Коллектив авторов - Земельное право: Шпаргалка Страница 6

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу может быть произведено залогодателем только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Если была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается при условии, что такое право залогодателя было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного участка.

19. НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Наследование позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании, или лица, указанные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица.

Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все наследники лишены наследодателем права наследования, если ни один из наследников не принял наследства.

Завещание является односторонней сделкой, которая выражает личную волю наследодателя. Завещание – это личное распоряжение гражданина о своем имуществе на случай смерти с назначением наследников, сделанное в установленной законом форме.

Наиболее часто на практике встречается наследование по закону. Возможно наследование одновременно и по закону, и по завещанию, например, когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части принадлежащего ему имущества. Наследование по закону имеет место, когда и постольку оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных ГК РФ.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

При невозможности раздела наследуемого земельного участка земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Преимущественным правом пользуются:

а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, – перед наследниками, которые не являлись участниками общей собственности;

б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком, входящим в состав наследства, – перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него.

20. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35).

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т.е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой.

21. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений Земельного кодекса РФ, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», иных нормативных актов.

В ЗК РФ сам термин «приватизация» используется только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществлялась в России с 1991 г. бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25% (не распространяется на собственников объектов недвижимости).

Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.

Цена выкупа земельного участка устанавливается кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения и местоположения участка.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами.