Сергей Прокофьев - Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря Страница 5

Реалии того, советского, времени состояли в том, что на очередь нас не ставили, потому что было два лишних метра, чтобы просто встать на очередь на муниципальную квартиру. А чтобы встать на очередь на кооперативную квартиру у нас были полметра лишние. Удивительно, но в 85 году (я учился тогда на четвертом курсе института, денег зарабатывал копейки, подрабатывал дворником и получал повышенную стипендию) купить квартиру вообще было непонятно на что. Но добрые родственники мне посоветовали: «А ты напиши в Моссовет письмо». А председателем Моссовета был в то время Б.Н. Ельцин. Напиши в Моссовет письмо, чтобы тебе в виде исключения разрешили встать в очередь на кооператив.

Я тогда был уже общественным деятелем, занимался профсоюзной работой, я подумал, что просто так написать письмо в Моссовет со словами «помогите мне» это как-то не солидно, надо найти какое-то теоретическое обоснование. И я пригласил делегацию из близлежащего детского садика, где я работал дворником. Пришло два человека от детского садика, еще два человека от супруги (она работала в школе) и они составили 2 акта от двух государственных организаций, чтобы встать на очередь на кооперативную квартиру. О том, что мы проживаем в комнате, где на троих человек по нормам можно вставать на очередь на кооператив, но, в целом, в квартире были полметра лишние. Мы с супругой написали письмо в Моссовет и отправили вместе с этими двумя актами от наших трудовых коллективов.

И что вы думаете? Приблизительно через месяц приходит открытка, без конверта, где написано: «Уважаемый Сергей Валерьевич, ваше письмо на имя Бориса Николаевича Ельцина получено и будет рассмотрено в установленные сроки».

Через две недели приходит вторая, точно такая же открытка: "Уважаемый Сергей Валерьевич, ваше письмо на имя Бориса Николаевича Ельцина получено, заседание по вашему вопросу состоится такого-то числа".

И еще через пару недель приходит письмо, запечатанное, в конверте, который надо было аккуратненько разорвать. Там было решение Моссовета, за подписью Бориса Николаевича, о том, что в виде исключения молодой семье разрешают встать в очередь на кооператив.

Я взял это третье письмо, собрал необходимое количество документов (по тем временам это была довольно толстая папочка) и поехал на первом поезде метро на станцию метро Бауманская, в управление кооперативного хозяйства. Отстоял очередь и, практически под занавес, перед закрытием, часам к пяти вечера, попал в кабинет к функционеру и сдал эти документы. У меня их приняли.

Несколько раз, в течение двух лет, пока мы стояли в очереди, я какие-то документы обновлял, по требованию. И, наконец, приходит письмо из управления кооперативного хозяйства, в котором говорилось: «Уважаемый Сергей Валерьевич, вы можете внести первый взнос в ЖСК Крейсер, на Балаклавском проспекте г. Москва». Москвичи знают, что Балаклавский проспект находится рядом с метро Чертановская. А дом 3, в котором этот кооператив находился – в пяти минутах пешком от метро. Место для 87-го года довольно престижное.

А потом произошло вот что.

Через какое-то время, папку с моими документами выкрали, из-за того, что кому-то тоже захотелось купить себе квартиру у метро. Я напрягся, за неделю восстановил документы и вместе со второй открыткой о том, что мой вопрос будет рассмотрен на заседании Моссовета, сдал снова. У меня их приняли, извинились, сказав, что у них в первый раз пропали документы и все будет нормально, вы в этом доме еще успеваете.

Прошло еще какое то время, мне звонят и говорят: «Лелик, все пропало». Снова исчезли ваши документы, срочно приезжайте. Я приезжаю в управление кооперативного хозяйства, весь на нервах и говорю:

– Извините, а что делать то? Уже через две недели жеребьевка в кооперативе, я уже приготовил первый взнос, а если документов нет, я не смогу заплатить.

– У вас что-нибудь еще осталось из документов? – спрашивают они.

Отвечаю, что у меня есть самая первая открытка о том, что мое письмо получено на имя Б.Н.Ельцина.

– Ну, привезите хотя бы это, – говорят мне.

И вы знаете, сработало.

По этой первой открытке я купил свою первую квартиру. В ней сейчас живет дочь и теперь уже два моих внука.

Так что, я благодарю Бориса Николаевича Ельцина за то, что в свое время в Моссовете он навел порядок и с обращениями населения работали достаточно аккуратно. Большое спасибо вам, Борис Николаевич.

А теперь, друзья, переходим к теме второй главы.

И сейчас поговорим о том, как оценить стоимость квартиры? Что влияет на цены?

Два метода оценки квартиры

Мы с вами рассмотрим методику оценщика и рыночную оценку – метод «десяти цен».

Первый метод – метод оценщика.

По какому признаку профессиональный сертифицированный оценщик принимает решение, что квартира стоит, например, три с половиной миллиона, а не пять? Исходя из каких параметров он назначает ту или иную цену?

Профессиональные оценщики учитывают множество параметров: возраст дома, этаж, состояние, инфраструктуру, но одно они не оценивают – вид из окна.

Есть специальные коэффициенты, по которым работают оценщики. Они сведены в таблицы с параметрами, из которых они определяют что дом, вот такой-то серии, расположенный в таком-то микрорайоне, должен относиться ко второй категории. Если это первый этаж, то это коэффициент уменьшающий стоимость, если это последний этаж, то это коэффициент уменьшающий стоимость для определенных серий домов, если есть балкон, то это увеличение стоимости, а если нет балкона, то это не влияет на базовый коэффициент.

Зачем это сделано? Это сделано для того, чтобы можно было унифицировать работу оценщика. На сегодняшний день оценщики чаще всего делают отчеты для ипотечных кредитов. Если вы хотите взять ипотеку, вам обязательно понадобится отчет оценщика, причем не любой оценочной компании, а именно из того списка, которые аккредитованы в банке, который рассматривает, выдавать или не выдавать вам ипотечный кредит.

Итак, оценщик работает по таблицам, в которых введены всякие коэффициенты. Поскольку эти коэффициенты пишут «кабинетные» профессора, то в ряде регионов страны они очень сильно отстают от действительности. Просто отстают, потому что коэффициенты не успевают редактировать по мере изменения рынка. Поэтому большинство оценщиков, по крайней мере, мне известных, очень часто занимаются «лукавой» оценкой. Они спрашивают, а какую цифру вы хотите получить?

А теперь внимание!

Если вы берете оценку для ипотечного кредита, например, для Сбербанка и Сбербанк дал вам список из десяти оценочных компаний, аккредитованных у них, то спрашивать какая должна быть цена будут не у вас. Спрашивать будут у того «кто заказывает музыку», то есть у Сбербанка. Скорее всего, вам оценят ниже реальной стоимости, потому что в случае, если вы не вернете ипотечный кредит и эту квартиру, как неликвид, банку нужно будет выставлять на продажу, то чем ниже оценочная цена, тем им выгоднее.

И, наоборот, если вы обращаетесь в оценочную компанию сами, без привязки к аккредитациям в банках и говорите, что вам нужна оценка на три миллиона, к гадалке не ходи, вам на три миллиона и оценят. К сожалению, "лукавая" оценка процветает в нашей стране и это плохо.

Если бы этого не было, если бы у оценщиков были актуальные коэффициенты, то за 5–7 тысяч рублей можно было бы получить объективную цифру, сколько стоит ваша квартира сегодня. И выходить на рынок, продавать квартиру с правильной ценой. Потому что, ошибка в стартовой цене приведет к тому, что квартира будет долго болтаться в рекламе, ее увидят все потенциальные покупатели и, когда вы начнете снижать цену, чтобы ее все-таки продать, вас "упрессуют" по цене на столько, что вы снизите цену намного ниже рынка. Поэтому, выгодно стартовать по рыночной цене сразу, а не с завышенной цены и потом опускаться.

Второй метод оценки называется «Десять лучших цен». Он очень простой.

Заходите в интернет и находите все аналогичные квартиры в вашем микрорайоне. Например, у вас пятиэтажный хрущевский дом, четвертый этаж, площадь 42 м2. Вы смотрите какие цены на квартиры в вашем микрорайоне, в домах такого же типа, на четвертом этаже, с такой же площадью.

Допустим, таких квартир будет 28. Заносите их в электронную табличку и сортируете по цене.

И сейчас, внимание вопрос!

Какая квартира будет продана первой из этого списка?

В списке 28 квартир. Очень похожих, находятся рядом, дома одинаковой серии, одинаковые этаж и площадь. Вы отсортировали по цене. Сверху самая дешевая, снизу самая дорогая. Какой номер квартиры будет продан первым?

Конечно же, самая дешевая. Первая по списку квартира будет продана первой. Ну, хорошо, есть второстепенные факторы, видовые характеристики, качество ремонта фасада дома, ремонт подъезда, захламленность холла. Признаки, по которым, возможно, третья квартира из списка будет продана первой, но первая десятка – вне конкуренции. Топ-10 самых дешевых цен приведет к тому, что эти квартиры будут проданы в первую очередь, а потом уже все остальные.