Как приручить налоги. Путеводитель по миру налогов для тех, кто зарабатывает, тратит и планирует открыть малый бизнес - Евгения Цанова Страница 9

• 1 000 000 рублей для жилой недвижимости, садовых домов и земли.

Если суммарно вы продали имущества меньше, чем на 250 000 рублей (или на 1 000 000 рублей для жилой недвижимости, садовых домов и земли), налоговую декларацию можно не подавать.

Внимание! При продаже прав по договору долевого участия в строительстве имущественный вычет в размере 250 000 рублей или 1 000 000 рублей не применяется, поскольку имущественные права не считаются в налоговом праве имуществом.

Вместо фиксированной суммы из доходов можно также вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение – это тоже вариант налогового вычета.

Иначе говоря, вы сами выбираете, каким образом рассчитать сумму, подлежащую налогообложению. Это может быть:

• цена продажи – 250 000 рублей (либо 1 000 000 рублей для жилой недвижимости или земли) = налогооблагаемый доход;

• цена продажи – документально подтвержденные расходы на приобретение = налогооблагаемый доход.

Клиенты нередко задают мне вопрос: «Я продал одну квартиру и купил другую. Я слышал, что при покупке жилья имущественный вычет равен 2 000 000 рублей. Означает ли это, что я могу уменьшить свой доход от продажи на 2 000 000 рублей?» Это не совсем так. Доход от продажи можно уменьшить на 1 000 000 рублей или на сумму, равную расходам по приобретению того имущества, которое вы продали. Если в этом же году вы купили жилье и раньше не пользовались налоговым вычетом в связи с приобретением жилья, вы вправе дополнительно уменьшить доходы этого года на 2 000 000 рублей. Это другой вид вычета, и его можно применять одновременно с первым. В этом случае при подаче декларации вы сможете зачесть налог, подлежащий возврату в связи с покупкой квартиры, в счет налога, подлежащего уплате в связи с продажей. Общая сумма уменьшения налогооблагаемого дохода составит 3 000 000 рублей или расходы на покупку проданной собственности + 2 000 000 рублей. Но помните: это сработает только в том случае, если вы успеете совершить обе сделки и зарегистрировать переход права собственности в течение одного года. Иначе вычет в связи с покупкой квартиры будет уменьшать не доходы от продажи, а доходы того периода, когда вы купили квартиру.

Часто возникающие вопросы в связи с уменьшением доходов от продажи на сумму расходов:

• Можно ли уменьшить доходы от продажи квартиры не только на цену квартиры, но и на расходы по ее ремонту?

Можно, но при соблюдении двух условий: речь идет о квартире в новостройке, и в продажных документах указано, что жилье продается без отделки.

• Можно ли вычесть из доходов расходы на услуги риэлтора?

Нет, нельзя.

• Можно ли вычесть из доходов расходы по ипотечному кредиту?

Да. Минфин считает, что можно.

• А что, если квартира куплена с использованием материнского капитала?

Материнский капитал, израсходованный на приобретение жилья, можно учесть в составе расходов, уменьшающих доход от продажи. При этом маткапитал считается расходами не только для матери, но и для всех членов семьи пропорционально их долям в праве собственности на квартиру.

Квартира, купленная на средства материнского капитала, на 8/10 находится в совместной собственности супругов и по 1/10 принадлежит детям. Материнский капитал, использованный для покупки, составлял 400 000 рублей. Это значит, что расходы каждого из родителей, понесенные за счет материнского капитала, составляют 4/10 * 400 000 рублей = 160 000 рублей, а расходы каждого из детей – 1/10 * 400 000 рублей = 40 000 рублей.

А если я продал квартиру, которую получил в подарок или унаследовал?

В этом случае имущественным вычетом можно воспользоваться в размере, равном стоимости квартиры, с которой при получении подарка был уплачен налог. Если же доход в виде подарка или наследства освобождался от налогообложения (см. главы 4 и 5), можно вычесть из доходов расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры. Главное, чтобы они были документально подтверждены, и сам даритель или наследодатель эти расходы для целей налогообложения раньше не учитывал (например, в рамках предпринимательской деятельности). В любом случае, при продаже подаренного или унаследованного имущества налоговый резидент может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей.

Размер налоговой ставки

Если вы убедились, что НДФЛ с доходов от продажи имущества заплатить надо, и посчитали налоговую базу с учетом вычетов или расходов, осталось определиться, по какой ставке платить налог.

Если коротко, до 2025 года для резидентов налоговая ставка составляет 13 % от налоговой базы независимо от суммы дохода. Что касается повышенной ставки в размере 15 % для доходов от продажи имущества, то до 2025 года она не применяется, даже если доходы составили больше 5 000 000 рублей.

С 2025 года, если сумма всех доходов налогоплательщика от продажи имущества за год за минусом вычетов, а также других доходов, облагаемых по такой же ставке, составит больше 2 400 000 рублей, то с доходов больше 2 400 000 рублей надо будет заплатить налог по ставке 15 %. Другие повышенные ставки НДФЛ к доходам от продажи имущества применяться не будут.

Подробнее про ставку НДФЛ мы еще поговорим в главе 11.

Внимание, грабли!

Грабли № 1. Не подать декларацию, если прибыли от продажи имущества нет.

Помните, что налогоплательщик освобождается от обязанности подавать декларацию, только если доход от продажи имущества составил меньше 1 000 000 рублей для продажи жилой недвижимости (садовых домов, земли) или меньше 250 000 рублей для всего остального.

Грабли № 2. Уменьшить налог с дохода от продажи, указав в договоре заниженную цену вместо реальной.

В сделках между посторонними людьми редко встретишь покупателя, согласного указать в договоре неверную цену. Но в сделках между «своими» такое все еще происходит. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, помните: если для недвижимого имущества установлена кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (она начинает действовать с 1 января года, в котором осуществляется продажа или регистрация перехода права собственности в связи с продажей), доход от продажи не может быть меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Если доход занизить, налоговый орган доначислит налог, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, вместе с пенями и штрафом за занижение налога.

Грабли № 3. Продажа имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Если это ваш случай, обратите внимание на два важных момента:

• При продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика больше минимального срока владения, освобождение от налогов сработает только для жилых помещений, садовых домов и транспортных средств. В остальных случаях доход