Алла Афонина - Все об ипотеке Страница 26

2) финансовый – определяется ваша финансовая возможность оплатить страхование.

При оформлении страховки жизни и здоровья страхователь должен обосновать требуемую страховую сумму. Нужно детально оценить все указанные факторы. Вы должны знать, какие факторы будет учитывать страховщик при оформлении вашей страховки в случае получения вами ипотечного кредита.

1. Возраст – по нему можно рассчитать предполагаемое число лет, на протяжении которых человек еще бу дет продолжать активную работу.

2. Профессия – исходя из нее рассчитывается предполагаемый размер его будущего дохода. Но при этом учитывается инфляция, возможность карьерного роста или, наоборот, понижения застрахованного в должности.

3. Доход – рассматривается в совокупности с первыми двумя. Стандартно принимается в учет доход за несколько последних лет.

Если речь идет о работающем мужчине 30 лет без хронических заболеваний, то расчет страховщика будет произведен достаточно легко. Но как быть с его женой-домохозяйкой? Оценить ее доход весьма непросто.

По мнению специалистов данной сферы, покрытие по полису страхования жизни домохозяйки обычно не превышает 50 % дохода работающего супруга. Страховщикам также целесообразно применять различные ограничения на размер страховой суммы.

Таким образом, квартира должна быть застрахована по полной программе:

1) от рисков (пожар, залив, взрыв газа и т. д.) – можно застраховать после непосредственного приобретения жилья в собственность;

2) жизнь заемщика (смерть по любой причине, инвалидность с 1-й по 3-ю группу, риск временной утраты трудоспособности) – это страхование производится в день выдачи кредита;

3) от несчастного случая.

Конкретный перечень страхуемых рисков зависит от банковской программы кредитования. Что же касается срока, на который заключается договор страхования, то это возможны следующие решения: поскольку ипотечное кредитование является долгосрочным, то и договор страхования составляется, как правило, на этот же срок в таких вариантах:

1) на весь срок выдачи кредита;

2) с условием ежегодного продления договора страхования. А уплата страхового вноса производится ежемесячно, ежеквартально и через полгода.

При этом, разумеется, учитываются требования банка.

5.7. Закладная

Основная форма дохода ипотечных банков, помимо процентов, получаемых с кредитов, – ипотечные облигации, распространяемые среди солидных предпринимателей и организаций.

Ипотечный кредит и ипотечные ценные бумаги – это родственные понятия. Одно без другого существовать не может. В России рынок ипотечных бумаг отсутствует, однако условия для его появления созданы; очень скоро настоящие ипотечные бумаги появятся на рынке, и их ценой россияне будут интересоваться так же, как курсом доллара или темпом инфляции, ведь их рыночная стоимость будет диктовать величину ставки ипотечного кредитования.

Ипотечные ценные бумаги необходимы для того, чтобы насытить ипотеку деньгами. Только так можно рассчитывать на снижение банковской процентной ставки. При этом ипотечные ценные бумаги исключаются из конкурсной массы при банкротстве кредитной организации.

Зачем нужны ипотечные бумаги и как они касаются вас? Граждан в ипотеке интересуют не бумаги, не какие-то облигации, а кредиты, займы. Их дает банк. А откуда он их берет? Представление о банке как о ростовщике, который выдает в долг под проценты свои кровно нажитые, в корне неверно. Таких денег у подавляющего большинства российских банков нет, точнее почти нет. Собственные средства банка средней руки составляют порядка 1 млрд руб. Цифра внушительная, но в обороте кредитной организации она занимает ничтожную долю.

Если говорить языком аналогий, то банк скорее напоминает трансформатор. Это организация, которая берет средства из одних рук и передает их в другие. За посреднические услуги получает комиссионные, тем и живет. Одалживает у коллег, занимает в различного рода фондах, а в основе всего лежат деньги частных вкладчиков, т. е. наши с вами депозиты.

Один из недостатков сегодняшних банковских ресурсов – они не годятся для ипотеки, поскольку ипотечные кредиты сейчас в России выдают универсальные банки, а не ипотечные, которых единицы. Естественно, что для универсального банка ипотечное кредитование не может стоять на первом месте в качестве источника дохода, к тому же экономическая ситуация в стране такова, что долгосрочные кредиты заключают в себе высокую степень риска для банка.

Все мы знаем, насколько распространен синдром «недобросовестного плательщика» в России, начиная от государственных образований и заканчивая коммерческими организациями и простыми гражданами. К тому же, срок погашения нормального ипотечного кредита составляет 15–20 лет. А на депозит люди кладут деньги на относительно короткое время. Проходит полгода, год, от силы два года, и граждане требуют их обратно. А откуда их взять, если они уже отданы под ипотеку? Конечно, есть надежда, что придут новые вкладчики, и в расчете на них банки выдают кредиты. В результате выстраивается если не пирамида, то карточный домик, готовый каждую секунду рухнуть, поскольку по закону вкладчики имеют право потребовать свои деньги в любой момент. Дело это рискованное, и из осторожности кредитов выдается немного.

Существует даже мнение, что излишние банковские строгости с проверкой платежеспособности заемщиков отчасти объясняются недостатком средств для предоставления кредитов. Признаться, что тебе нечего выдать, – серьезный удар по имиджу респектабельного учреждения, тогда как сказать «Мы готовы выделить вам кредит, но не уверенны, что он вам посилен», – это удобный способ регулировать поток клиентов.

Возможно, что когда у банков появятся в достаточном количестве деньги, то придирчивость к заемщикам существенно снизится. Развязать затянутый узел призваны ипотечные облигации. Предполагается, что банки будут выпускать их на длительный срок, сравнимый с периодом кредитования, к примеру, на 10 лет. Общая стоимость облигаций должна приближаться к объему выдаваемых кредитов, но не превышать его.

В обмен на бумаги банк получает деньги и передает их дальше в виде кредитов. После этого заемщик постепенно возвращает банку долг и проценты, а тот в свою очередь соответственно переправляет их на погашение облигаций и выплату дохода по ним. Ясно, что проценты по кредиту будут всегда чуть выше, чем доходность облигаций, иначе работа банка убыточна. Банкиры говорят об этом так: стоимость ресурсов диктует им ставку кредитования.

Отсюда просматривается основной путь к снижению ставки ипотечного кредитования – это удешевление заемных ресурсов банка, то есть уменьшение дохода по облигациям. Любой обладатель финансовых ресурсов, желающий поместить их куда-либо для приумножения, постоянно находится перед выбором между надежностью и выгодой. Чем больше опасность, что средства не вернутся, тем выше предлагаемая прибыль, и наоборот. Если согласиться, что время – деньги, то не менее справедливо утверждать, что и надежность – тоже деньги. Ипотечные бумаги – один из самых надежных способов вложения финансов. Их обеспечением служит то жилье, которое куплено на ипотечный кредит.

Если вдруг заемщик откажется возвращать долг, заложенное имущество будет продано на аукционе, а вырученные деньги пойдут на погашение облигаций. Высочайшая надежность дает возможность реализовать эти бумаги под минимальный процент и тем способствует снижению стоимости кредита. Однако помимо заемщика в цепочке возврата денег есть еще одно ненадежное звено – сам банк. В случае его банкротства принадлежащее ему имущество будет распределено между всеми, кому он должен. В том числе будут распределены и те деньги, которые должны вернуть банку заемщики ипотечных кредитов, но денег на всех не хватит, и владельцам облигаций вернут не всю сумму, возникнут потери.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным законом.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке.

Закладная выдается учреждением юстиции по регистрации прав первоначальному залогодержателю после проведения государственной регистрации ипотеки и согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если: