Екатерина Шестакова - Как открыть розничный магазин? Страница 13

3. В договоре необходимо предусмотреть существенные условия.

4. Продумайте, какие дополнительные условия необходимо предусмотреть в договоре: проведение ремонта, уплата коммунальных платежей, установка сигнализации и охрана помещения.

5. Не забудьте зарегистрировать договор аренды, если он заключается на срок более года, или договор купли-продажи недвижимости.

3.3. Договоры оказания коммунальных услуг

Без коммунальных услуг в магазине не обойтись. Какие расходы на коммунальные услуги обычно несет компания, имеющая магазин?

Во-первых, это электроэнергия.

Во-вторых, теплоснабжение.

В-третьих, водоотведение и канализация. В-четвертых, охрана.

Если же компания или предприниматель снимают помещение в торговом центре, то возможны и дополнительные расходы на коммунальные услуги, например, в договоре может быть предусмотрено осуществление уборки. Кроме того, если магазин находится на охраняемой территории, то в договоре необходимо предусмотреть порядок пропуска посетителей.

В договоре также обязательно нужно указать:

♦ перечень (виды) услуг (например, санитарное и техническое обслуживание объектов жилищно-коммунального назначения, вывоз отходов и др.);

♦ перечень и место нахождения обслуживаемых объектов. Договоры по обслуживанию коммуникаций (водопровода, канализации, внутренних сетей электротеплового хозяйства) квалифицируются в качестве договора возмездного оказания услуг.

Дополнительные требования к такому договору содержатся в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (ред. от 26.03.2014). Так, в договоре необходимо установить:

а) дату и место заключения договора;

б) наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;

в) следующие сведения о потребителе:

♦ для физического лица – фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;

♦ для юридического лица – наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

г) адрес помещения в многоквартирном доме, жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;

д) наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

е) требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);

ж) порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в настоящих Правилах способом;

з) сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;

и) периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;

к) порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги, в том числе порядок определения объема предоставленной коммунальной услуги по электроснабжению и размера платы за указанную коммунальную услугу с применением цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность), установленных для населения и приравненных к нему категорий потребителей в пределах и сверх социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы, а также порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;

л) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);

м) адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;

н) порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

о) права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

п) основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;

р) основания и порядок изменения и расторжения договора;

с) срок действия договора.

Многие компании часто сталкиваются с договорами аренды. Но в части возмещения арендатором коммунальных платежей возникает определенная проблема. Дело в том, что контролирующие органы рассматривают компенсацию арендатором коммунальных услуг арендодателю как доход последнего, хотя на практике никакого дохода не возникает, ведь всю сумму коммунальных платежей налогоплательщики переводят в энергосбытовые компании.

Тяжелее всего данная ситуация отражается на налогоплательщиках, которые применяют УСНО с объектом налогообложения «доходы», ведь они не могут учесть расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей.

Однако точка зрения Минфина категорична. В Письмах от 10.02.2009 № 03-11-09/42, от 17.11.2008 № 0311-05/274 и от 05.09.2007 № 03-11-05/215 указывается, что сумма компенсации за оплату коммунальных услуг и электроэнергии, которую получает арендодатель от арендатора, должна включаться арендодателем в доход, облагаемый единым налогом при УСНО. Аналогичную точку зрения выразило ведомство и в Письме от 11.03.2012 № 03-11-11/72. Суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие индивидуальному предпринимателю – арендодателю, должны учитываться в составе его доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.

При возникновении подобной проблемы налогоплательщику приходилось обращаться в суды. По указанному вопросу существует противоречивая судебная практика. ФАС ПО в Постановлении от 04.10.2007 №А57-9388/06 поддерживает позицию Минфина. Однако ВАС в Определении от 29.01.2008 № 18186/07 указал на то, что суммы компенсации коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя.