Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов Страница 21

Программа реновации: Черное Озеро влд 3 (2020), Черное Озеро влд 4 (2020), Каскадная улица влд 21 зу 1 и зу 2(2020), Оренбургская влд 3 (2020), Оренбургская влд 4 (после 2022), Черное Озеро влд 7 (после 2022), Черное Озеро влд 8 (после 2022), Камова влд 1 (после 2022)

*Помимо перечисленных комплексов, в незначительном удалении от этого жилого массива находятся схожие по потребительским свойствам жилые комплексы Люберцы Самолет, Белая Дача парк, Зеленый Остров, Новые Котельники, Карамельный

Троицк

Описание. Жилой массив, расположенный в 17 км к югу от МКАД. Троицк – анклав, вошедший в состав Москвы в 1960 году. С 2012 года является административным центром ТАО (Троицкого Административного Округа) Москвы. В состав жилого массива входит также деревня Ватутинки, расположенная в южной части НАО (Новомосковского Административного Округа) Москвы. На севере граничит с жилым массивом Новой Москвы, на юге, западе и востоке окружен лесными массивами. Троицк получил развитие в послевоенное время как «академгородок».

Основные улицы: Калужское шоссе, Чароитовая, Московская, Текстильщиков

Станции метро: нет

Жилой фонд: В составе Москвы с 1960 года. Активная застройка с начала 60-х годов. Жилой фонд представлен типовой застройкой (серии I-447, I-515, II-29, II-68, П-57, П-44Т, И-2076) годов и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Троицкая Ривьера, Солнечный, Новые Ватутинки

Коттеджные поселки: Изумрудный, Андерсен

Строящиеся проекты: Кленовые Аллеи, Russian Design District

Видное

Описание. Жилой массив, расположенный к юго-востоку от МКАД. На севере граница проходит по МКАД, на юге, востоке и западе – окружен лесными массивами. Расположен на территории города Видное – административного центра Ленинского района МО.

Основные улицы: Трасса М4 «Дон», проспект Ленинского комсомола, Тинькова, Заводская

Станции метро: нет

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой советской застройкой сталинского периода и 60-80х годов и современными жилыми комплексами классов «комфорт» и «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: Завидное, Резиденция 9-18, Краски Жизни, Зеленые Аллеи, Березовая Роща, Южное Видное

Строящиеся проекты: Квартал, Suhanovo Spa Deluxe, Три Квартала, Пригород Лесное, Миловидное, Живописный, Светлый мир Biopolis

*За пределами города Видное расположены аналогичные по потребительским свойствам жилые комплексы: Государев Дом, Эко Видное, Видный Берег, Первый квартал, Миниполис Дивное, Up-квартал Римский

Восточный

Описание. Жилой массив, расположенный в 2 км к северо-востоку от МКАД. На севере граница проходит по Щелковскому шоссе, на востоке и юге окружен лесными массивами, на западе граница проходит по промзоне. Расположен на территории района Восточный ВАО и микрорайонов Щитниково, Янтарный и Изумрудный города Балашиха МО.

Основные улицы: Щелковское шоссе, Акуловский проезд, Западная, Кольцевая

Станции метро: нет

Жилой фонд: жилой фонд представлен типовой застройкой 50-80х годов и современными жилыми комплексами класса «эконом»

Современный период:

Жилые комплексы: микрорайон Янтарный, микрорайон Изумрудный

Строящиеся проекты: в настоящее время строительство новых проектов не ведется

Программа реновации: ул. 9 Мая влд 28 (2021)

История жилой недвижимости Москвы

В рамках развития история жилой недвижимости Москвы, мы рассмотрим следующие этапы:

Дореволюционный, представленный «доходными домами» и «городскими усадьбами»;

Советский, делящийся на 4 этапа:

Период 1923-1930 годов, представленный, в основном течением «русского конструктивизма»;

Сталинский – 1930-1955, представленный в основном «сталинским классицизмом и «сталинским ампиром», а также отчасти стилями «конструктивизм» и «ар деко»;

Хрущевский -1955-1963, представленный «функционализмом»;

«Позднесоветский» период – 1963-1991, продолживший традиции «функционализма»

Текущий период, который также делится на 2 этапа

Лужковский период 1992-2011

Современный – с 2011 года по настоящее время

Основная цель данной книги определить идеальный объект для инвестиций. Но, к сожалению, на данный момент в Москве сложился достаточно разрозненный рынок «новостроек» и «вторичного жилья». Поэтому, прежде чем мы перейдем непосредственно к оценке жилых объектов, нам нужно найти своеобразный «общий знаменатель» всей жилой недвижимости Москвы, построенной в разные периоды. С начала 2000-х годов, риэлторы привыкли делить весь жилфонд на «новый» и «старый», «первичку» и «вторичку». Всё, что было построено ранее середины 90-х годов, называлось «старым жилфондом» и делилось без присвоения классов. Деление старого жилфонда происходило либо по времени постройки – «сталинки», «брежневки» и т.д., либо по материалу строительства – «панельки», «кирпичные» и т.д. Т.е., при оценке Вам будет нужно сравнить, скажем, брежневскую панель и строящийся жилой комплекс типового проекта компании ПИК. Равнозначны ли они друг другу? Какой из типов жилья дороже? Насколько? Из-за чего?

При выборе недвижимости Вам будет необходимо сравнивать различные объекты, построенные в разные периоды с использованием различных материалов и делать обоснованный выбор. Вдобавок к различным видам квартир, в последние годы на рынке появился большой объем нежилых помещений – апартаментов и лофтов – которые, несмотря на название, с точки зрения потребительских свойств являются полным аналогом квартир. Следующий фактор – появление большого количества реконструированных домов конца 19-го начала 20-го века. Каким образом их оценивать? Сравнивать с новостройками в этой же локации или со старым жилфондом?

Т.е., для корректной оценки, нам необходимо либо оценивать каждый жилой объект индивидуально, либо требуется найти единый критерий оценки, применимый абсолютно для любых помещений, используемых для постоянного проживания (квартиры, апартаменты, лофты), вне зависимости от года постройки, материала строительства и других факторов.

Таким единым критерием является «класс» объекта.

Мы будем рассматривать 6 основных классов:

«Эконом»

«Комфорт

«Кофморт+»

«Бизнес»

«Премиум»

«Элит»

Некоторые объекты не могут быть четко отнесены к определенному классу и занимают промежуточное положение. Их необходимо оценивать по совокупности факторов – в случае когда больше 50% критериев соответсвует определенному классу – присваивается этот класс.

В рамках каждого периода мы будем отдельно рассматривать «массовое жилье» типовых серий и «премиальное жилье» индивидуальных проектов, а также делать различие между многоквартирными домами, изначально спроектированными и построенными для проживания нескольких семей в рамках одного дома и индивидуальных домов, спроектированных и построенных для проживания одной семьи.

Массовое жильё

Бизнес-класс

Премиальное жильё

Эконом

Комфорт

Комфорт+

Бизнес

Премиум

Элит

Локация

Везде

Везде

Везде

1-ая и 2-ая зоны Москвы, центральные части жилых массивов 4 зоны

1-я и 2-я зоны Москвы плюс отдельные проекты в 4ой зоне Западного и Северо-западного кластеров

Внутри Садового кольца (плюс отдельные проекты с внешней стороны Садового кольца)

Архитектура

Типовой проект

Типовой проект

Индивидуальный проект

Индивидуальный проект

Индивидуальный проект известного архитектора

Индивидуальный проект известного архитектора

Материал стен

Жб панели, некоторые кирпичные проекты ранних серий

Жб панель, кирпичные проекты ранних серий

Монолит

Монолит

Кирпич, монолит

Кирпич, монолит

Количество квартир на площадке

Не регламентируется, возможна коридорная систем