Как создать и управлять ТСЖ - Сохранов Сергей Страница 12

2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.

Часть 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:

• времени его фактического принятия;

• момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

3. Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖСК.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Единственным правоустанавливающим документом для членов ЖСК является справка о полной выплате паевого взноса. Справка должна быть заверена подписями председателя и главного бухгалтера с расшифровками их подписей и круглой печатью организации. У справки о полной выплате паевого взноса нет срока давности. Даже не проводя государственную регистрацию права, член ЖК, имеющий такую справку, является фактическим собственником, но без права распоряжаться своей собственностью.

4. Акт приема-передачи помещения в МКД, полученного в результате договора долевого участия либо договора инвестирования в МКД.

С 11 января 2018 г. лица, принявшие от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по вопросам повестки дня в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Если за это время будущий собственник не оформит право собственности в соответствии с законодательством, то через год он лишится права участвовать в общем собрании и принимать решения на ОСС.

При создании ТСЖ на общем собрании собственников в МКД необходимо принять решения об утверждении устава ТСЖ. Разработка и утверждение устава ТСЖ являются составной частью процедуры создания ТСЖ. Инициативная группа, готовящая проведение ОСС в МКД о создании ТСЖ, разрабатывает проект устава ТСЖ.

Устав ТСЖ

► Обратите внимание!

Проект устава необходимо подготовить до проведения ОСС о создании ТСЖ и предварительно согласовать его положения со всеми собственниками жилых и нежилых помещений в доме.

В Жилищном кодексе РФ раздел VI «Товарищество собственников жилья» регламентирует вопросы деятельности ТСЖ от создания вплоть до ликвидации. В то же время есть ряд положений, которые подлежат исполнению. только если «иное не установлено уставом». Поэтому к разработке устава ТСЖ необходимо отнестись максимально внимательно, чтобы не допустить несоответствия положений устава действующему законодательству, что может привести к ликвидации ТСЖ.

► Для сведения

1. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания об устранении в шестимесячный срок несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям (п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).

2. Невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченного органа об устранении нарушений законодательства влечет наложение административного штрафа (ст. 19.5 КоАП РФ):

• на должностных лиц от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет;

• на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 руб.

3. Орган госжилнадзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ в случаях (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ):

• неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава или внесенных в устав товарищества изменений требованиям ЖК РФ;

• выявления нарушений порядка создания ТСЖ, если эти нарушения носят неустранимый характер.

Рассмотрим подробнее: что же такое устав товарищества и зачем он нужен?

Уставом называется свод правил, регулирующих организацию и порядок деятельности юридического лица. Иначе, это алгоритм действий ТСЖ для решения каждодневных задач в сфере управления домом.

В то же время устав организации является учредительным документом, на основании которого действует юридическое лицо, и, независимо от его организационно-правовой формы, должен содержать основную информацию об организации (ст. 52 ГК РФ).

В уставе должны быть отражены предмет и цели деятельности ТСЖ, а также другие сведения, предусмотренные законодательством для юридических лиц. Учитывая специфику деятельности ТСЖ, устав должен также содержать сведения, предусмотренные нормами глав 13 и 14 ЖК РФ.

Устав ТСЖ должен содержать сведения:

1) о наименовании ТСЖ, включающем слова «товарищество собственников жилья» (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

2) месте нахождения ТСЖ (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

3) предмете и целях его деятельности (п. 1 ст. 291 ГК РФ, ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

4) порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

5) составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке принятия ими решений (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

6) составе и компетенции ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);

7) правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей (ст. 137, 138 ЖК РФ);

8) правах и обязанностях членов ТСЖ (глава 14 ЖК РФ);

9) порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющимися членами ТСЖ;

10) порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению МКД (ст. 145 ЖК РФ);

11) порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ (ст. 141, 142 ЖК РФ);

12) иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.

Вообще, многие вопросы деятельности ТСЖ можно урегулировать в уставе товарищества. Это избавит правление от проведения лишних собраний членов ТСЖ, ограничения в принятии некоторых решений. В уставе можно подробно прописать все, что касается правления, председателя правления и общего собрания членов ТСЖ.

Целесообразно установить в уставе , что:

1) кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником – членом ТСЖ не менее чем за 20 дней до общего собрания членов товарищества;

2) список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 20 дней до собрания членов ТСЖ в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания;

3) численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ;

4) если количество членов ТСЖ невелико (например, до 20 собственников), то правление можно не избирать, его функцию будет исполнять общее собрание членов ТСЖ. Оно же и избирает председателя правления ТСЖ;