Русская модель управления и эксплуатации недвижимости - Компанеец Екатерина Евгеньевна Страница 2

Вовсе не обязательно при этом, чтобы строительством занималась какая-нибудь убогая деревенская компания, это может быть и строительный гигант. Все совершают ошибки.

7 мая в 12:53 в поселке Мурино Всеволожского района Ленобласти обрушилась крыша спортзала недостроенной школы между третьим и четвёртым корпусами дома № 7 в жилом комплексе «Новое Мурино» компании «ЦДС». Под завалами погиб 55-летний Юрий Трофимов, машинист компрессорной установки.

Следователями были установлены нарушения требований ГОСТ при монтаже металлоконструкций возводимого здания. К уголовной ответственности привлечено должностное лицо субподрядной организации, ответственное за монтаж указанных металлоконструкций.

Уголовное дело, которое было возбуждено по статье 216 УК РФ «Нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ», направлено в суд.

Информация взята с сайта 47news.ru.

Обрушившаяся крыша спортзала строящейся школы в Мурино (2017 г.). Фото: информационный портал 47news.ru

Подобные ошибки могут не приводить к трагедии сразу же, они могут накапливаться, и обрушение произойдёт гораздо позже завершения строительных работ, когда в здании уже будут находиться люди.

В качестве хорошего пособия по ошибкам строителей, которые можно найти в процессе строительства, я рекомендую «Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов».

У документа нет номера, но он легко найдётся в Google. Утверждён Главгосархстройнадзором России 17 ноября 1993 года.

Документ очень подробный и содержит описание всех косяков, которые можно учинить при строительстве на различных этапах. Не все эти ошибки можно обнаружить в построенном здании, так как очень много скрытых работ. Но ознакомиться с текстом документа просто необходимо.

Также этот документ подойдёт для личного пользования, если вы собираетесь построить свой личный дом (из материалов, украденных на большой стройке, шутка).

4. Реконструкция/капитальный ремонт

Если зданию 2 года, в нём пока ещё только ошибки проектировщиков и строителей. Если зданию 50 лет, то в нём ошибки всех тех, кто занимался его эксплуатацией, капитальным ремонтом, реконструкцией. Если при этом документация о проведённых вмешательствах в конструктив утеряна, то ситуация ещё более критичная. Это как спать на минном поле. Не знаешь, где рванёт.

То, что кто-то спрятал в стене сейф, – это ведь секретная информация? То есть если вы сделали такой ремонт, то в документах это постараетесь не отображать. Ну мало ли, враги прорвутся?

Дом по адресу: Лиговский проспект, 145, был расселён. Ожидалась масштабная реконструкция здания.

1 сентября на пульт дежурного МЧС поступил звонок об обрушении перекрытий здания. Рухнули перекрытия с 1-го по 8-й этажи.

Ранее в нём располагалось Главное следственное управление ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, а сейчас там шли подготовительные работы к реконструкции шести верхних этажей – с 3 по 8-й. На первом этаже дома находились магазин, ателье и салон красоты, на втором – офисы.

Когда подрядчик приступил к демонтажу инженерных сетей и декора стен, были выявлены трещины и проёмы в несущей стене здания. На трещины установили маячки, и было принято решение о приостановке работ.

По мнению экспертов, дом обрушился в результате демонтажа тяжёлых металлических сейфов, встроенных в стены. Сейфы демонтировали в ходе вывоза имущества ГУВД. После того как они были удалены, нагрузка на ветхие стены значительно увеличилась и перекрытия рухнули.

По контракту реконструкция должна быть завершена в сентябре 2011 года.

Информация взята с сайта gudok.ru.

Фото с сайта: www.fontanka.ru Валентин Илюшин

Как поступать в этой ситуации?

Допустим, действительно есть секретная информация по проекту, содержащая вмешательство в несущие конструкции. Но это не значит, что она должна исчезнуть. Пожалуйста, зафиксируйте её и храните отдельно, с отдельными правами доступа. Это поможет избежать проблем.

Если вы эксплуатируйте старое здание, запомните и повторяйте как мантру каждый рабочий день «до меня здесь уже что-то делали, возможно, что-то делали неправильно и с ошибками, я не знаю про все переделки, потому что зданию много лет и часть документов утеряна».

5. Надстройка этажа

Любой собственник хочет извлечь из недвижимости максимум. Надстройка этажа – это самая популярная идея относительно того, как извлечь максимум из квадратного метра земельного участка.

Вторая по популярности идея – это углубление подвала.

Третья идея – прилепить балкон.

Четвёртая идея – пристройка рядом, если есть место.

Единственное, о чём нужно помнить любому человеку, который связан с недвижимостью.

При проектировании и расчётах используется коэффициент запаса. Он всегда разный. Запас должен быть всегда. Он может быть большим или маленьким. И тут мы подходим к самому интересному моменту. Чем больше коэффициент запаса, тем более массивная конструкция, тем больше нужно материала, тем больше нужно денег. Швеллер номер 10 и номер 12 – это разные инвестиции в металл и разная стоимость проекта.

И тут возникает проблема столкновения интересов проектировщика и инвестора. Проектировщик хочет надёжнее, инвестор хочет дешевле.

Также нужно учитывать, что развитие технологий расчёта привело к уменьшению коэффициента запаса. Все расчёты проводятся не руками на бумаге, а при помощи специальных программ. Мы верим в точность таких расчётов и сложные формулы, которые учитывают максимум условий, и понижаем планку запаса.

Поэтому большую часть зданий, построенных в ХХ веке, нельзя надстроить просто так без дополнительного усиления. Там нет никаких запасов.

В том, что касается построек более старых, они массивные, и запас там есть, их надстраивают постоянно. Но нужно также учитывать, что в процессе физического износа и разрушения части элементов здание утрачивает часть несущей способности и надстройка его становится мероприятием сомнительным.

В том случае, когда надстройку делали давно, а исполнительная документация по зданию утеряна, не всегда можно понять, что этаж уже надстроили и запас прочности исчерпан.

Вывод:

Давным-давно строили с запасом. И теперь у нас есть возможность надстроить сталинку, если мы хотим, без особых проблем.

Сейчас всё строится по принципу «необходимо и достаточно», и никаких запасов на дополнительный этаж просто нет.

Если есть подозрения о глобальной надстройке или перестройке существующего здания – нужно срочно покопаться в истории, проверить конструктивную схему и нагрузки.

6. Эксплуатация

В процессе эксплуатации могут приниматься неправильные решения. Хуже всего, когда эти решения быстро принимаются и быстро реализуются.

Ещё хуже, когда процесс эксплуатации возлагается на людей без инженерного образования, просто потому что никого другого не было в штате и никто не согласился.

Чаще всего в зоне риска – бюджетные учреждения и коммерческая недвижимость малого и среднего предпринимателя. Не может учитель музыки или физкультуры эксплуатировать школу. Не может собирательный образ «друг-одноклассник-кореш» нормально эксплуатировать магазин.

Зданию за пару лет может прийти конец при подключении к процессу эксплуатации неправильных людей. Несколько таких примеров рассматривается в практической части.