Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью - Шабалин Вадим Страница 2

При практической оценке квартир (см. Видеоприложение 1 на сайте videokniga.tv) используются два основных критерия, определяющие среднюю стоимость квадратного метра общей площади: категория (категорийность) дома и местоположение дома по частям города (в Москве – по административным округам и муниципальным районам). В столице местоположение дома оказывает сильное влияние на стоимость (например, абсолютно одинаковые квартиры на территории муниципальных районов «Крылатское» (самый престижный из спальных) и «Капотня» (самый непрестижный) отличаются в 1,6–1,8 раза). Аналогичная тенденция, но в меньшей степени, наблюдается и в других городах-«миллионерах»: Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове, а также в столичных Киеве и Минске. В Москве, например, разработана «шкала престижности» всех 120 муниципальных районов города. Чем меньше соответствующий цифровой рейтинг, тем выше средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья в одном типе дома.

Категорийность дома (за исключением, пожалуй, самых дорогих элитных, именуемых оценщиками «внекатегорийные люкс») оказывает меньшее влияние на стоимость жилья: обычно разница цены метра в «сталинском» и «хрущевском» домах на территории одного района не превышает 1,5 раза. Для того чтобы определить точную стоимость квадратного метра реальной квартиры, зная среднюю по данному району и типу дома, необходимо учесть (в процентах от средней стоимости) все имеющиеся достоинства и недостатки конкретной оцениваемой квартиры. В видеоприложении также приведен пример оценки. Попробуйте им воспользоваться.

Пробовал оценить свою квартиру по методике, приведенной в одной из ваших книг. Однако в газетах местоположение квартиры задается по ближайшей станции метро, а типов домов меньше. Как быть в таком случае?

Методика массовой оценки квартир, о которой идет речь в Видеоприложении 1, относится к категории профессиональных (именно по ним и работают специалисты-оценщики). Кроме того, можно использовать (правда, точность результата будет ниже) всевозможные любительские методики. Основное их отличие от профессиональных заключается в том, что в качестве критерия местоположения дома задаются не муниципальные районы, а станции метро или исторически сложившиеся названия местностей: например, по профессиональной методике дома на улице 3-й Карачаровской в Москве будут оцениваться как на территории муниципального района Нижегородский, а по любительской – как Карачарово (20 минут транспортом от метро «Авиамоторная»).

Также имеются существенные отличия по определению категории дома: в самых распространенных любительских методиках их присутствует 5–7, а не 9—12, как в профессиональных. Примерное соответствие любительских и профессиональных категорий приведено в таблице 1.1.

Таблица 1.1

СООТВЕТСТВИЕ КАТЕГОРИЙ ДОМОВ ПО РАЗНЫМ МЕТОДИКАМ ОЦЕНКИ

Как уже отмечалось выше, оценка квартир по любительской методике дает менее точные результаты, однако для первого приближения этого вполне достаточно, тем более отличия имеются в определении средней стоимости квадратного метра общей площади по району, а оценка индивидуальных особенностей каждой конкретной квартиры проводится аналогично (см. Видеоприложение 1). Так что попробуйте использовать различные подходы по принципу «Больше методик – хороших и разных», сравнив в дальнейшем полученные результаты.

Можно ли оценить свою квартиру онлайн? Насколько достоверен будет результат? Живу в Санкт-Петербурге. На запрос «оценка квартиры онлайн» «Яндекс» выдал более 10 страниц ответов, даже региональное ограничение «Санкт-Петербург» особо их количество не сократило.

При этом следует для начала отделить пшеницу от плевел: игнорируются все сайты с пометкой «реклама», странички риэлторских агентств, а также профессиональных оценочных фирм. На практике более-менее достоверными (для Москвы и Питера, во всяком случае) являются следующие ресурсы:

irn.ru – «Индикаторы рынка недвижимости». Оценка выполняется относительно точно, дается «вилка» значений, возможна ретроспектива (данные начиная с 2002 года);

provereno.ru – «Проверено. ру». Портал, интегрированный с хорошо знакомым практикующим риэлторам gdeetotdom.ru. Главное достоинство – возможность провести оценку по конкретному дому (адресу). Недостаток – ангажированность (тут же навязываются риэлторские услуги, причем весьма низкого качества);

sob.ru – «Собственник». Калькулятор ориентируется на базу данных winner и также выдает ссылки на реальные варианты. Недостатки: сам сервис трудно найти на портале; не развернуты характеристики поиска; результат выдается не в виде вилки, а дискретно. Этот портал можно использовать как вспомогательный.

В заключение – небольшое «домашнее задание». Попробуйте оценить свою квартиру (или отдельное жилье, параметры которого вы хорошо знаете) на всех этих ресурсах и сравните результаты. Они должны попадать в доверительный интервал 15 % (± 7–8 % в обе стороны).

Каковы особенности оценки частного домовладения? Ведь факторов, влияющих на стоимость, значительно больше, чем при определении цены квартир.

Оценка частного домовладения осуществляется по принципу «Мухи – отдельно, котлеты – отдельно», то есть существуют обособленные методики определения стоимости земельного участка и строений на нем соответственно. Практический пример подобной оценки (для Подмосковья) и все необходимые цифровые данные приведены в Видеоприложении 1. Основные действия специалиста, желающего оценить землю и строение, сводятся к следующему:

1. Определение местонахождения объекта.

Для этого необходимо взять карту соответствующего района (области, края, республики), найти на ней населенный пункт, где расположен объект, и определить расстояние до этого места от областного города (по магистральной дороге федерального или областного значения). Далее определяется расстояние от автомагистрали до населенного пункта по местным дорогам. Аналогично находится местонахождение относительно ближайшей железнодорожной станции.

2. Определение стоимости земельного участка.

Оценщик должен знать его точную площадь и среднюю рыночную стоимость 0,01 га (сотки) земли в окрестностях. Для Подмосковья есть цифры по так называемым стоимостным зонам. В других регионах специалист собирает данные самостоятельно. Затем вводятся поправочные коэффициенты (скидки и доплаты) в зависимости от индивидуальных особенностей участка. При этом не следует забывать, что по всем направлениям и стоимостным зонам существуют так называемые «подзоны повышенной ценности»: например, участки с урезами воды; в стародачных поселках; с живописным рельефом; рядом с местами отдыха известных людей и высокопоставленных сановников. Стоимость сотки земли в указанных случаях может превышать среднюю в 3–5 раз, что, безусловно, необходимо учитывать при проведении объективной оценки.

3. Определение стоимости основного строения.

Обычно на земельном участке имеется несколько строений (например, коттедж, старый дом, в котором жили хозяева до постройки коттеджа, баня, хозблок, гараж и т. д.). Сначала выбирается основной объект, который, по мнению оценщика, имеет максимальную стоимость (в нашем случае это коттедж). Оценка осуществляется по методике, изложенной в Видеоприложении 1. Если здание возведено из местных стройматериалов (например, ракушечника или саманного кирпича), то специалист предварительно определяет себестоимость строительства и среднюю цену приведенного метра строений такого типа в данном регионе.