Сергей Прокофьев - Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря Страница 3

Далее, инфраструктура со знаком вопроса. Если застройщик, а еще хуже, представитель застройщика или риэлтор, говорит о том, что здесь будет город-сад, что здесь сделают врезку в объездную дорогу дублера Курортного проспекта – не верьте. Проверьте на официальных сайтах администрации Сочи. Если тому нет подтверждения, значит, вам просто вешают лапшу на уши. А даже если и есть такие планы, вы знаете, что некоторые грандиозные планы задерживаются на десятилетия. Например, здание 2-ой городской больницы в Новом Сочи строится уже 17-й год. В планах есть, а по жизни – 17-ти летний долгострой.

С дорогами может быть такая же ситуация. Поэтому инфраструктура, которая уже существует, это факт. А в изменения, которые вам обещают продавцы, верить можно, но осторожно…

Четыре этапа строительства дома

Цена квартиры в строящемся доме зависит от этапа строительства. Обычно, после каждого этапа застройщик объявляет о подорожании.

1. Самая рискованная во всех смыслах, но самая выгодная, казалось бы, по цене – это покупка новостройки на котловане. В Сочи даже бывают варианты «на скамейке» – стоит забор, нет ничего, но уже вовсю продаются квартиры в нарисованном на бумаге доме. Цены низкие. Когда построят – никто не знает. Какого качества будет стройка – не понятно. Когда сдадут в эксплуатацию – одному богу известно.

2. Вторая категория, более надежная – возведено три этажа дома. Цена за метр квадратный и за квартиру, в целом, естественно, выше.

3. Третья категория новостроек – дом под крышей. Примечательно, что в Сочи есть десятки домов с крышей, которые годами стоят не заселенные. А некоторые жилые комплексы, как уже печально известный ЖК «Ямайка», не будут сданы никогда. Пишите, обманутые дольщики, плакаты с обращением к президенту, не пишите – застройщики скрылись. Никто не может за свой счет достраивать эти дома, чтобы выполнить обязательства перед обманутыми дольщиками. Поэтому, «дом под крышей» еще не означает заселение.

4. Четвертая категория с наивысшим уровнем цен – дом сдан и подключен к коммуникациям. Вот это уже хорошо. Но цена максимальная. Разброс цен между «котлованом» и «дом сдан» может достигать 80-100 %. В этом и заключается инвестиционная покупка. Кто-то рискнул, купив на котловане, а потом, после подключения к коммуникациям и получения свидетельства о собственности, продал. Здесь у него максимальный экономический выигрыш.

Проверка застройщика

Есть несколько параметров, которые надо проверять.

Первый параметр, самый простой для проверки – история сданных этим застройщиком объектов. Например, у нас есть один самый известный застройщик, у которого объекты в самых «вкусных» местах города-курорта. Практически все дома, за редким исключением, уже под крышей и годами не сдаются в эксплуатацию. То есть, люди купили, перепродают, а жить не могут. Поэтому, первый пункт проверки – это история сданных данным застройщиком объектов.

Вот почему так популярны названия жилых комплексов с порядковыми номерами: Барселона-1, Барселона-2, Барселона-3, Барселона-4, Романовский-2, Романовский-3, Романовский-5 и т. д. Этой цифрой показывают, что это не обманщики, уже четыре одноименных комплекса построены, сданы приблизительно в срок, наведите справки. Это важно! Это первый пункт проверки застройщика.

Второй параметр – проверка документации по данному объекту. Количество документов, которые нужно проверить, более пятнадцати. Это достаточно толстая папочка получается, можно сказать дипломная работа по толщине документов в виде ксерокопий, которые нужно внимательно изучить. Если вы такие документы читать умеете – справитесь. Если нет – подумайте о том, чтобы привлечь специалиста на проверку разрешительной документации на объект.

Третий параметр, который нужно проверять – это ход строительства. Если есть вся разрешительная документация по ФЗ 214, но нарушаются сроки строительства, то подумайте, что к этим нарушенным срокам, надо будет добавить, как минимум, еще 6 месяцев. Макроэкономическая ситуация в стране не лучшая, поэтому такие задержки очень рискованны.

Плюсы и минусы вторичной недвижимости

Посмотрим на плюсы и минусы вторичной недвижимости по сравнению с первичной.

✓ Инфраструктура. Она такая, какая уже есть, вы можете лично убедиться насколько она развита. Вам не нужны никакие уговоры продавца, не нужно слушать сказки, достаточно обойти микрорайон и посмотреть – вот как есть, так оно и будет.

✓ Соседи. Вы можете посмотреть на соседей. Даже постучаться в квартиру и познакомиться: “Добрый день, я планирую купить квартиру в этом подъезде на третьем этаже, хочу с вами познакомиться”. В большинстве случаев, жильцы любезно с вами поговорят. Кстати, когда начнете общаться с местными, то увидите, что сочинцы гораздо спокойнее и открытее, чем москвичи. Главное, вести себя тоже естественно и спокойно и с вами будут разговаривать прохожие, будут показывать дорогу, будут отвечать на ваши вопросы. Так что с соседями стоит поговорить.

✓ Шум. Если рядом нет новой стройки, то внешнего шума будет мало. Хотя, как вы знаете, в Сочи никто не может гарантировать, что старый дом рядом с вами не снесут и на этом месте не начнут строить какую-то высотку. Такие случаи бывали не раз, поэтому даже страховая компания не даст вам гарантии, что строительного шума не будет, если в момент покупки ничего в микрорайоне не строилось.

✓ Если вы покупаете вторичную квартиру, у которой сменилось несколько владельцев, то нужно проверять историю перехода права, чтобы через несколько лет после покупки на пороге не появился некто со словами: “Вы знаете, я претендую на проживание в этой квартире”. Такие случаи бывали, поэтому проверка – вопрос, к которому следует отнестись серьезно.

Шаг третий. В домах, отобранных вами (их конечное количество – не тысячи вариантов, когда вы ищете по всему городу), вы просматриваете все предложения на продажу, находящиеся в рамках ваших интересов по видовым характеристикам, по цене, по площади.

Если предложений много, отбрасываете те, которые подозрительно дешевые. Не тратьте на них время. Отсеивайте дистанционно. Когда посмотрите все варианты какие есть, можно уже определятся и идти на личный осмотр. Не обязательно сразу “живьем” смотреть все квартиры. Если таких квартир 50, то ножками обходить 50 квартир не надо, можно по телефону их отсеять. Просто для того чтобы сузить поиск. А когда квартир становится около десятка, то их, конечно, нужно посмотреть глазами.

Я работаю в CRM-системе Lotinfo, там есть галочка «только от собственника». Если объектов очень много, то я на первом этапе сокращаю количество просмотров и не смотрю предложения от агентов. В двух словах, как программа вычисляет собственников: если на один телефон стоит больше, чем два объекта, значит это точно риэлтор. И они не показываются в этой выборке. Если объектов мало, то я смотрю и обзваниваю все объекты.

Затем опрашиваем соседей в этих домах, а не продается ли какая-нибудь квартира в вашем доме. Они называют квартиру и, если вы ее еще не смотрели, то идете в эту квартиру и, опять же, через соседей ищите контакты собственника, как с ним связаться и посмотреть квартиру.

Еще один способ. Вы обходите в светлое время суток вокруг дома и переписываете в блокнот все телефоны со всех баннеров вокруг тех домов, которые есть в вашем списке. Но, перед тем как им звонить, вы ищете эти телефоны в Яндекс и, если появляется больше двух объектов недвижимости на этот телефон – скорее всего это риэлтор. Звоните туда в последнюю очередь. Возможно, это просто рекламный баннер, который собирает звонки, так же как и объявления с заниженной ценой. В первую очередь, звоните только по тем баннерам, где, как вы выяснили, не риэлтор.

Будьте готовы к тому, что когда вы позвоните по баннеру, люди представятся отделом продаж застройщика, но потом окажутся риэлторами. У меня такое бывает часто. Представляются отделом продаж, приезжают на встречу – выясняется, что это риэлторы и начинают убалтывать: «Давай мы тебе другие объекты покажем». Я им говорю: «Нет друзья, только этот дом. Я вас спрашивал на 6 м этаже квартира есть? Вы мне по телефону ответили, что есть, а сейчас говорите, что показать ее нельзя и предлагаете показать что-нибудь еще. Нет, по другим домам не поеду».

Если к вам приехали на дорогой машине, в костюмах в 30-ти градусную жару, мальчик с девочкой, значит вас будут у-бал-ты-вать! Профессионалу не нужен напарник на показе. Если вас собираются катать, да еще и вдвоем, тогда готовьтесь снимать «лапшу с ваших ушей».

Шаг четвертый. Вы отобрали все варианты, которые вам подходят. Если среди них 2–3 объекта, похожие на квартиру вашей мечты, то переходим к четвертому этапу, который называется «Торг».