Анна Назимова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Страница 5

Понятие помещения ранее было закреплено в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где под ним понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

На данный момент законодательно закреплено определение жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ[6] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Под объектом незавершенного строительства в законодательстве понимается объект недвижимого имущества, строительство которого не завершено[7].

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8] (в ред. от 24 июля 2007 г.) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется при наличии:

документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (право пользования данным земельным участком);

разрешения на строительство;

проектной документации;

документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

6. В связи с тем, что к объектам недвижимого имущества относятся также участки недр, предприятия, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, Федеральный закон прямо исключил их из сферы своего регулирования.

Государственный учет участков недр в связи с их особой значимостью для экономики государства осуществляется в специальном порядке в соответствии с приказом Министерства природных ресурсов РФ от 21 декабря 2005 г. № 346 «Об утверждении порядка государственного учета и ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр»[9] Федеральным агентством по недропользованию или его территориальным органом.

Предприятием в соответствии со ст. 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В связи с тем что целью Федерального закона является индивидуализация и идентификация каждого из входящих в предприятие объектов недвижимого имущества, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом учета.

Воздушные и морские суда исключены из сферы регулирования Федерального закона, так как учетом данных объектов и их государственной регистрацией занимаются специализированные органы технического надзора.

Космические объекты регистрируются и учитываются отдельно в соответствии с федеральными законами и международными договорами РФ.

7. Отдельно в качестве объектов недвижимого имущества, попадающих под сферу действия Федерального закона, выделены подземные сооружения. Это связано с тем, что комментируемый Закон и иные федеральные законы могут устанавливать ограничения в отношении учета подземных сооружений. Под ними понимаются сооружения, расположенные ниже уровня поверхности земли, в частности тоннели, трубопроводы, хранилища.

Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Статья 2 определяет систему нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением ее государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности. При этом необходимо отметить, что законодатель не просто определил совокупность нормативных правовых актов, а выстроил их систему:

Конституция Российской Федерации;

основные кодексы;

комментируемый Федеральный закон; иные федеральные законы;

иные нормативные правовые акты Российской Федерации, издаваемые в соответствии с федеральным законодательством.

Следует, однако, сразу же оговориться, что предусмотренная система не должна восприниматься как установление приоритета применения в сфере кадастровых отношений отдельных кодексов и Федерального закона по отношению к другим федеральным законам.

По этому вопросу Конституционный Суд РФ в Определении от 5 ноября 1999 г. № 182-0 «По запросу Арбитражного суда города Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в ответ на ссылку заявителя на ст. 3 ГК РФ, согласно которой «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Кодексу», специально указал, что «в статье 76 Конституции РФ не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае – федеральных законов. Ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой».

Таким образом, при возникновении спорных ситуаций и выявлении противоречий между одним из указанных кодексов и иным федеральным законом нельзя однозначно говорить о том, что подлежит применению кодекс. Для правильного определения правовой нормы, подлежащей применению в конкретном случае, необходимо использовать основные правила устранения правовых коллизий (правила общей и специальной нормы, ранее и позднее изданные акты и т. д.).

В данном случае законодатель всего лишь структурировал нормативные правовые акты, выделив среди них основные. Так, основы регулирования содержатся в Конституции РФ, понятие, режим и особенности регулирования различных видов недвижимого имущества определены в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, а специальные нормы в отношении именно кадастровых отношений – в комментируемом Законе, других федеральных законах и, наконец, специальных нормативных правовых актах, уже принятых, и тех, которые еще планируется принять.

Что интересно, практически все кодексы, указанные в комментируемой статье, за исключением Гражданского кодекса РФ, были приняты за последние 6 лет, поэтому правовой режим отдельных объектов недвижимого имущества достаточно изменился по сравнению с ранее действовавшим законодательством. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что обновление происходило практически одновременно с учетом единой концепции, поэтому «омолаживание» законодательства прошло без обнаружения явных противоречий и коллизий между ними.