Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - Сохранов Сергей Страница 7

♦ Важно!

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

 Для сведения

1) Перед голосованием об использовании части ОИ третьими лицами можно договориться с собственником нежилого помещения, который собирается обустраивать входную группу, о выполнении каких-либо работ, например>, до благоустройству или ремонту подъездов за согласие на использование ОИ (стены дома). При этом необходимо принимать во внимание назначение нежилого помещения, т. е. возможности его собственника.

ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, если он поставлен на государственный кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

ВАРИАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ЭЛЕМЕНТА ОИ:

1. введено право ограниченного пользования (сервитут);

2. сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;

3. сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.

Все эти варианты предполагают получение дополнительных средств собственниками МКД, которые могут быть использованы, например, на текущий или капитальный ремонт ОИ.

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:

– для обеспечения прохода и проезда на соседний земельный участок;

– прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

– обеспечения водоснабжения и мелиорации;

– других нужд собственника недвижимого имущества.

 Для сведения

Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (п. 5 ст. 36 ЖЕ РФ). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками в МКД. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

► Обратите внимание!

1) Установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов). Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.

2) Установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п.365 Правил противопожарного режима, установленных ПП РФ от 25 апреля 2012 г.№ 390).

Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от Вашего шлагбаума.

Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.

 Для сведения

Ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утвержден Президиумом ВС РФ 28.03.2018):

По решению общего собрания собственников были установлены (после необходимого согласования) шлагбаумы, ограничивающие доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам в многоквартирном доме.

Один из собственников обратился в суд, потребовав обязать ЖСК (созданный в доме) обеспечить истцу беспрепятственный подъезд к жилищу – предоставить брелок для свободного проезда на придомовую территорию с возможностью парковки его автомашины на любом свободном месте.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с тем, что в иске следует отказать, и пояснила следующее. Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены. В данном деле истец был ограничен в доступе (за нарушение правил парковки) на придомовую территорию по решению общего собрания автовладельцев. Между тем, как подчеркнула Коллегия, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решения управомоченного органа ЖСК.

Решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для С. гражданско-правовые последствия в виде ограничения ее права на использование придомовой территории МКД как собственника помещения в данном доме.

РЕЗЮМЕ

Общее собрание автовладельцев МКД не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Определение № 5-КГ16-230

Очень много вопросов возникает по вопросу использования общего имущества при размещении оборудования Интернет-провайдеров и систем видеонаблюдения.

Верховный суд поставил точку в весьма спорном вопросе:

– без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование ни на крыше дома, ни в подвале, ни в подъезде;

– за размещение оборудования провайдеры должны платить собственникам.

 Для сведения

1) Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 мая 2018 г. № 303-ЭС17-22462.

Судебная коллегия разобралась в деле об использовании оператором связи общедомового имущества для размещения своего оборудования.

В рассматриваемом случае оператор заключил договоры об оказании услуг связи с отдельными собственниками (владельцами) помещений в многоквартирном доме. В них предусматривалось, что абонент дает согласие на размещение оборудования связи в местах общего пользования.

Как указала Коллегия, наличие таких договоров с отдельными абонентами не наделяет оператора правом пользоваться общим имуществом и не освобождает его от внесения соответствующей платы.