Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью Страница 2

Методика массовой оценки квартир, о которой идет речь в Видеоприложении 1, относится к категории профессиональных (именно по ним и работают специалисты-оценщики). Кроме того, можно использовать (правда, точность результата будет ниже) всевозможные любительские методики. Основное их отличие от профессиональных заключается в том, что в качестве критерия местоположения дома задаются не муниципальные районы, а станции метро или исторически сложившиеся названия местностей: например, по профессиональной методике дома на улице 3-й Карачаровской в Москве будут оцениваться как на территории муниципального района Нижегородский, а по любительской – как Карачарово (20 минут транспортом от метро «Авиамоторная»).

Также имеются существенные отличия по определению категории дома: в самых распространенных любительских методиках их присутствует 5–7, а не 9—12, как в профессиональных. Примерное соответствие любительских и профессиональных категорий приведено в таблице 1.1.

Таблица 1.1

СООТВЕТСТВИЕ КАТЕГОРИЙ ДОМОВ ПО РАЗНЫМ МЕТОДИКАМ ОЦЕНКИ

Как уже отмечалось выше, оценка квартир по любительской методике дает менее точные результаты, однако для первого приближения этого вполне достаточно, тем более отличия имеются в определении средней стоимости квадратного метра общей площади по району, а оценка индивидуальных особенностей каждой конкретной квартиры проводится аналогично (см. Видеоприложение 1). Так что попробуйте использовать различные подходы по принципу «Больше методик – хороших и разных», сравнив в дальнейшем полученные результаты.

Можно ли оценить свою квартиру онлайн? Насколько достоверен будет результат? Живу в Санкт-Петербурге. На запрос «оценка квартиры онлайн» «Яндекс» выдал более 10 страниц ответов, даже региональное ограничение «Санкт-Петербург» особо их количество не сократило.

При этом следует для начала отделить пшеницу от плевел: игнорируются все сайты с пометкой «реклама», странички риэлторских агентств, а также профессиональных оценочных фирм. На практике более-менее достоверными (для Москвы и Питера, во всяком случае) являются следующие ресурсы:

irn.ru – «Индикаторы рынка недвижимости». Оценка выполняется относительно точно, дается «вилка» значений, возможна ретроспектива (данные начиная с 2002 года);

provereno.ru – «Проверено. ру». Портал, интегрированный с хорошо знакомым практикующим риэлторам gdeetotdom.ru. Главное достоинство – возможность провести оценку по конкретному дому (адресу). Недостаток – ангажированность (тут же навязываются риэлторские услуги, причем весьма низкого качества);

sob.ru – «Собственник». Калькулятор ориентируется на базу данных winner и также выдает ссылки на реальные варианты. Недостатки: сам сервис трудно найти на портале; не развернуты характеристики поиска; результат выдается не в виде вилки, а дискретно. Этот портал можно использовать как вспомогательный.

В заключение – небольшое «домашнее задание». Попробуйте оценить свою квартиру (или отдельное жилье, параметры которого вы хорошо знаете) на всех этих ресурсах и сравните результаты. Они должны попадать в доверительный интервал 15 % (± 7–8 % в обе стороны).

Каковы особенности оценки частного домовладения? Ведь факторов, влияющих на стоимость, значительно больше, чем при определении цены квартир.

Оценка частного домовладения осуществляется по принципу «Мухи – отдельно, котлеты – отдельно», то есть существуют обособленные методики определения стоимости земельного участка и строений на нем соответственно. Практический пример подобной оценки (для Подмосковья) и все необходимые цифровые данные приведены в Видеоприложении 1. Основные действия специалиста, желающего оценить землю и строение, сводятся к следующему:

1. Определение местонахождения объекта.

Для этого необходимо взять карту соответствующего района (области, края, республики), найти на ней населенный пункт, где расположен объект, и определить расстояние до этого места от областного города (по магистральной дороге федерального или областного значения). Далее определяется расстояние от автомагистрали до населенного пункта по местным дорогам. Аналогично находится местонахождение относительно ближайшей железнодорожной станции.

2. Определение стоимости земельного участка.

Оценщик должен знать его точную площадь и среднюю рыночную стоимость 0,01 га (сотки) земли в окрестностях. Для Подмосковья есть цифры по так называемым стоимостным зонам. В других регионах специалист собирает данные самостоятельно. Затем вводятся поправочные коэффициенты (скидки и доплаты) в зависимости от индивидуальных особенностей участка. При этом не следует забывать, что по всем направлениям и стоимостным зонам существуют так называемые «подзоны повышенной ценности»: например, участки с урезами воды; в стародачных поселках; с живописным рельефом; рядом с местами отдыха известных людей и высокопоставленных сановников. Стоимость сотки земли в указанных случаях может превышать среднюю в 3–5 раз, что, безусловно, необходимо учитывать при проведении объективной оценки.

3. Определение стоимости основного строения.

Обычно на земельном участке имеется несколько строений (например, коттедж, старый дом, в котором жили хозяева до постройки коттеджа, баня, хозблок, гараж и т. д.). Сначала выбирается основной объект, который, по мнению оценщика, имеет максимальную стоимость (в нашем случае это коттедж). Оценка осуществляется по методике, изложенной в Видеоприложении 1. Если здание возведено из местных стройматериалов (например, ракушечника или саманного кирпича), то специалист предварительно определяет себестоимость строительства и среднюю цену приведенного метра строений такого типа в данном регионе.

4. Определение стоимости вспомогательных (литерных) строений.

В связи с тем, что доля вспомогательных (литерных) строений в общей стоимости домовладения невелика (в среднем 5—15 %), их оценка проводится ориентировочно (например, баня – 200 тыс. руб., гараж – 150 тыс. руб., хозблок – 100 тыс. руб.). При этом учитывается стоимость ограждений, ворот, беседок, туалета и других подобных объектов, а также малых архитектурных форм (гротов, каскадов, фонтанов и т. п.).

5. Подведение итогов.

В результате вышеперечисленных действий оценщик составляет отчет (экспертное заключение), в котором суммируются полученные цифры (например: земля – 1650 тыс. руб., основное строение – 2450 тыс. руб., все вспомогательные строения – 480 тыс. руб.), и итоговый результат доводится до сведения заказчика. Пример подобной работы приведен в конце Видеоприложения 1.

Имею два земельных участка: первый – в Петушинском районе Владимирской области, второй – под Подольском (25 км от Москвы). Обратился к шабашникам с предложением построить на одном из них стандартный дом из бруса (6 х 6 м). Удивительно, что за работу в Подольском районе мастера попросили с меня 800 тыс. руб. (вместе с материалами), а в Петушинском – всего 450 тыс., объясняя это тем, что в Подмосковье земля дороже и налоги выше. Что-то не верится…

Такое вполне объяснимо, ведь бригады сезонных строителей (шабашников), а также лицензированные «дачестроительные» фирмы смотрят при назначении цены на материальное благосостояние клиента: если человек позволил купить себе земельный участок ближе к городу, значит, у него есть средства. Постарайтесь доказать обратное: скажите представителям строителей, что такая цена не устраивает (деньги последние), и попросите скидку. Если вы оставите свой контактный телефон, то велика вероятность того, что через некоторое время последует звонок и будет названа более скромная цена.

Другой фактор, влияющий на назначение стоимости, – это расходы по транспортировке материалов и их закупочные цены. Вполне возможно, что шабашникам удастся приобрести брус и вагонку во Владимирской области по более низкой цене, чем в Московской, а также меньше потратиться на их перевозку. Стоимость земли и уплата местных налогов на называемую клиенту цену практически не влияет, за исключением, может быть, дополнительных поборов местных властей и миграционной службы.

Как оценить качество строительства индивидуального жилого дома?

Представьте себе, что вы нашли подходящий дом за приемлемую цену. Очень ответственный этап – его осмотр, ведь дачно- коттеджное строительство пущено в настоящий момент на самотек, и очень часто можно купить дом, который через некоторое время просто развалится.

Внимание! На просмотр загородной недвижимости необходимо пригласить опытного специалиста-строителя, которому вы доверяете!