Инга Коростылева - Сохрани свои деньги и заработай в кризис Страница 9

Расчет его отчислений на первые пять месяцев выглядит следующим образом:

10 000 руб. – на отпуск;

2800 руб. – на пенсию;

27 200 руб. – на автомобиль.

За 5 месяцев Виктор накопит на автомобиль 136 000 руб. Отдохнув, он сможет откладывать на машину уже по 37 200 руб. ежемесячно. Поскольку 136 000 руб. из 500 000 руб. у Виктора уже есть, ему потребуется без малого 10 месяцев, чтобы достигнуть среднесрочной цели и купить авто. Таким образом, он, как планировал, съездит в отпуск и купит машину, при этом не отвлекаясь от накоплений на пенсию. На протяжении 27 лет он будет откладывать 2800 руб. в месяц, но не в чулок, а в те же консервативные инструменты. Для примера возьмем депозит с ежемесячной капитализацией (ставка 10 %). Каждый месяц пополняя вклад на 2800 руб., к выходу на пенсию Виктор получит 4,6 млн руб. Это меньше, чем в первом случае, но не требует двухгодичной мобилизации, когда все свободные деньги идут на пенсионный счет и нет возможности реализовать иные цели. Да и многим психологически проще откладывать понемногу на долгосрочные цели, ведь деньги понадобятся еще не скоро. Кроме того, вторую стратегию можно скорректировать. Например, если Виктор решит повысить доходность своих пенсионных инвестиций за счет игры на фондовом рынке или путем покупки паев в ПИФе. Правда, в этом случае риски потерять деньги будут значительно выше, и такая стратегия возможна в первые 10 лет накоплений: чем ближе выход на пенсию, тем консервативнее должны быть инструменты!

Важно помнить, что, кроме всего прочего, у каждого есть постоянная финансовая цель – создание стабилизационного фонда. Мы говорили о нем выше. Это сумма, на которую вы сможете жить 3–6 месяцев, если потеряете работу, выйдете в неоплачиваемый отпуск, получите травму или заболеете.

Сколько нужно денег? Столько, сколько вы тратите за указанный срок (предполагается, что за это время вы найдете новые источники дохода). Если ваша зарплата растет, и одновременно увеличиваются расходы, должна расти сумма «стабфонда». Имея несколько финансовых целей, мы вынуждены расставлять приоритеты (показано выше). Если такого фонда у вас нет, его создание автоматически становится вашей первой целью. Лишь достигнув ее, вы можете приступать к реализации иных проектов. Деньги «на черный день» лучше всего положить на пополняемый депозит в банке.

Определившись с целями, сроками, суммами, составьте финансовый план, где будет прописано, с помощью каких инструментов вы хотите его реализовывать. ПИФы, акции, недвижимость, драгметаллы, депозиты. Выбор зависит от вашего отношения к риску, желаемой доходности, навыков, возможностей, возраста и множества других факторов. Определить горизонт инвестирования для каждого выбранного инструмента. Но не стоит воспринимать финансовый план как жесткую структуру. Цели, инструменты и даже сроки вложения в тот или иной актив могут корректироваться.

Вы спросите: что делать с доходами, получаемыми от инвестиций? Разумнее всего – реинвестировать. Вы можете ставить себе новые финансовые цели. Например, с ростом доходов может появиться возможность приобрести квартиру – включите ее в план. В самом начале мы говорили, что чем больше зарабатываем, тем больше делаем неразумных трат. Старайтесь этого избегать, продолжайте скрупулезно подсчитывать свои доходы и расходы, даже если денег хватает. Миновать излишеств будет очень сложно, но нельзя допустить возврата в конце месяца «в ноль» или забросить инвестиции, создав на будущее «воздушную подушку». Так вы снова превратитесь в транжиру. А богатый человек должен уметь планировать свои расходы лучше, чем бедный. Ведь ему есть что терять.

Раздел 3

Инвестиции в недвижимость

1. Антикризисные метры

Покупка недвижимости всегда считалась в России самым надежным и выгодным вложением средств. Даже кризис вряд ли сломает этот стереотип. По данным ВЦИОМ, в ноябре 2008 года, когда стагнация на рынке жилья стала очевидной, 48 % россиян по-прежнему воспринимали недвижимость как наиболее безопасный инвестиционный инструмент. И едва ли стоит удивляться этому факту, учитывая динамику цен на столичные квадратные метры:

Мы видим, что за последние пять лет средняя цена взлетела с $1500 до $5300. В особо удачные годы московское жилье дорожало с фантастической скоростью – по 60 % годовых и более. Такая доходность, да еще на протяжении длительного времени не снилась ни одному из имеющихся на финансовом и банковском рынке инвестиционному инструменту.

Поэтому естественно, что в последние годы квартиры и дома стали предметом спекуляций: стандартная схема заработка для многих – покупка жилья на этапе котлована или первых этажей с перепродажей после завершения строительства. «Это гарантированно давало 50 – 100 % годовых», – вспоминают аналитики. Лишь в последние годы прибыль упала: слишком высоки цены, причем даже на некачественное жилье.

То, что строительная отрасль одной из первых оказалась под ударом, – неудивительно. Российские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках, в последние год-два потеряли доступ к этому источнику фондирования. Многим кредитным организациям закрыли лимиты, другим резко подняли стоимость займов.

Банки, в свою очередь, ужесточили условия кредитования для корпоративных клиентов, а многим застройщикам каналы с заемными средствами вообще перекрыли. Собственных же средств у девелоперов не было: по данным аналитиков, в 2007 году новые объекты на 74 % финансировались за счет покупателей. Но к середине 2008 года продажи приостановились, что усугубило финансовые проблемы участников рынка.

В условиях новой реальности девелоперы поначалу затаились, сделав вид, что никакого кризиса в отрасли не существует, а затем попросили помощи у государства. И власти не обманули ожиданий строителей. Группа компаний ПИК получила от Внешэкономбанка кредит на рефинансирование иностранных займов в размере $300 млн, а мэрия Москвы предоставила госгарантии холдингу СУ-155 на сумму 1,75 млрд руб. Кроме того, в конце прошлого года столичные власти выкупили у застройщиков под социальные нужды города более 660 000 м2 жилья. Однако, несмотря на поддержку, с осени 2008 года многие девелоперы были вынуждены начать «распродажу», предлагая покупателям существенные скидки на готовое жилье и квартиры в строящихся домах:

Дон-Строй объявил о 25 % скидках на свои объекты в Москве при единовременной оплате всей стоимости квартиры;

ГК ПИК предложило скидку в 5 % на квартиры в возводимых компанией домах, независимо от величины первоначального взноса; цены на проекты «Главстроя» упали почти на 18 %;

Mirax Group предоставляла скидку в размере 25 % на недвижимость, покупаемую на стадии строительства; скидки на квартиры в отдельных объектах «Главмосстроя» составили 26–28 %.

Стоит ли потенциальным покупателям ждать дальнейшего падения цен? Когда лучше приобретать жилье с инвестиционными целями? В какую недвижимость вкладывать средства?

Входить подождем?

«Быстро заработать во время кризиса на покупке-продаже жилья не удастся. Но для консервативных инвесторов недвижимость все еще остается одним из наиболее привлекательных активов. По сравнению с инвестициями в драгметаллы, акции и облигации, жилье – самый понятный и надежный инструмент», – уверял меня один из риэлторов. Данное утверждение стоит проанализировать подробнее и взвесить все факторы, которые могут повлиять на ценообразование.

Во-первых, как показывает мировой опыт, банковские и финансовые кризисы всегда ведут к уменьшению стоимости жилья. Весьма драматичной была ситуация в Японии в период финансовых беспорядков 1989 года, когда лопнул «пузырь» цен на недвижимость. Во время глобального кризиса 1973–1975 годов в США, Европе и Японии номинальные цены продолжали расти, но реальные снижались. А в 1992 году падали уже и номинальные цены: в Великобритании – на 7,2 %, в Италии – на 4,5 %, в Швеции – на 18,6 %. Уже очевидно, что нынешний кризис пришел всерьез и надолго. Пройдет два-три года, затем еще пара лет, чтобы восстановить докризисный уровень темпов промышленного роста и потребления. Учитывая, что платежеспособный спрос на квадратные метры в России и до финансовых катаклизмов не успевал за ростом цен, ждать от покупателей высокой активности было бы наивно.

Во-вторых, на год-полтора можно забыть об ипотечных займах. Кредиты в иностранной валюте для заемщиков опасны (учитывая ослабление курса отечественной валюты), а рублевые – недоступны. Ставки в 20–30 % фактически являются заградительными. В январе 2009 года банк «ДельтаКредит», специализирующийся именно на ипотечных займах, поднял ставки по кредитам в рублях до 27–30 % годовых. Если мы решим взять такой, получим следующую картину: заем на сумму 2,7 млн руб. для покупки квартиры ($100 000 – это 50 % от минимальной стоимости однокомнатной квартиры в Москве) сроком на 10 лет обойдется нам в 66 000 руб. ежемесячно. Чтобы получить эти деньги, надо внести 1 млн 157 000 руб. в качестве первоначального взноса, а доход нашей семьи должен составлять минимум 139 000 руб. в месяц. В 2007-м – начале 2008 года в Москве и других крупных городах доля покупателей недвижимости, осуществляющих сделку при помощи заемных средств, составляла от 10 до 50 %. Именно настолько упадет количество сделок сегодня.