Как создать и управлять ТСЖ - Сохранов Сергей Страница 11

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается приложением к протоколу общего собрания, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании (собственника или его представителя);

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В решении собственника необходимо также указать следующие сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов и оформить надлежащим образом протокол ОСС:

• вид (годовое/внеочередное) и форма проведения ОСС (заочное/очно-заочное голосование);

• адрес МКД, собственники которого голосуют;

• номер квартиры/помещения собственника (для собственника нескольких квартир/помещений, необходимо указать все их номера).

Сведения о лице, участвующем в голосовании, включают в себя:

• для физического лица – ФИО полностью;

• для юридического лица – полное наименование, номер ОГРН;

• для представителя собственника – ФИО, дата и номер доверенности на голосование.

Бланки решений заполняются собственниками собственноручно и могут содержать описки и ошибки. Такие описки, как правило, не приводят к недействительности решения собственника. Дело в том, что обязательным приложением к протоколу ОСС является реестр собственников в МКД, содержащий сведения обо всех собственниках (подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр). Поэтому в случаях обнаружения ошибок (описок) в решениях собственников по реестру собственников в МКД можно безошибочно определить, какой конкретно собственник заполнил то или иное решение, какое конкретное помещение в доме принадлежит указанному собственнику.

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить это личной подписью и надписью «исправленному верить».

Безусловно, речь идет только об ошибках в указанных сведениях, но не касается самого голосования. Самое главное, волеизъявление собственника в решении должно быть выражено однозначно!

Правильный вариант:

Варианты заполнения, не учитывающиеся при подсчете голосов:

Одним из самых проблемных остается тот факт, что собственники в МКД, особенно пожилого возраста, очень болезненно реагируют на необходимость не только предоставить реквизиты документа о праве собственности для составления реестра собственников в доме, но и указать эти данные в своем решении по вопросам повестки дня. Тем не менее эта обязанность установлена законодательно (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 20 Приказа № 44/ пр). Без указанных данных невозможно определить, является ли данный гражданин собственником помещения в конкретном МКД. К тому же можно не набрать необходимый кворум для принятия необходимых решений на ОСС из-за нежелания отдельных лиц правильно заполнить свое решение.

█ Важно!

Если в решении собственника им не указаны реквизиты документа, удостоверяющего право собственности на занимаемое помещение, такие решения не учитываются при подсчете голосов.

► К сведению

Начиная с 1998 г. операциями по регистрации любых сделок с недвижимостью, занимается Росреестр, осуществляя их регистрацию в ЕГРП/ЕГРН. С 2016 года только выписка из Росреестра подтверждает имеющиеся права на объекты недвижимого имущества, за исключением некоторых, определенных законодательством случаев.

Таким образом, доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения (ч. 3 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Документ на право собственности отражает сведения об объекте недвижимости. Остальные данные, содержащиеся в нем, зависят от вида правоустанавливающего документа.

Правоустанавливающий документ на квартиру устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости, позволяет проверить историю возникновения прав и переходов прав на нее (правовую историю квартиры). Правоустанавливающий документ служит основанием для осуществления регистрации заключенных сделок и прав на недвижимые объекты.

Именно акт регистрации является основным документом, удостоверяющим возникновение, переход и прекращение прав собственника. Без государственной регистрации права статус собственника не будет подтвержденным в полном объеме. Только при наличии свидетельства или выписки из ЕГРН владелец может распоряжаться своим имуществом и вступать в сделки с третьими лицами.

Правоподтверждающий документ – это акт, заполненный на государственном бланке, имеющий все степени защиты, который подтверждает право собственности.

Подтверждением наличия права собственности является выписка из Росреестра о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП выдавалась по 31.12.2016 – до вступления в силу Закона № 218-ФЗ.

С 1 января 2017 г. государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») признаются юридически действительными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Требований о подтверждении свидетельств выписками из ЕГРН закон не содержит.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записей о соответствующем праве об ограничении права или обременении объекта недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). С этой даты возникают права и обязанности собственника в отношении помещения. Она может отличаться от даты запроса или даты выдачи выписки.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, являются актуальными на момент выдачи органом регистрации прав или МФЦ.

Для правильного определения количества собственников, имеющих право участвовать в ОСС и принимать решения по вопросам повестки дня, необходимо учитывать, что законодательство РФ допускает возникновение права собственности на помещение без государственной регистрации. В этих случаях в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве. Тем не менее права на объекты недвижимости будут действительны даже при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

► Обратите внимание!

Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими следующими документами.

1. Договор, заключенный до 01.02.1998.

До 01.02.1998 государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение.