Финансово-правовая безопасность для защиты себя, своих личных и бизнес-активов в условиях внешних и внутренних вызовов - Сергей Елин Страница 22

– Просить поручительства человека, чье материальное положение позволяет вернуть заем вместо заемщика. Если последний не будет возвращать долг, тогда его можно будет истребовать у поручителя.

8. Не жалеть денег на проверку объекта инвестирования, в том числе с точки зрения возможного банкротства.

Все понимают, что нужно оценивать риски при покупке недвижимости или бизнеса. Но мало кто помнит, что перед покупкой объект важно оценить именно с точки зрения банкротных рисков. Даже юридические службы крупных компаний этот аспект часто упускают.

Дело в том, что при банкротстве контрагента есть риск оспаривания сделок. К примеру, физическое или юридическое лицо продало недвижимость и через три месяца обанкротилось. В этом случае арбитражный управляющий и кредиторы обязательно будут оспаривать сделку по продаже недвижимости. Если сделку к тому же провели неофициально или по заниженной цене, чтобы сэкономить на налогах, дела совсем плохи: объект недвижимости окажется в конкурсной массе, деньги вам за него не вернут, а вам самим предложат встать в очередь кредиторов продавца-банкрота.

Подобные случаи сейчас встречаются сплошь и рядом. Чтобы избежать такой ситуации, нужно оценить, есть ли у продавца признаки финансовой несостоятельности, и не допускать факторов, которые позволят оспорить сделку (покупать по рыночной цене, официально проводить взаиморасчеты и т. д.).

Давая задачу проверить контрагента, убедитесь, что юристы понимают, что нужно сделать акцент на банкротных рисках, и умеют их оценивать.

9. Размещая деньги в банках, по возможности распределять их с учетом суммы, которую гарантированно возмещает государство.

В 2022 году в случае банкротства банка государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ) возмещает вкладчикам 1 400 000 руб. Следовательно, размещать в одном банке более крупные суммы небезопасно.

Оформляя договор вклада, сохраняйте экземпляр бумажного договора и кассовые документы, подтверждающие внесение вклада. В случае если у банка будет отозвана лицензия, вы сможете подать сведения в АСВ и получить назад свои деньги, не дожидаясь, пока это сделает банк. Тем более что у недобросовестного банка может не оказаться нужных документов. Такие случаи в нашей практике были.

Обычно недобросовестно ведут себя небольшие коммерческие банки. В крупных банках первой десятки подобные риски минимальны, но тем не менее лучше придерживаться общих принципов.

10. Не размещать инвестиции в микрофинансовых организациях, потребительских кооперативах, криптофондах и прочих подобных компаниях.

Мое субъективное мнение: любые микрофинансовые организации построены по принципу финансовой пирамиды. Никаких гарантий возврата вложенных средств, тем более получения высоких процентов, здесь быть не может. Разве что вам повезет и вы заберете деньги чуть раньше, чем пирамида обвалится.

11. Инвестируя в недвижимость, уделять особое внимание правовой проверке объекта и контрагента.

Прямой расчет показывает, что недвижимость выгоднее арендовать, чем покупать. Однако в нашей стране люди скорее склонны к тому, чтобы иметь недвижимость в собственности. В пользу этой стратегии говорят те факты, что на длинных дистанциях цены на недвижимость все-таки растут и деньги, вложенные в недвижимость, сложнее потерять. Да и пенсионный план по сдаче в аренду квартиры многим кажется привлекательным.

Лично у меня перед глазами пример моего товарища. В свое время он заработал достаточно хорошие деньги. Часть из них он потратил на две однокомнатные квартиры и одно небольшое коммерческое помещение, остаток же раскидал по разным бизнесам. Бизнесы в итоге прогорели, потому что он сам ими не занимался. А недвижимость осталась. Квартиры дают свои 4–5% годовых, коммерческое помещение – 8–10% годовых. Так что не все так однозначно.

Входя в сделку с недвижимостью, обращайте внимание на основные реперные точки и отдельно делайте акцент на правовой проверке объекта и контрагента.

• Смотрите всю цепочку по приобретаемому объекту как минимум за последние три года, еще лучше – с момента возникновения объекта.

• Три года – это общий срок исковой давности. Но бывают ситуации, когда срок может быть восстановлен судом по заявлению другой стороны, например, если речь о самострое. Вот почему чем глубже анализ, тем лучше.

• Оценивайте риски банкротства контрагента, которые могут быть основанием для оспаривания сделки.

• В частности, нужно просмотреть всю цепочку предыдущих собственников. Нет ли среди них тех, кто находится в банкротстве или близок к этому. Если есть малейшее подозрение, ситуацию должен оценить юрист с большим опытом в банкротной практике. По моему опыту, юристы, которые специализируются на других вопросах, обычно этих рисков не видят.

• Проверить, не попадает ли объект под категорию так называемого самостроя.

Есть огромное количество прецедентов, когда объекты стоят годами или даже десятилетиями, а потом оказывается, что при строительстве были нарушены правила возведения мансарды и пр. В итоге добросовестный покупатель может фактически лишиться собственности.

• Узнать, не попадает ли объект под снос. Обычно это касается старых домов.

• Если речь о новостройке и застройщик в шатком положении или на грани банкротства, проверить, не продан ли объект дважды.

В громком деле о банкротстве компании «СУ-155» вскрылось множество случаев, когда один и тот же объект был продан не только его законным правообладателем, но и кем-то еще, кто, воспользовавшись ситуацией, изловчился нарисовать документы. Вот почему нужно проверять недвижимость и с этой точки зрения.

• Если сделка совершается по доверенности, проверить доверителя и того, на кого оформлена доверенность.

Если окажется, что доверенное лицо импровизирует или действует в каких-то своих интересах, в будущем сделка может быть оспорена.

• Если имела место приватизация, обратить внимание:

– есть ли у контрагента несовершеннолетние дети и близкие родственники, находящиеся в местах лишения свободы;

– не были ли нарушены права детей и других родственников в процессе приватизации.

• Отдавать себе отчет в том, что сроки строительства новых объектов, как правило, не соблюдаются и повлиять на эту ситуацию невозможно.

Потом, конечно, можно будет добиваться компенсации у застройщика, но это уже отдельная история, которая начнется только после сдачи объекта.

Все вышеперечисленные риски выявляются при серьезной правовой проработке. С учетом того, что далеко не каждый юрист уделяет внимание всему, что я перечислил, важно самому понимать, на что следует обращать внимание.

Как ни крути, инвестиции – весьма рискованная штука, поэтому нужно обращать внимание не только на потенциальную доходность, но и на возможные издержки и даже убытки. Не «кладите все яйца в одну корзину», юридически оценивайте предоставляемые гарантии и возможные риски, принимайте решение осознанно.

Глава 2. Внутренние