Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать Страница 9

Плата за содержание и ремонт зависит от перечня и объема работ по надлежащему содержанию общего имущества и от стоимости выполнения каждой из этих работ.

Список работ по содержанию и ремонту определяют собственники по предложению управляющей организации. Стоимость выполнения работ устанавливает управляющая организация.

Такой список должен соответствовать закону, но в каждом доме он разный, поскольку зависит от состава, технического состояния и особенностей общего имущества многоквартирного дома. Значит, и размер платы за содержание и ремонт будет индивидуальным для каждого дома.

В некоторых случаях размер платы за содержание и ремонт устанавливает орган местного самоуправления (городская, сельская, районная управа). Вот эти случаи:

— для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам найма государственного или муниципального жилья;

— для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления домом, тогда управа проводит конкурс по отбору управляющей организации, при этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по результатам конкурса;

— если собственники помещений на общем собрании не смогли установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Итак, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения — право общего собрания собственников помещений. Если собственники не используют свои полномочия, управляющие организации немедленно этим пользуются. В результате собственники порой не знают, за что платят, и кто этот размер платы установил.

Как рассчитывается размер платы за содержание и ремонт?

Это делается по такой формуле:

Размер платы = Сумма стоимости всех услуг по содержанию и ремонту, выполняемых по договору ежегодно/Общая площадь жилых помещений дома/12 (месяцев в году)

Плата за содержание и ремонт, таким образом, измеряется в рублях за 1 м2. Каждый житель дома оплачивает содержание и ремонт исходя из размеров своей квартиры:

Размер платы = Общая площадь квартиры × Размер платы за 1 м2

Обратите внимание! Плата за содержание и ремонт взыскивается с площади, а не с количества проживающих на ней человек.

Общее имущество многоквартирного дома

Какие требования предъявляет государство к содержанию общего имущества?

— безопасность для жизни и здоровья граждан,

— сохранность государственного и частного имущества,

— доступность для пользования всех помещений дома, а также земельного участка, на котором расположен дом,

— соблюдение прав и законных интересов собственников,

— постоянную готовность оборудования для предоставления жителям дома коммунальных услуг,

— поддержание архитектурного облика в соответствии с проектной документацией,

— соблюдение законодательства о энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Кто отвечает за содержание общего имущества?

► все собственники помещений в доме.

Государство контролирует содержание общего имущества в соответствии с перечисленными выше требованиями. Собственники помещений многоквартирного дома отвечают за состояние общего имущества и несут все соответствующие расходы (в виде платы за содержание, ремонт и капитальный ремонт). А перед собственниками, в свою очередь, отвечают те управляющие организации, которым по договору было доверено содержание общего имущества.

Чтобы контролировать деятельность управляющих организаций, собственники вправе:

а) потребовать от ответственных лиц и получить в течение 5 рабочих дней информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;

б) проверить объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ и даже провести для этого экспертизу;

в) потребовать от ответственных лиц устранить дефекты и затем проверить качество и своевременность исправления.

Кто определяет состав общего имущества?

Этот перечень составляют собственники в многоквартирном доме для выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

Или органы государственной власти, чтобы контролировать содержание общего имущества многоквартирного дома;

Или органы местного самоуправления, если собственники не определились с формой управления и управляющая компания будет выбрана по конкурсу.

Состав общего имущества многоквартирного дома

1. Помещения общего пользования:

— лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая встроенные гаражи и парковки, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и т. п.

2. Крыши.

3. Ограждающие несущие конструкции:

— фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие конструкции.

4. Ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одной квартиры:

— окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т. п.

5. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры).

6. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства. Границы участка определяются по данным государственного кадастрового учета.

7. Другие объекты обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома:

— трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие только этот дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен дом.

8. В состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы.

Системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения:

— стояки,

— ответвления от стояков до расположенного на них первого отключающего устройства,

— сами отключающие устройства,

— общедомовые счетчики холодной и горячей воды,

— первые запорно-регулировочные краны внутриквартирной разводки от стояков,

— а также другое оборудование этих сетей.

Система отопления:

— стояки,

— обогревающие элементы (батареи),

— регулирующая и запорная арматура,

— общедомовые счетчики тепловой энергии,

— другое оборудование этих сетей.

Система электроснабжения:

— вводные шкафы,

— вводно-распределительные устройства,

— аппаратура защиты, контроля и управления,

— общедомовые счетчики электрической энергии,

— этажные щитки и шкафы,

— освещение в помещениях общего пользования,

— электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода,

— грузовые, пассажирские и пожарные лифты,

— запирающие устройства дверей подъездов,

— сети (кабели) от внешней границы до квартирных счетчиков,

— а также другое оборудование на этих сетях.

Где проходит внешняя граница инженерных сетей в составе общего имущества?

► по внешней стороне стены дома.

Граница всех инженерных сетей, кроме газовой (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и т. п.) — внешняя граница стены многоквартирного дома.

Граница сетей газоснабжения — это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Если в доме установлены общедомовые счетчики, то границей является место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Содержание и ремонт жилого дома

Что входит в содержание жилого дома?

В соответствии с Правилами и Нормами технической эксплуатации жилищного фонда в перечень услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда входят следующие виды работ:

— услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

— содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

технические осмотры, осмотр общего имущества (крыш, чердаков, подвалов и т. д.);

поддержание в рабочем состоянии внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования;