Екатерина Шестакова - Как открыть розничный магазин? Страница 12

♦ право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

5. В договоре аренды необходимо предусмотреть существенные условия договора аренды:

♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

6. В случае если вы планируете сдавать часть магазина в субаренду, например, какой-то отдел, установить банкомат, автоматы для покупки газировки и т. д., то в договоре аренды необходимо указать право на сдачу помещения в субаренду.

7. В договоре в обязательном порядке пропишите порядок проведения ремонта. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.

8. Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам. В этой связи очень важно в договоре аренды помещения под магазин указать:

♦ техническое состояние помещения;

♦ недостатки помещения;

♦ оборудование, находящееся в помещении;

♦ коммуникации, их состояние.

9. Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:

♦ условия пользования объектом аренды (п.1 ст. 615 ГК РФ);

♦ условие о составе принадлежностей, передаваемых

вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

♦ условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);

♦ условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

10. Для магазина очень важно определить порядок охраны помещения, так как в случае кражи товара возможны значительные убытки. Поэтому важно определить, будет ли магазин охраняться той системой сигнализации, которая была установлена собственником помещения, или же арендатор предусмотрит свою собственную систему.

11. Немаловажным вопросом является реклама. В некоторых случаях арендодатели запрещают вешать вывески, размещать билборды, что может негативно отразиться на посещаемости магазина.

12. Установите в договоре возможность его перезаключения в случае окончания срока договора аренды.

Кроме того, стоит помнить, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки (ст. 619 ГК РФ). По требованию арендатора договор аренды может быть

досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

Если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель приобретают помещение под магазин, то также следует учитывать ряд особенностей.

1. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

2. Часть нежилого помещения или здания не может быть объектом договора купли-продажи, за исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

3. Особое внимание уделите порядку расчетов. Ведь суммы по договору купли-продажи немаленькие, а переход права собственности осуществляется после государственной регистрации.

Поэтому необходимо очень четко прописать в договоре вопрос передачи денег:

♦ путем перевода на банковский счет;

♦ путем закладки в банковскую ячейку.

Следует обратить внимание, что договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). Кроме того, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

4. В договоре купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть следующие условия:

♦ данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ);

♦ условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

♦ при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями;

♦ при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа – стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

5. Укажите в договоре все недостатки помещения.

В случае если в помещении необходимо сделать ремонт перед приемкой-передачей, то в договоре необходимо прописать, кто будет делать ремонт и за чей счет.

Рекомендации.

1. Оцените ваши возможности в части аренды или приобретения собственного помещения под магазин.

2. В договоре в обязательном порядке должно быть идентифицировано помещение. Кроме того, во избежание споров к договору необходимо приложить акт приемки-передачи помещения, фотографии и иные данные, позволяющие идентифицировать помещение и выявить его недостатки.