Анна Назимова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Страница 8

В этой области основным специальным нормативным правовым актом является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот Закон также содержит нормы, регулирующие кадастровые отношения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Названный Закон определяет понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, порядок ее осуществления, включая требования к представляемым документам, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных объектов недвижимого имущества (предприятия, гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах и т. д.), договоров (участия в долевом строительстве) и ограничений (обременении) прав (сервитуты, ипотека, аренда и т. д.).

Кроме того, отношения по этому виду государственной регистрации регулируются многочисленными подзаконными актами, среди которых постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 22 ноября 2006 г.), приказы Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении правил ведения книги учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 декабря 2004 г.), от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 19 января 2005 г.), ряд приказов Минюста России об утверждении инструкций по государственной регистрации различных объектов, договоров, ограничений (обременении) прав либо устанавливающих особенности государственной регистрации для определенного имущества (например, для недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд).

Вообще институты государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимости во многом схожи. И тот, и другой в основе имеют определенный информационный ресурс – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в первом случае) и государственный кадастр недвижимости (во втором случае). Причем оба этих ресурса содержат во многом одинаковые сведения и одновременно являются источником их пополнения и уточнения посредством постоянного обмена информацией. Так, документы кадастрового учета являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на объект, а сведения, содержащиеся в ЕГРП, о вещных правах конкретных правообладателей, их ограничениях (обременениях) подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости. В связи с этим органы кадастрового учета и государственной регистрации прав будут взаимодействовать непрерывно.

По общности состава сведений и наличию также достаточно большого информационного ресурса в своей основе системы кадастра недвижимости и регистрации прав близки и к государственному земельному кадастру, который на данный момент осуществляется на основании ст. 70 ЗК РФ, Федерального закона «О государственном земельном кадастре, ряда подзаконных нормативных правовых актов.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В этот кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Информационным ресурсом для данной системы выступает Единый государственный кадастр земель, в котором содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Документом, подтверждающим постановку земельного участка на кадастровый учет и содержащим основные сведения о нем, является кадастровая карта (план).

Хочется отметить, что в связи с принятием комментируемого Федерального закона появилось множество вопросов по осуществлению государственного земельного кадастра.

Главный вопрос, который возникает сразу же: как будут соотноситься рассматриваемый Федеральный закон и Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», ведь государственный кадастр недвижимости включает сведения и о земельных участках, и фактически деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости практически повторяет деятельность по ведению государственного земельного кадастр.

По-видимому, законодателю необходимо принять закон, который признает утратившим силу Федеральный закон «О государственном земельном кадастре». И действительно, при разработке проекта комментируемого Федерального закона в Государственной Думе РФ параллельно обсуждался и еще один законопроект – проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, признании утратившими силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона № 428021-4 «О государственном кадастре недвижимости». Данный законопроект принят 2 октября 2007 г. пока только в первом чтении. Но мы считаем, что в ближайшее время законопроект пройдет все необходимые стадии его рассмотрения и обретет статус федерального закона.

Таким образом, государственный кадастр недвижимости полностью заменит земельный кадастр, что станет логическим завершением реформирования системы учета сведений об объектах недвижимости.

Невозможно провести анализ правовых основ регулирования государственного кадастра недвижимости без упоминания Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 16 октября 2006 г.), который впервые закрепил понятие «многоквартирный дом», и рассматриваемый Федеральный закон в соответствии с назначением здания разделил понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом».

Кроме того, большая заслуга данного Закона еще и в том, что во многом благодаря ему объекты незавершенного строительства были признаны самостоятельными объектами недвижимости, включены в ст. 130 ГК РФ и сведения о таких объектах подлежат включению в государственный кадастр недвижимости. Дело в том, что ст. 13 указанного Закона предусмотрена обязанность застройщика при возникновении оснований для обращения взыскания на объект строительства по требованию участников долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а при его уклонении от исполнения этой обязанности регистрация права собственности на объект незавершенного строительства может быть осуществлена по решению суда. Поэтому в целях защиты прав граждан – участников строительства необходимо было однозначно проработать механизм, при котором застройщик мог зарегистрировать права на такой объект в любой момент строительства (а не только в случае консервации строительства, как происходило ранее) и обеспечить возможность обращения взыскания на него по иску участника строительства.

Следующим нормативным правовым актом в сфере кадастровых отношений выступает Закон РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации» (в ред. от 26 июня 2007 г.)[11].

Важность данного Закона определяет сама система государственного кадастра недвижимости, которая в силу ст. 1 комментируемого Федерального закона включает сведения не только о недвижимом имуществе, но и о прохождении Государственной границы РФ.