Сергей Сапрыкин - Как купить квартиру без проблем. Жилищный вопрос Страница 2

Если вы покупаете квартиру как инвестицию. В этом случае я рекомендую вам обратить внимание на не очень престижные районы, где недвижимость можно купить за более низкую цену, а потенциальная доходность от сдачи в аренду может быть выше. Изучите планы развития районов в городе. Есть вероятность, в скором времени в некоторых из них планируется оживленное строительство и недвижимость подорожает. В любом случае, обращайте внимание на транспортную доступность квартиры – это, пожалуй, один из самых важных критериев для арендаторов, помимо цены.

Выбирая район для инвестиционной покупки крайне важно изучить спрос на квартиры в конкретных районах. А если речь идет о сдаче в аренду, то помимо этого хорошо бы определить и потенциальную доходность объекта. В обоих случаях можно воспользоваться специализированными интернет сайтами и посмотреть на них количество объявлений о спросе и предложении на квартиры в конкретных районах, микрорайонах и даже домах. Из этих же объявлений вы сможете получить представление о возможной стоимости аренды и спросе на площадь квартир: где-то большей популярностью пользуются небольшие однокомнатные апартаменты, где-то – более просторные двух- и трехкомнатные квартиры.

Кстати, раз речь зашла об апартаментах. Данный вид недвижимости появился на российском рынке не так уж давно. Достаточно много людей думают, что квартира и апартаменты это одно и то же. На самом деле есть существенные отличия, которые сказываются и на цене – апартаменты продаются существенно дешевле. В отличие от квартиры, апартаменты, с точки зрения Жилищного кодекса РФ, это помещение, не предназначенное для постоянного проживания. А значит, апартаменты считаются нежилым помещением, которое может, но не обязано отвечать нормам, предъявляемым к жилым помещениям для безопасного проживания граждан. Кроме того, в апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства, а коммунальные услуги оплачиваются по повышенным тарифам. Вот уже несколько лет в прессе то и дело появляются новости о том, что законодатели собираются уравнять правовые статусы квартир и апартаментов, но пока этого не произошло.

Решив самостоятельно заняться поиском продающихся квартир, помимо просмотра объявлений на специализированных интернет сайтах, походите по району, который вас заинтересовал. На окнах и балконах продающихся квартир могут быть размещены растяжки с объявлениями о продаже. Кроме того, будет полезно расспросить консьержку или гуляющих возле понравившегося дома жильцов, они могут обладать информацией, если их соседи собираются продавать жилье. Если же вы подумываете прибегнуть к услугам риэлтора, хорошо, далее пойдет речь о нем.

1.2. Правильный риэлтор, который работает на вас

Сегодня огромное количество сделок проходит с участием риэлтора (также их называют маклерами и брокерами). И в то же время, репутация у представителей этой профессии по степени недоверия клиентов может соперничать разве что с мошенниками. Многие считают, что главная задача любого риэлтора – любой ценой обмануть доверчивого клиента. И в этом есть большая доля правды, потому как никогда нельзя верить всему, что вам говорят. И риэлтору тоже. Часто в том, что нас обманывают, мы виноваты сами.

Но есть и те, кто ценят и охотно пользуются их услугами, понимая, что риэлтор-профессионал хорошо ориентируется на рынке жилья во всех районах города, знает о специфике цен, а также преимуществах и недостатках конкретных домов. За вознаграждение хороший риэлтор, во-первых, оградит вас от ошибок, которые могут стоить вам миллионы рублей. А во-вторых, сам предложит наиболее подходящие вашим требованиям варианты для покупки, чем сэкономит время и силы. Поэтому, если вы уверены, что профессиональная помощь вам нужна, и вы готовы за нее платить, то ваша задача найти правильного риэлтора и правильно выстроить с ним сотрудничество.

Замечу, что услуги риэлтора наиболее актуальны тем, кто собирается приобретать недвижимость на вторичном рынке. Объектов на продажу много, ситуации часто встречаются не типовые. Покупателям новостроек в этом плане проще и на риэлторе они экономят гораздо чаще. Особенно если квартиру в новостройке покупают с использованием ипотеки, и банк все равно вынужден проверять документы, предоставляемые продавцом.

