Сергей Прокофьев - Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря Страница 4

Шаг четвертый. Вы отобрали все варианты, которые вам подходят. Если среди них 2–3 объекта, похожие на квартиру вашей мечты, то переходим к четвертому этапу, который называется «Торг».

В Сочи, если вы не будете торговаться, вас просто уважать не будут. Поэтому, торговаться надо и сторговать можно. Например, в моей практике был случай когда клиент утвердил квартиру за 13,7 млн. рублей. Мне удалось найти квартиру в этом же доме, с такими же потребительскими качествами за 13,3 млн. рублей и сторговать от этой цены еще 400 тыс. рублей. Экономия и выгода для моего клиента-покупателя получились ощутимая. Поэтому, торговаться в Сочи можно и нужно, но надо уметь.

Не буду раскрывать все свои профессиональные секреты, но одну фишку я вам подарю. Реально торговаться по цене квартиры вы можете если у вас есть две-три квартиры, которые вам примерно одинаково нравятся. Вы торгуетесь по одной из них, понимая, что у вас есть запасные варианты, если здесь не получится сбить цену.

Параллельно с торгом вы выполняете пятый шаг – проверку квартиры. У вторичной квартиры есть история, у первичной – вероятность задержки строительства, долгостроя, репутация застройщика.

Если Вам интересна эта тема – посмотрите видеоматериалы на моем канале YouTube “Сергей Прокофьев” или в магазине риэлтора. По вторичке – арт.113 Экспертиза документов по вторичной сделке[1] и арт.122 Анализ истории недвижимости в интересах добросовестного приобретателя[2].

Следующий, шестой шаг – внесение аванса (иногда задатка).

Вы сторговались. Приняли решение на семейном совете, что да, вот эту квартиру, вот за эти деньги мы берем. Проверку квартира прошла, это лучший вариант из всего что мы нашли. Можно вносить аванс или задаток.

Давайте разберемся, что выгоднее для покупателя. Мы сейчас говорим о покупке квартиры, значит, с точки зрения того, кто будет платить, выгоднее задаток или выгоднее аванс?

Аванс – это сумма которая возвращается. Задаток – это сумма которую вы теряете, если вдруг передумаете покупать квартиру. Например, вы внесли 100 000 рублей задатка и передумали покупать квартиру. У вас изменились условия или кто-то заболел, что-то очень жалостливое, но вы передумали. Вам его не вернут, совершенно законно. Потом вы можете обращаться в суд, какие-то силовые методы придумывать – вы его проиграли по-любому, потому что задаток не предполагает возврат, если вы передумали. Но, если продавец передумал, то вы можете с него получить, и рассчитывайте получить, в двойном размере.

Давайте будем реалистами. Если сумма небольшая, 50-100 тысяч рублей, то из-за этой суммы судиться вы пойдете вряд ли. А иначе, чем через суд, вы с него в двойном размере эти деньги не получите. Поэтому для покупателя лучше аванс. Маленькая возвратная сумма. Чем меньше, тем лучше.

Вносим аванс, либо задаток. Составляем предварительный договор, чтобы на сделке, на эмоциях, просто ее не развалить. Все мельчайшие детали – в каком месте, в какое время, какая последовательность действий – все прописывается на одном-двух листочках предварительного договора, для того чтобы в нервозной ситуации сделки не поссориться.

День сделки. Седьмой шаг – вы заключаете договор купли-продажи, либо договор долевого участия, если дом еще находится в стадии строительства. И на восьмом шаге вы осуществляете оплату.

Восьмой шаг – безопасная передача денег. Немаловажный вопрос.

На восьмом шаге вы осуществляете оплату. Тут вопрос идет о миллионах, как их не потерять? Банковская ячейка с распиской, аккредитив – это самые безопасные способы передачи денег. Самые надежные способы.

Встречается, когда продавцы говорят: «Отдай деньги, а потом мы придем с документом на регистрацию». Это – опасный способ передачи денег, потому что по закону, человек может написать заявление: “Прошу приостановить регистрацию” и все. Потом вы с ним судитесь, разбираетесь или ищите его. Опасно передавать деньги до государственной регистрации перехода права собственности.

Если вы не умеете работать с ячейкой или аккредитивом, заходите в магазин риэлтора, там есть специальное занятие этому посвященное – арт.163 Безопасная передача денег[3].

Девятый шаг – государственная регистрация.

Есть случаи, когда государственная регистрация приостанавливается, например, по той причине, что вы подали один некорректный документ в пачке документов. Как правило, это 5-10 документов которые мы сдаем в окошко. Никакого криминала нет, но какую-то бумажку вы не довнесли. Если хоть один из этих документов вызовет сомнения у регистратора, могут регистрацию приостановить сроком на месяц. Для участников сделки это месяц головной боли, бессонных ночей, переживаний.

