Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - Кузнецов Павел Андреевич Страница 7

11. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Пока этот перечень лицензионных требований является максимально полным. Однако мы видим тенденцию к их росту.

Для получения лицензии в жилищную инспекцию подается:

– заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 28.10.2014 за № 657/ пр;

– копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

– копия квалификационного аттестата должностного лица – соискателя лицензии;

– копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;

– опись прилагаемых документов;

– документ об оплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб. (в соответствии с п. 134 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Законом допускается подача такого заявления через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) при наличии электронной цифровой подписи.

Срок рассмотрения поданных документов не должен превышать 30 рабочих дней. После проверки всей полноты сведений и представленных документов принимается решение о выдаче лицензии (либо об отказе в выдаче лицензии с мотивировкой этого). Отказ в выдаче лицензии не препятствует повторной подаче заявления на ее получение.

Таким образом, входные барьеры на рынок услуг ЖКХ являются минимальными: для начала работы необходимы базовые знания по теме ЖКХ (ответы на 200 вопросов по выдаче квалификационного аттестата) и соблюдение выдвигаемых государством лицензионных требований к соискателю.

Основные лицензионные риски при управлении многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом – трудоемкий процесс, в ходе которого выполнять одновременно все лицензионные требования непросто (причем не только новичкам, но и крупным игрокам рынка услуг ЖКХ).

Предпринимательская деятельность связана с риском грубых нарушений лицензионных требований. В этом случае мы можем говорить о лицензионных рисках, которые ставят под угрозу бизнес по управлению домами.

Административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований установлена в п. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Верхний порог штрафа может достигать 300 тыс. руб. Безусловно, самым страшным здесь является не назначение штрафа, а дисквалификация, которая повлечет за собой отзыв лицензии.

Законодатель выделяет восемь лицензионных требований, нарушение которых является грубым и недопустимым. Их перечень установлен в п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110: – оказание услуг и (или) выполнение работ, которые повлекли причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда;

– непроведение лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах;

– незаключение в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом договора о содержании ВДГО и договора на обслуживание, ремонт лифтов, подъемных платформ для инвалидов (за исключением случая выполнения работ по эксплуатации лифтового хозяйства управляющей организацией);

– незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

– наличие у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом);

– отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования;

– непрекращение лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ;

– нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.

При повторном совершении лицензиатом в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания жилищная инспекция исключит из реестра лицензий сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110).

Большая часть этих требований является необходимой, призванной упорядочить рынок услуг ЖКХ. Однако одно из них, а именно заключение за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, видится бессмысленным.

Во-первых, отсутствие договора ресурсоснабжения (большая часть которых относится к договорам энергоснабжения) не освобождает управляющую организацию от оплаты потребленного домом коммунального ресурса (п. 1 ст. 544 ГК РФ).

Во-вторых, договоры ресурсоснабжения сложные, часто многосоставные (например, при договоре энергоснабжения мы сначала определяем границу с сетевой организацией, а затем заключаем сам договор с гарантирующим поставщиком в соответствии. с законодательством об электроэнергетике).

В-третьих, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). По своему опыту могу сказать, что заключение договора ресурсоснабжения занимает от 3 месяцев до 1 года (почти всегда спорные вопросы решаются в судебном порядке).

Кроме того, в соответствии с п. 3 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, или товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила от 14.02.2012 № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.

Таким образом, лицензионное требование заключить договор с ресурсоснабжающей организацией за 30 дней грубо противоречит законодательству. Оно написано в пользу «ресурсника», который получает инструмент для неограниченного шантажа управляющей организации отзывом лицензии, если она не подпишет и не согласует типовой договор на его условиях.

Для собственников такое лицензионное требование означает, что управляющие организации будут не глядя подписывать типовые договоры с ресурсоснабжающей организацией и брать на баланс дома километры внешних сетей (т. е. инженерных сетей, находящихся за внешней стеной дома), не являющихся общим имуществом. В противном случае слишком велики риски по отзыву лицензии. С другой стороны, принятие на баланс дома километров внешних сетей означает, что их обслуживание будет осуществлять управляющая организация. А это возложит на нее дополнительные финансовые, технологические и организационные риски.

Модель управления многоквартирным домом управляющим

Часто встречаются ситуации, при которых жители хотят многое поменять в своем доме, но дело стопорится на вопросе «Кто хочет быть главным и за все отвечать?» или «Кто хочет быть председателем?». Изменений хотят многие, но не все умеют эти изменения реализовать. Отсутствие грамотности в сфере ЖКХ подтверждается десятками всевозможных примеров: от самозахвата тамбуров, парковочных мест, выведения отопления на балкон до непонимания, что жилищные и коммунальные услуги – это не одно и то же.