Как искать? Начните с рекомендаций знакомых, которые сами не так давно покупали квартиру и пользовались услугами конкретного риэлтора. Расспросите знакомых что не понравилось в работе с ним. Если таких знакомых не нашлось, ищите кандидатов в вашего правильного риэлтора через интернет. Можно обращаться и в крупные агентства, и к тем, кто работает «на себя». При первом контакте как можно четче опишите задачу, которую предстоит решить: какую квартиру хотите купить, для чего, где и за сколько, в какой срок. Также расспросите риэлтора о районах, в которых вы хотели бы приобрести недвижимость. А дальше слушайте кандидата: насколько он готов взяться за решение вашей задачи, на каких условиях. Важно понять уровень профессионализма кандидата, а также насколько сильно конкретный риэлтор будет стараться помочь вам получить именно то, что вы хотите, и насколько комфортно вам будет вместе работать.

Как правильно выстроить сотрудничество?

Еще до того, как вы начнете работать с риэлтором, оговорите все условия будущей совместной работы. И самое главное – размер комиссионных. Договоренности нужно подробно указать в договоре.

Чем хорош договор. Во-первых, в нем вы оговариваете что именно входит в оказываемую риэлтором услугу, сколько она будет вам стоить и каков порядок оплаты. Во-вторых, договор служит гарантией взаимного соблюдения прав и обязанностей риэлтором и клиентом, а также гарантирует защиту прав потребителю риэлторских услуг, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. №2300—1 «О защите прав потребителей». В-третьих, договор позволяет риэлтору выступать представителем клиента перед продавцами недвижимости и другими лицами. Однако, для совершения ряда юридических действий также потребуется оформление нотариальной доверенности.

Какого-то единого вида договора на оказание риэлторских услуг нет. Но есть несколько популярных, предусмотренных Гражданским кодексом РФ: договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Обычно риэлтор выбирает один из этих вариантов договора и работает по нему. В принципе, вам как клиенту все равно какой из этих видов договора заключить. Впрочем, если вашу сделку по покупке недвижимости будет сопровождать юрист, возможно, он будет настаивать на каком-то конкретном варианте исходя из тех или иных нюансов. Тем не менее, действительно важно то, чтобы договор на оказание риэлторских услуг содержал следующие существенные условия:

1) Краткое и емкое описание предмета договора – в чем именно будет состоять работа риэлтора, например: подготовка определенных документов, оказание каких-либо консультаций, юридических сделок с объектом недвижимого имущества), а также описание параметров искомого для покупки объекта недвижимого имущества.

2) Указание на событие или условие, при наступлении которого услуга считается оказанной (например, получение зарегистрированного в надлежащем государственном органе экземпляра договора купли-продажи квартиры).

3) Размер, порядок и сроки оплаты вознаграждения исполнителя риэлторских услуг, санкции за несвоевременную его оплату, порядок и случаи возврата уплаченного вознаграждения.

4) Срок действия договора, возможность его продления.

5) Возможность или невозможность досрочного прекращения договора.

6) Указание на объем прав и обязанностей сторон в целях исполнения договора, в том числе обязанности или права предоставить определенные документы.

7) Права одностороннего расторжения договора.

8) Немаловажно убедиться в наличии полного и правильного наименования риэлторской компании, её адреса и контактных телефонов, банковских реквизитов.

9) Существенным условием договора с исполнителем риэлторских услуг является определение условий и порядка внесения предоплаты за приобретаемый объект недвижимого имущества. Крайне важно уточнить, идет речь о задатке или об авансе (предварительной оплате). Задаток – это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет причитающихся по договору платежей, и которая призвана предотвратить несоблюдение договора (купли-продажи). Если покупатель передумает приобретать объект, сумма уплаченного задатка остается у продавца. А если продавец передумает продавать, то он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка. Так говорится в статье 381 ГК РФ. А вот аванс (предварительная оплата) такой защитной функции не несет. И в случае срыва сделки купли-продажи до момента передачи недвижимости по вине любой из сторон, продавец возвращает покупателю полученный от него аванс.