Мой совет: вы можете экономить на чем угодно, только не на государственной регистрации. Например, в Москве, уже давным-давно ни одно агентство недвижимости самостоятельно не занимается регистрацией сделок. Услуга профессионального посредника, который проверяет документы на корректность, вносит их сам, без очереди, в окошко в регистрационной палате, стоит от 7 до 12 тысяч рублей. Если, вдруг, происходит приостановка, он бегает вместо вас для того, чтобы в течение одного дня урегулировать вопрос и не допустить приостановки регистрации на месяц. Поэтому, я рекомендую на этом не экономить.

Десятый шаг – акт приема-передачи и ключи.

Это юридические моменты, которые нужно обязательно выполнить.

Здесь, внимание!

Если вы еще не владеете квартирой, у вас еще нет государственной регистрации права, а вы уже подписались, что вы ее приняли – это очень опасно. Если вдруг в этой квартире, в период регистрации (а она продолжается 10 рабочих дней) прорвет трубу и зальет соседей, то платить будете уже вы, потому что вы подписали раньше времени акт приема-передачи квартиры. Вы еще не отвечали за квартиру, а вы уже отвечаете за последствия. Не дай бог! Такие случаи единичные, но если квартира сгорит во время регистрации, а вы уже подписали акт приема-передачи, то вы получите обгорелую квартиру и финансовые требования от пострадавших соседей.

Поэтому, правильная схема только та, которая представлена в моем алгоритме – акт приема-передачи подписывается только после того, как юридически зарегистрирован переход права собственности в вашу пользу. После государственной регистрации вы можете спокойно подписывать акт приема-передачи. Лучше это делать на квартире. Вы видите, что в квартире все именно так, как вы договаривались, когда был торг по цене и только после этого, вы ставите подпись на акте, забираете ключи и тут же меняете, как минимум, одну из личинок в замке.

Такая последовательность из десяти шагов, никакой высшей математики здесь нет.

Риэлторы эту технологию осваивают приблизительно за два месяца стажировки в агентстве недвижимости, если там есть обучение. Вы тоже разберетесь, если хотите самостоятельно решить этот вопрос.

Меня часто спрашивают, что лучше – доверить такое важное дело как покупка квартиры специалисту-риэлтору или заниматься этим самостоятельно?

Лично я, когда решаю свой квартирный вопрос, то нанимаю риэлторов. Это нормально. Потому что, если ты знаешь всю схему, знаешь как ее правильно пройти, но не занимаешься текучкой, а как военачальник наблюдаешь со стороны, как твой нанятый риэлтор выполняет все эти шаги, ты можешь его где-то проконтролировать, поправить, в конце концов, заменить, если он что-то делает не правильно. Когда ты сам начинаешь эти шаги выполнять, у тебя появляются эмоции и на эмоциях ты можешь сам наделать ошибок. Поэтому, если деньги позволяют и вы хотите сэкономить массу времени и спать спокойно, то лучше нанять, это бесспорно.

Второе соображение, почему лучше нанять риэлтора, даже если вы разобрались, это то, что у вас нет практики и вы ни разу сделок не совершали. До тех пор, пока вы практику на получите, можно просто ошибиться, как ошибаются студенты. Представьте, вы интерн, вы изучили, как вырезать аппендицит, будете ли вы пробовать это на себе или упражняться на близких родственниках? Оцените свои риски и временные возможности и примите правильное решение.

Глава 2

Видовые квартиры Сочи. Факторы, влияющие на цену

Что связывает меня с Борисом Николаевичем Ельциным?

Он мне очень помог в жизни, за что лично я и моя семья ему благодарны. Дело было в далеком 1985 году. Я достаточно рано женился, на первом курсе института. У меня родилась дочь и очень скоро мне стало тесно жить, потому что я жил с мамой и со старшей сестрой в малюсенькой двухкомнатной брежневской квартире. В 12-ти метровой комнате мы жили втроем и нам было очень тесно.

Реалии того, советского, времени состояли в том, что на очередь нас не ставили, потому что было два лишних метра, чтобы просто встать на очередь на муниципальную квартиру. А чтобы встать на очередь на кооперативную квартиру у нас были полметра лишние. Удивительно, но в 85 году (я учился тогда на четвертом курсе института, денег зарабатывал копейки, подрабатывал дворником и получал повышенную стипендию) купить квартиру вообще было непонятно на что. Но добрые родственники мне посоветовали: «А ты напиши в Моссовет письмо». А председателем Моссовета был в то время Б.Н. Ельцин. Напиши в Моссовет письмо, чтобы тебе в виде исключения разрешили встать в очередь на кооператив.