Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов Страница 9

Образцы необходимых документов см. в приложении.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

– заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения. Если кто-либо из указанных членов семьи возражает против приватизации, то она становится невозможной;

– документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

– справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

– в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, – документ органа опеки и попечительства.

Государственные органы подразделяются на федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации (которые в свою очередь делятся на законодательные (представительные) органы власти и органы исполнительной власти) и органы местного самоуправления.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, по соглашению сторон возможно совершение данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату нотариального тарифа гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, в частности ст. 125, 209, 212–215, 288, 294, 296 ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Законом о приватизации такое право предоставлено, в частности государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.

Договор передачи жилого помещения в собственность подлежит государственной регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время регистрацию прав осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

Как оплачивается оформление приватизации жилья?

В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т. е. приватизация осуществляется безвозмездно. А вот за оформление договора передачи этого жилья с граждан взимается плата. Оформление является бесплатным только для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрываются за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. В данном случае собственником жилых помещений государственного жилищного фонда может быть Российская Федерация или субъект РФ, а собственником муниципального жилищного фонда – муниципальное образование (городское или сельское поселение и др.). Поэтому такие расходы должны покрываться за счет соответствующих бюджетных средств.

Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом РФ. В частности, в п. 7.3 Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.

В течение какого срока должен решаться вопрос о приватизации жилых помещений?

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении этого требования, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

В ст. 6 и 7 Закона о приватизации указаны органы (организации), которые передают жилые помещения гражданам в порядке их приватизации. Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.08.1993 № 8 разъяснил: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Гражданин может обратиться в суд в случае нарушения его прав при решении вопросов приватизации жилья. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 8 разъяснил следующее. В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).

Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. 166–181 ГК РФ).