Как приручить налоги. Путеводитель по миру налогов для тех, кто зарабатывает, тратит и планирует открыть малый бизнес - Евгения Цанова Страница 8

• получена вами в порядке наследования;

• получена в подарок от члена семьи или близкого родственника: родителей или детей, бабушек или дедушек, братьев или сестер, внуков или внучек;

• получена вами через приватизацию;

• получена по договору пожизненного содержания с иждивением: когда вы берете человека на содержание, а он передает вам права на свое имущество;

• является жилой, а другого жилья или доли в жилом помещении у налогоплательщика, включая совместную собственность с супругом, на момент продажи нет. Исключение составляет жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи недвижимости: предполагается, что оно куплено взамен проданному.

Обратите внимание, теперь уже речь идет о любой недвижимости, не только о жилой (для первых четырех пунктов).

Важный вопрос: от какой даты считать срок владения имуществом? Обычно для недвижимости это дата государственной регистрации перехода права собственности. Но у этого правила есть исключения. Так, срок владения недвижимости отсчитывается:

• От даты смерти наследодателя – для унаследованной недвижимости.

• От даты полной оплаты взноса по договору долевого участия – для жилья, купленного по договору долевого участия или иному договору, связанному с долевым строительством.

• От даты полной оплаты приобретенных прав – для жилья, купленного по договору уступки прав по договору долевого участия.

• С учетом срока владения недвижимостью, взамен которой получен проданный объект – для жилья, полученного по программе реновации в городе Москве.

• С даты возникновения права собственности на жилье, подвергшееся перепланировке, – для жилых помещений, созданных в результате раздела или объединения других жилых помещений. (Это правило начало действовать с 2024 года. До этого срок владения после перепланировки начинал течь заново для квартир, возникших в результате перепланировки.)

• С даты приобретения жилья с использованием материнского капитала владельцем сертификата (то есть в общем случае матерью) – для долей в квартирах, оформленных на детей для исполнения обязанности в связи с получением материнского капитала. (Это правило тоже начинает работать с 2024 года. До этого получалось, что при оформлении детских долей срок владения ими начинал течь заново.)

• С даты приобретения исходного земельного участка, если такой участок был разделен или изменен в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд. (Это правило тоже действует для доходов, полученных начиная с 2024 года.)

Обратите внимание: в остальных случаях, когда земельный участок был разделен на несколько участков или иным образом изменен, сроки владения будут отсчитываться с даты регистрации права собственности на земельные участки, возникшие в результате такого изменения.

Таким образом, если вы владели проданным имуществом больше минимального срока, налог можно не платить. Декларацию в этом случае сдавать тоже не надо. Главное – сохранить документы, подтверждающие срок владения. Если в случае с квартирой или машиной можно ориентироваться на дату государственной регистрации в ЕГРН или ГИБДД, с другим имуществом (например, мебелью или компьютерной техникой) без договоров купли-продажи могут возникнуть проблемы.

«А что, при продаже шкафа или детской коляски тоже может прийти налоговая?» – спросите вы. В подавляющем большинстве случаев разовые мелкие сделки по продаже имущества с рук налоговую не заинтересуют. Даже если налогоплательщик не сможет доказать, что владел имуществом больше трех лет, у него сохраняется право уменьшить доход от продажи на имущественный вычет в сумме 250 000 рублей и не подавать декларацию. Так что приходить к тем, кто продал за год имущества меньше, чем на 250 000, налоговикам смысла нет.

Если же вы поставили продажу вещей на поток, риски существенно возрастают. Не исключено, что вас попытаются обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. Это чревато не только налоговыми доначислениями, но и уголовной ответственностью. Даже при продаже личных вещей, купленных когда-то для себя, если их общая стоимость за год превысит 250 000 рублей, есть вероятность, что налоговые органы вами заинтересуются. Если вы при этом не сохраните документы, подтверждающие стоимость покупок, у вас могут возникнуть проблемы, как у Михаила из примера в начале этой главы.

Однажды меня спросили: можно ли подтвердить срок владения шкафом фотографиями, опубликованными более трех лет назад в личном аккаунте в соцсети, на которых виден тот самый шкаф? В своей практике я не сталкивалась с такими случаями, но полагаю, что можно: доказательства могут быть любыми. Только в этом случае вам надо будет озаботиться подтверждением «личности» шкафа, доказав, что продан именно он.

Сохраняйте документы, подтверждающие покупку дорогого имущества, в течение всего срока владения и еще как минимум четырех лет после продажи. Они понадобятся для подтверждения срока владения и расходов на приобретение. С кассовых чеков снимайте сразу копии, так как со временем они выцветают.

Рисунок 1. Позаботьтесь о подтверждении срока владения имуществом

Подведем промежуточный итог. Если вы убедились, что владели проданным имуществом на момент продажи больше минимального срока, и сохранили документы, подтверждающие дату приобретения, спокойно живите дальше. Больше вам ничего делать не нужно.

Если оснований для полного освобождения от налога нет, определите величину дохода от продажи. Сделать это просто: доход равен цене, по которой продано имущество. Исключение составляют случаи, когда цена на недвижимое имущество при продаже очевидно занижена – подробнее об этом мы поговорим немного позже.

Если проданное имущество находилось в долевой собственности, доход каждого из собственников определяется в соответствии с его долей – по крайней мере, если между участниками не заключено соглашение об ином порядке распределения дохода.

По имуществу, которое находится в совместной собственности, доход всех собственников определяется в равных долях. Участники при этом вправе согласовать иной порядок распределения дохода.

С учетом требований Семейного кодекса, по которым соглашения о разделе имущества между супругами, как и брачный договор, необходимо заверять у нотариуса, соглашение о распределении доходов от продажи совместной собственности в иной пропорции, нежели 50/50, я рекомендую также нотариально заверить.

Все написанное дальше в этой главе будет касаться только налоговых резидентов, ведь для нерезидентов действуют другие правила, о которых речь пойдет в главе 10. Освобождение дохода от налогообложения по сроку владения работает и для нерезидентов.

Итак, налоговые резиденты при продаже имущества вправе воспользоваться имущественными вычетами, то есть уменьшить доход от продажи. Сделать это можно либо на фиксированную сумму, либо на сумму, равную расходам, связанным с приобретением проданного имущества.

Фиксированный вычет равен:

• 250 000 рублей для любого имущества, кроме жилой недвижимости, ценных бумаг и цифровых активов (с ними разберемся в главе 6). Этот вычет применяется также при продаже долей