Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью Страница 5

При этом формально необходимо иметь высшее образование и пройти профессиональную подготовку по всем видам оценочной деятельности в одном из вузов, аккредитованных при Минимуществе (более подробно об этом, например, можно узнать на сайте ocenchik.ru).

Практика оценочной деятельности на рынке недвижимости говорит, однако, о другом: при совершении массовых сделок с квартирами, комнатами, домами, недорогими объектами нежилого фонда требуется более скромный результат – помощь заказчику оценки в определении реальной рыночной цены принадлежащего ему (или покупаемого) объекта, для чего существуют доступные методики, о которых шла речь ранее в этой главе. Крупные оценочные фирмы, как правило, не размениваются на подобную мелочь, поэтому нишу массовой оценки заняли в основном сами сотрудники риэлторских фирм.

Как уже отмечалось выше, для выполнения оценки юридическому лицу необходимо иметь в штате хотя бы одного специалиста, прошедшего обучение по установленной программе и сдавшего соответствующий квалификационный экзамен. Однако затраты на это окупают себя только в том случае, когда у фирмы есть постоянный пакет заказов, в основном по крупным объектам. Поэтому большинство агентств недвижимости пользуются услугами оценщиков по принципу «поставить подпись и печать»: риэлтор сам выезжает на место, осматривает объект, берет с клиента аванс, составляет оценочный лист или экспертное заключение и приносит их на подпись специалисту. Стоимость подобных услуг составляет в среднем 15–20 % от суммы, получаемой риэлтором с заказчика (конечно, при условии, что оценщик «с регалиями» никакого участия в работе не принимает). Естественно, требования к квалификации исполнителя в этом случае более скромные: достаточно пройти краткосрочную переподготовку, а также овладеть рассматриваемыми методиками оценки на практике (или хотя бы научиться правильно выполнять онлайн-оценку).

Профессиональные инструменты оценщиков

здесь: VIDEOKNIGA.TV/405

Насколько законен тот факт, что банки при ипотечном кредитовании предлагают обращаться к оценщикам, «аккредитованным» при них?

Конечно, незаконен, и это требование банка можно проигнорировать, но тогда заемщику будет назначен более высокий процент. Аналогично обстоит дело и при выборе страховщика по ипотечной сделке.

Зачем нужно членство оценщика в СРО?Ведь оно элементарно покупается.

Согласен, это профанация. Однако таковы требования Закона 135-ФЗ об оценке.

Беру ипотеку. Подобрал интересный вариант, но там несанкционированная перепланировка. Меня это устраивает (цена тоже), но банк требует оценочный альбом (отчет об оценке – прим. авт.). Есть ли оценщики, которые сделают такой без выезда, только по фотографиям?

Конечно есть, ведь оценщик, даже аккредитованный при банке, – представитель очередной «древнейшей профессии» и за дополнительную плату сделает вам что угодно. Просто обзвоните весь представленный банком список и скажите откровенно: «Без выезда на объект». Фотографии, кстати, можно сделать в соседней квартире или даже съездить «на просмотр» аналогичного жилья в другом районе. Ни банк, ни страховщики подобный отчет проверять не станут.

Можно ли отдавать готовый отчет на экспертизу другому оценщику?

Да, можно. Это называется «отзыв на отчет». Лучше всего обращаться в проверенные СРО оценщиков, например РОО, упомянутое выше.

Действительно ли сейчас оценщик должен проходить профессиональную переподготовку раз в три года?

Да, с 02.06.2016 г. такое требование обязательно (на основании Федерального закона № 172-ФЗ от 02.06.2016).

Глава 1.3. Наем риэлтора и юриста

Хочу обменять квартиру (улучшить жилищные условия). Трезво взвесив собственные возможности, решил обратиться в риэлторское агентство. Как его выбрать?

Основные критерии выбора таковы:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Если кто-то из них сам работает в агентстве или оформляет сделки, то обращаться нужно в первую очередь к этому человеку. Если таковых нет, проведите опрос в своем кругу, особенно среди тех родственников, друзей и знакомых, кто уже успешно решил свои жилищные проблемы, – они наверняка порекомендуют ряд агентств или, может быть, частных маклеров.

2. Стаж работы на рынке.

