое заключение о соблюдении санитарных норм и правил при выборе земельного участка для размещения объекта строительства

Предоставление земельных участков под строительство объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии таких объектов санитарным правилам.

Правовая основа: ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Постановления главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2003 г. № 88; от 8 апреля 2003 г. № 34; от 10 апреля 2003 г. № 38.

Государственная экологическая экспертиза места размещения объекта

В соответствии с законодательством места размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов выбирают с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Государственная экологическая экспертиза места размещения объекта проводится экспертной комиссией, сформированной Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (его территориальным округом). Заказчиком экспертизы признается лицо, планирующее вести строительство объекта на выбранном земельном участке.

Для проведения экспертизы в указанный орган необходимо представить:

• материалы оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС)[1];

• результаты обсуждения строительства объекта на общественных слушаниях (с местными жителями и общественными организациями). Обязанность информировать население о проведении оценки планируемого строительства объекта возложена законом на заказчика экспертизы. Следует помнить, что информационное сообщение должно быть размещено как в официальном издании органа государственной власти субъекта Федерации, так и в официальном издании органов местного самоуправления соответствующей территории. Информационное сообщение должно также содержать сведения о времени и месте проведения общественных слушаний. Обязанность организации общественных слушаний лежит на заказчике экспертизы и органах местного самоуправления соответствующей территории;

• документы предварительного согласования места размещения объекта:

– акт выбора земельного участка;

– проект границ земельного участка (ситуационный план);

– заключение органа по управлению водным хозяйством (в случае, если объект находится в водоохраной зоне, в санитарном поясе и т. п.);

– заключение областного органа санитарного надзора по выбору земельного участка;

– акт обследования зеленых насаждений и перечетная ведомость (подготавливается местными экологами или представителями лесных служб);

– заключение ФГУП Геоцентр об отсутствии полезных ископаемых на территории земельного участка;

– заключение местного органа архитектуры и градостроительства;

– справка об отсутствии культурных ценностей на территории земельного участка из Министерства культуры (областного Управления культуры);

– заключение службы экоаналитического контроля (подготавливается на основании перечисленных документов).

Правовая основа: п. 2 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации (приложение к приказу Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. № 372).

Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения

Получение технических условий на подключение проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (инженерным коммуникациям) необходимо в случае, если функционирование объекта капитального строительства невозможно без такого подключения.

Технические условия предусматривают максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, водоснабжения, канализации и т. п.). Информация о технических условиях, сроке их действия, а также о плате за подключение предоставляется организациями, эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков.

В настоящее время в Московской области предоставляются технические условия для подключения к водопроводу, канализации, сетям газоснабжения, теплоснабжения и горячего водоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации и др.

Правовая основа: ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; приложение 6 к ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».

Издание главой соответствующего района постановления о согласовании размещения объекта строительства и разрешении ведения проектных и изыскательских работ

Данное постановление служит основанием для:

• согласования места размещения объекта областными органами государственной власти;

• получения разрешения (ордера) на проведение инженерных изысканий;

• получения необходимых технических условий на подключение к инженерным коммуникациям;

• получения архитектурно-планировочного задания;

• разработки проектной документации.

Правовая основа: раздел 3 приложения 5 к ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».

Согласование проекта строительства объекта на уровне области

Согласование проекта строительства объекта на уровне субъекта Федерации (Московской области) происходит следующим образом:

1) издание Правительством Московской области постановления о реализации инвестиционного проекта по строительству объекта;

2) решение межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории Московской области о согласовании объекта строительства в случае, если размещение объекта не предусмотрено документацией по градостроительному планированию развития территорий Московской области и (или) поселений и муниципальных образований Московской области либо при ее отсутствии.

Правовая основа: Порядок рассмотрения инвестиционных проектов, реализуемых или предполагаемых к реализации на территории Московской области (утвержден Постановлением Правительства Московской области от 14 апреля 2004 г. № 211/1); Постановление Правительства Московской области от 11 апреля 2003 г. № 208/12 «О дополнительных мерах по обеспечению градостроительного регулирования и организации территории Московской области».

Проведение инженерных изысканий

Под инженерными изысканиями понимается изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков. Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.