В учредительных документах компании (о порядке их экспертизы более подробно в главе 1.7) указана дата регистрации (или перерегистрации) юридического лица. Также поинтересуйтесь, была ли у агентства лицензия (с февраля 2002 г. они формально отменены) и каков ее номер.

3. Участие в общественных организациях риэлторов.

Выясните, состоит ли выбранное вами агентство в рядах гильдий или ассоциаций риэлторов, проверив при этом, что это действительно так. Есть ряд агентств, которые числятся одновременно в трех-четырех объединениях, и это, безусловно, хорошо.

4. Сертификация компании и аттестация сотрудников.

Поинтересуйтесь, участвует ли выбранное вами агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг и имеют ли ее сотрудники (особенно те, которые будут непосредственно вести ваш вариант) квалификационные аттестаты брокера старого (выдавались до марта 2002 г.) или нового (с сентября 2002 г.) образца. Наличие подобных документов говорит о том, что фирма старается работать цивилизованно, хотя гарантий, естественно, это тоже не дает.

5. Юридическое оформление взаимоотношений.

В большинстве агентств, в которые вы, уважаемый читатель, будете обращаться, вам предложат подписать договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции в случае отказа от сотрудничества. Не спешите. Сначала получите в офисе (или попросите прислать на почту) бланки договоров, которые вам предлагают подписать, и отнесите их на экспертизу независимому юристу, желательно работающему в риэлторской ассоциации или обществе по защите прав потребителей.

6. Территориальный признак.

Лучше всего обращаться в то риэлторское агентство (естественно, с соблюдением предшествующих пяти условий), офис или филиал которого расположен в районе, куда вы хотите переехать или где находится ваша квартира. Это связано с тем, что многие компании ведут «работу по территориям»: входят в контакт с представителями муниципальной власти, полиции, домоуправлений. Подобные связи компании пригодятся и при подборе варианта (больше выбор и дешевле), и при оформлении сделки.

7. Размер комиссионных.

Выбирая агентства и созваниваясь с их сотрудниками, смело ставьте вопрос не только об абсолютном размере комиссионных, но и о порядке их исчисления и получения с клиентов. Здесь возможны два основных варианта.

• Процент от абсолютной стоимости объекта.

Обычно на Ваш прямой вопрос, каков размер комиссионных, сотрудник агентства отвечает: «3–5 % от продажной (или оценочной) стоимости». Кроме того, в 2014–2016 гг., после сильного снижения платежеспособности клиентов, некоторые компании ввели так называемые «комбинированные тарифные планы», например 29 тыс. руб. + 1,9 % от стоимости квартиры. Если не полениться и пересчитать такое «выгодное предложение» в обычные проценты, то получатся те же 3,5–6 %.

• Разница между продажной и скупочной ценой.

В некоторых агентствах комиссионные выводятся так: агент пытается уговорить продавца снизить цену (или, например, жильцов коммуналки поехать в более скромные квартиры), а покупателю квартира выставляется по максимальной рыночной цене (правда, с возможностью торга). Работая по этой схеме, опытному маклеру удается получить вознаграждение до 7—10 % от абсолютной стоимости объекта (в среднем получается 4–6 %). На практике обычно при первом обращении в АН клиенту называют небольшой первичный процент, а в дальнейшем работа по возможности ведется по описанной схеме (разница между продажной и скупочной ценой).

8. Отзывы в Интернете и соцсетях.

В любой поисковой системе (лучше «Гугл» или «Яндекс») наберите полностью запрос «Агентство недвижимости NNN отзывы». Вам откроется несколько специализированных сайтов и форумов, где ваши предшественники уже оставляли свое мнение. При просмотре, естественно, следует игнорировать явные заказные материалы (как хвалебные, так и ругательные), но большое количество отрицательных отзывов позволяет сделать вывод, что с данной компанией работать не следует.

9. Отношение к клиенту.

Никогда не останавливайте свой предварительный выбор на одном агентстве, даже полностью соответствующем всем вышеперечисленным требованиям. Обзвоните и обойдите несколько компаний. Посмотрите на то, кто и как будет вас принимать, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько своего «драгоценного» времени они вам уделят (и сколько вы просидите в коридоре). Только после этого принимайте решение.